導(dǎo)讀：隨著全國(guó)疫情的穩(wěn)定向好，各地的征地拆遷項(xiàng)目可能也將漸次恢復(fù)。此時(shí)，被征收人朋友不妨?xí)簳r(shí)放下疫情以來(lái)的內(nèi)心焦慮和不安，冷靜判斷一下自己所面臨的項(xiàng)目究竟處于怎樣的階段。顯然，不同的階段我們要有具有針對(duì)性的應(yīng)對(duì)策略。本文，在明律師就為大家簡(jiǎn)要梳理這其中的關(guān)鍵。
作者丨王小明? ? 北京在明律師事務(wù)所
為使本文的建議具有可操作性和現(xiàn)實(shí)意義，我們謹(jǐn)將整個(gè)征收拆遷分為4個(gè)關(guān)鍵階段。
【階段一：項(xiàng)目啟動(dòng)前期，重在及時(shí)察覺(jué)、做足準(zhǔn)備】
對(duì)城市國(guó)有土地上房屋的征收而言，第一階段開啟的標(biāo)志是發(fā)布“房屋征收范圍公告”或者“暫停（辦理各項(xiàng)可能改變補(bǔ)償安置結(jié)果事項(xiàng)）公告”。
這類公告一經(jīng)張貼，被征收人要注意做好以下幾件事：1. 要及時(shí)通過(guò)公告信息了解自己的房屋是否處于征收范圍內(nèi)，若公告信息模糊導(dǎo)致理解困難，可盡早詢問(wèn)社區(qū)、街道辦工作人員或者委托專業(yè)律師協(xié)助弄清。
2. 準(zhǔn)備好自己的房屋所有權(quán)證、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證及其他能夠證明房屋系合法建筑的材料、證據(jù)，這是我們?nèi)蘸螳@取補(bǔ)償安置的基礎(chǔ)性條件。
3. 做好家人（房屋共有權(quán)人和共同居住人）的溝通工作，統(tǒng)一補(bǔ)償安置訴求，不在隨后的協(xié)商談判中出現(xiàn)不同聲音。
4. 家中要隨時(shí)留個(gè)“明白人”，為參與接下來(lái)的征求意見、選定評(píng)估機(jī)構(gòu)等環(huán)節(jié)做好準(zhǔn)備，盡量不要將這些任務(wù)交給對(duì)法律了解不清的中老年人。家中留人同時(shí)還具有守房、取證的多重作用。
5. 準(zhǔn)備必要的取證器材，譬如可拍攝較清晰照片、視頻的手機(jī)，監(jiān)控探頭等。

農(nóng)村集體土地征收則以“擬征地公告”“征地告知書”等名義標(biāo)志啟動(dòng)，鑒于農(nóng)村的復(fù)雜法治環(huán)境，我們建議被征地農(nóng)民第一時(shí)間將這類公告拍照保存并咨詢律師，在律師的指導(dǎo)下做具體的準(zhǔn)備工作。
“不按套路出牌”是農(nóng)村地區(qū)工作的一大特點(diǎn)，與其“找規(guī)律”不如隨機(jī)應(yīng)變、靈活調(diào)整。大體而言，上述5件事農(nóng)民朋友也可以一一去落實(shí)。
【階段二：征收決定依法作出前后，知情、參與、監(jiān)督不可少】
我們將第二階段劃在“征收決定依法作出前后”，此時(shí)被征收人要做的事情都是圍繞“房屋征收決定”或者“征地批復(fù)”開展的。
對(duì)城市而言，被征收人要重點(diǎn)關(guān)注征收補(bǔ)償方案的公開征求意見環(huán)節(jié)，務(wù)必拿到征收辦提供的至少每戶一份的補(bǔ)償方案草案，并及時(shí)對(duì)其中不滿、存疑之處書面提出意見。此時(shí)要注意，光用嘴說(shuō)“有意見”是沒(méi)用的，一定要落實(shí)在紙面上。
對(duì)舊城區(qū)改建類項(xiàng)目，能夠爭(zhēng)取到聽證會(huì)機(jī)會(huì)的，要積極爭(zhēng)取。
在這一階段還會(huì)有許多法定的程序步驟，但被征收人若需要審查則要通過(guò)申請(qǐng)政府信息公開的途徑，故持續(xù)咨詢專業(yè)律師獲取指導(dǎo)很有必要。
大家要注意3方面問(wèn)題：1. 同一項(xiàng)目的被征收人之間要加強(qiáng)聯(lián)系溝通，形成合力，避免很輕易地被“分化瓦解”甚至相互之間產(chǎn)生矛盾、不理解。
2. 評(píng)估機(jī)構(gòu)選定一定要參與協(xié)商、投票直至最后的搖號(hào)、抽簽，不要認(rèn)為和自己沒(méi)關(guān)系、參與了也沒(méi)用。
3. 配合征收調(diào)查登記人員入戶查驗(yàn)證件、測(cè)量房屋實(shí)際面積，但不可將證件的原件交出。需要簽字的內(nèi)容原則上一律先詢問(wèn)律師，在存在疑問(wèn)時(shí)不簽為宜。

一旦房屋征收決定依法作出并公告，第一時(shí)間將全部可見到的材料提供給律師，由律師判斷是否需要依法提起行政復(fù)議或者行政訴訟。自此刻起，切勿繼續(xù)自行救濟(jì)，否則效果將會(huì)完全不在被征收人可控的范圍之內(nèi)。
農(nóng)村此階段的情況尤為難以判斷，原因在于2020年新施行的《土地管理法》主要改動(dòng)的就是這一階段。
但其中的基本原理與城市類似：
一、是要及時(shí)針對(duì)擬征地補(bǔ)償安置方案提出意見、要求聽證；
二、是要配合擬征地補(bǔ)償?shù)怯洝⒄{(diào)查，但對(duì)存疑的結(jié)論性材料可不簽字；
三、是在存疑時(shí)暫不簽訂任何名頭的補(bǔ)償安置協(xié)議，無(wú)論征收方、村里如何解讀這份協(xié)議的性質(zhì)。

如果聽證會(huì)得以召開，委托律師參與將是很有效的舉措。基本上律師一出面，涉案項(xiàng)目的合法性究竟如何完全是藏不住也糊弄不過(guò)去的。
總之，這個(gè)階段的重要性不言而喻，“知情-參與-監(jiān)督”是被征收人要以行動(dòng)落實(shí)的。若連知情都做不到，后面的問(wèn)題可就嚴(yán)重了。

【階段三：征收決定作出后的協(xié)商談判】

這一階段處于“征收決定”作出后到補(bǔ)償決定作出前，主要程序性環(huán)節(jié)是評(píng)估和可持續(xù)多次的協(xié)商談判。
對(duì)城市而言，評(píng)估程序極其重要，被征收人要圍繞入戶實(shí)地查勘的配合與監(jiān)督、分戶的初步評(píng)估結(jié)果公示時(shí)的及時(shí)了解情況、收到評(píng)估報(bào)告后的申請(qǐng)復(fù)核、專家委員會(huì)鑒定等展開救濟(jì)。
切勿錯(cuò)過(guò)評(píng)估報(bào)告的申請(qǐng)復(fù)核和專家委員會(huì)鑒定環(huán)節(jié)，否則在后續(xù)訴訟中極可能會(huì)被法院認(rèn)定你自行放棄了對(duì)評(píng)估報(bào)告的救濟(jì)權(quán)利，認(rèn)可了專業(yè)評(píng)估的結(jié)果。
同時(shí)，被征收人要針對(duì)補(bǔ)償安置方式、停產(chǎn)停業(yè)損失和室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值的補(bǔ)償?shù)仁乱思皶r(shí)與征收辦對(duì)話協(xié)商，協(xié)商過(guò)程可進(jìn)行錄音取證，并保持“不卑不亢”的良好態(tài)度，切勿過(guò)分情緒化。
在此階段，要謹(jǐn)防“以拆違促拆遷”或者“以拆危促拆遷”情形的出現(xiàn)，一旦征收方用上了這些“歪門邪道”來(lái)逼簽，被征收人一定要及時(shí)聘請(qǐng)律師提起有針對(duì)性的訴訟，切勿再憨憨地等著征收方按“法定程序”推動(dòng)下一個(gè)步驟。
對(duì)持續(xù)性出現(xiàn)的打砸門窗、封堵大門、“六斷”（斷水、電、氣、熱、路、網(wǎng)）等逼簽，被征收人可及時(shí)報(bào)警、取證，并針對(duì)單一的逼遷行為考慮申請(qǐng)查處、申請(qǐng)人身及財(cái)產(chǎn)安全保護(hù)、提起行政訴訟等輔助性的救濟(jì)措施。
農(nóng)村此階段的措施與城市大致差不多，法律上的差異由律師來(lái)把控，老百姓要注意做好以上事情。
【階段四：強(qiáng)拆的“前置決定”作出后，堅(jiān)決聘請(qǐng)律師起訴】
這里的“前置決定”是一個(gè)非專業(yè)性的表述，但卻很好理解：能夠直接引發(fā)司法強(qiáng)拆的那個(gè)名為“決定”的文件，訴得就是它。
城市范圍內(nèi)一般叫做“征收補(bǔ)償決定”，農(nóng)村征地中叫“責(zé)令交出土地決定”，拆遷宅基地上房屋時(shí)則可能名為“拆遷裁決”或者“補(bǔ)償（事項(xiàng)、方案）決定書”。
牽涉無(wú)證房屋和危房的，還可能出現(xiàn)“責(zé)令限期拆除決定”和“解危排險(xiǎn)通知”等名稱，當(dāng)然它們是行政機(jī)關(guān)就有權(quán)強(qiáng)制執(zhí)行的。
一旦收到這些文件，被征收人一分鐘也不要耽擱，及時(shí)委托自己信得過(guò)的律師，按律師的指導(dǎo)去做。再自力救濟(jì)下去，結(jié)果幾乎只能是徒勞無(wú)功，等來(lái)的將會(huì)是強(qiáng)拆的挖掘機(jī)上門。
大家不難發(fā)現(xiàn)，我們的建議“頭重腳輕”，原理就在于越往后走救濟(jì)的空間會(huì)越被壓縮，對(duì)被征收人而言可做的事情就會(huì)越有限。大家務(wù)必要把功夫下在“頭”上，不要到了最后才想起來(lái)著急。“前緊”的目的是為了追求“后松”，這是我們要灌輸給大家的重要理念。
在明拆遷律師最后要提示廣大被征收人的是，農(nóng)村和城市在面臨征收拆遷時(shí)雖適用的法律規(guī)范有所差異，但其大致步驟、原理都是相同的。我們希望大家都能謹(jǐn)記上述4大關(guān)鍵階段，做好每個(gè)階段自己該做的事情，不做不該做的事情（譬如無(wú)目的的走訪、反映意見，與征收方發(fā)生正面沖突，與委托律師就救濟(jì)策略等爭(zhēng)論不休），那么獲取公平、合理的征收補(bǔ)償將會(huì)是我們必將迎來(lái)的結(jié)局。