導讀：隨著2020年新修訂《土地管理法》的施行及近期新冠病毒疫情對經(jīng)濟社會發(fā)展帶來的沖擊和影響，農(nóng)村土地制度改革的步伐無疑會邁得更穩(wěn)更快，在可預見的時間內(nèi)盡力結(jié)出更加豐碩的成果。這其中，宅基地制度改革的重要舉措——宅基地使用權(quán)及其上房屋的抵押貸款便是十分值得廣大農(nóng)民朋友關(guān)注的事項。那么，農(nóng)村宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)真的可以被拿來抵押么？這當中又有哪些現(xiàn)實問題亟待解決呢？本文，在明律師帶大家關(guān)注這方面的話題……
【農(nóng)村宅基地使用權(quán)能拿來抵押么？】
《擔保法》第37條規(guī)定，下列財產(chǎn)不得抵押：（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但本法第三十四條第（五）項、第三十六條第三款規(guī)定的除外；
也就是說，按照現(xiàn)行直接規(guī)范抵押行為的法律規(guī)定，宅基地使用權(quán)是不得抵押的。
2015年8月，國務(wù)院《關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點的指導意見》發(fā)布，明確允許農(nóng)村宅基地上房屋抵押貸款的試點地區(qū)在試點期間暫停執(zhí)行相關(guān)法律條款，在農(nóng)村“三塊地”制度改革試點蓬勃開展的背景下激活了農(nóng)房抵押貸款的可行性。
這一試點在2018年底基本宣告結(jié)束。盡管如此，伴隨《土地管理法》的全新修訂和農(nóng)村宅基地制度改革的持續(xù)穩(wěn)慎推進，仍有許多地方在繼續(xù)探索宅基地使用權(quán)及其上農(nóng)房的抵押融資操作。
譬如2019年7月發(fā)布的《贛州市農(nóng)村宅基地管理制度改革試點方案》中就規(guī)定，要推進農(nóng)房抵押貸款顯化農(nóng)村土地價值。
賦予農(nóng)村宅基地、農(nóng)民住房抵押融資功能，盤活農(nóng)民土地用益物權(quán)的財產(chǎn)屬性，在風險可控的前提下，繼續(xù)穩(wěn)妥探索宅基地使用權(quán)抵押。
適時建立貸款風險緩釋機制和貸款風險補償基金，做好抵押登記、抵押物處置、風險補償、抵押物處置后農(nóng)民住房保障等配套支持工作，保障抵押權(quán)人合法權(quán)益。
據(jù)此，宅基地上房屋抵押貸款的探索仍在持續(xù)進行中，且從目前土地資源“市場化配置”和宅基地“三權(quán)分置”改革的大勢上看，這一具體改革舉措在當前及今后仍然大有可為。
【農(nóng)村宅基地上房屋抵押貸款所面臨的問題】
如前所述，實踐中農(nóng)村村民可通過農(nóng)房抵押貸款獲取其發(fā)展當?shù)毓膭町a(chǎn)業(yè)所必需的資金，對推動農(nóng)民增收致富有很大現(xiàn)實幫助。
然而，農(nóng)房抵押融資所面臨的最大難題，來自于農(nóng)村宅基地及其上房屋在確權(quán)、交易、流轉(zhuǎn)方面的限制。
前述《指導意見》中規(guī)定，因借款人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的情形需要實現(xiàn)抵押權(quán)時，允許金融機構(gòu)在保證農(nóng)戶基本住房權(quán)利的前提下，依法采取多種方式處置抵押物……
探索農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押擔保中宅基地權(quán)益的實現(xiàn)方式和途徑，保障抵押權(quán)人合法權(quán)益。對農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款的抵押物處置，受讓人原則上應(yīng)限制在相關(guān)法律法規(guī)和國務(wù)院規(guī)定的范圍內(nèi)。
中國人民銀行等于2016年3月印發(fā)的《農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點暫行辦法》中指出，借款人以農(nóng)民住房所有權(quán)及所占宅基地使用權(quán)作抵押申請貸款的，應(yīng)同時符合以下條件：
（一）具有完全民事行為能力，無不良信用記錄；
（二）用于抵押的房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)沒有權(quán)屬爭議，依法擁有政府相關(guān)主管部門頒發(fā)的權(quán)屬證明，未列入征地拆遷范圍；
（三）除用于抵押的農(nóng)民住房外，借款人應(yīng)有其他長期穩(wěn)定居住場所，并能夠提供相關(guān)證明材料；
（四）所在的集體經(jīng)濟組織書面同意宅基地使用權(quán)隨農(nóng)民住房一并抵押及處置。
以共有農(nóng)民住房抵押的，還應(yīng)當取得其他共有人的書面同意。
這樣一來，“除用于抵押的農(nóng)民住房外，借款人應(yīng)有其他長期穩(wěn)定居住場所”就成了這一改革舉措操作中最大的難題。在“一戶一宅”制度的狀態(tài)下，大部分農(nóng)民僅憑借其分得的宅基地及其上房屋確?；揪幼⌒枨螅o其他可供其居住生活的房屋。
這就導致此前一輪的試點中，農(nóng)房抵押貸款這一舉措僅惠及了很少一部分農(nóng)村村民。
此外，據(jù)改革試點地區(qū)江西省贛州市會昌縣有關(guān)人士撰文指出，鑒于當時抵押權(quán)實現(xiàn)受到宅基地及其上房屋交易、流轉(zhuǎn)嚴格限制的制約，金融機構(gòu)依法處置抵押物（即宅基地及其上房屋）遇到了困難，“試點工作能做的99%都已經(jīng)做了，只有依法處置抵押物這最為重要的1%做不下去……”
那么，上述兩方面試點中的難題在2020年的今天有望加以解決嗎？
【“三權(quán)分置”給農(nóng)房抵押貸款帶來新契機】
新修訂的《土地管理法》第62條帶給了農(nóng)房抵押融資改革以新希望：國家允許進城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。
在“盤活利用”獲得法律明確鼓勵支持的背景下，“三權(quán)分置”改革順勢而下。宅基地的所有權(quán)、使用權(quán)和資格權(quán)“三權(quán)分置”，資格權(quán)被明確給本集體經(jīng)濟組織成員，使用權(quán)就得到了最大限度的放活。
基于此，上述兩方面難題均有得到新的解決方案的可能性。在許多試點地區(qū)，宅基地已能夠跨村、鎮(zhèn)流轉(zhuǎn)交易甚至“擇位競價”，宅基地上房屋則可通過租期達10至20年的租賃或“城鄉(xiāng)合作建房”等模式釋放其市場價值。這就為金融機構(gòu)在必要時實現(xiàn)其抵押權(quán)創(chuàng)造了條件。
而在參與農(nóng)民不喪失宅基地“資格權(quán)”的前提下，其基本居住需求完全可以通過所在集體建設(shè)的集中居住社區(qū)等途徑獲得保障。
在明拆遷律師最后想提示廣大農(nóng)民朋友的是，宅基地上房屋的抵押融資改革雖面臨一些現(xiàn)實困難，但其在大的方向上是完全符合政策導向和農(nóng)村土地制度改革目標的。在當前疫情防控狀態(tài)長期持續(xù)的情況下，任何一個能夠刺激拉動經(jīng)濟社會發(fā)展的路徑都不應(yīng)被輕易否定、忽視，何況這一改革舉措已經(jīng)積累了相當豐富的試點經(jīng)驗，并且切實得到了農(nóng)民朋友的真心擁護。大家可在做好自家宅基地上房屋的確權(quán)登記領(lǐng)證工作的基礎(chǔ)上及時向所在地政府、金融機構(gòu)和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織咨詢政策，不錯過2020年農(nóng)村土地制度改革的重要窗口機遇期。
