導(dǎo)讀：據(jù)廣州日?qǐng)?bào)5月13日?qǐng)?bào)道，15屆109次廣州市政府常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)了《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村住宅建設(shè)管理的實(shí)施意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施意見(jiàn)》）?！秾?shí)施意見(jiàn)》明確了一戶一宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、存量宅基地房屋確權(quán)登記原則，以及新建農(nóng)村住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等農(nóng)民普遍關(guān)心問(wèn)題的答案。在明律師就依據(jù)媒體的報(bào)道整理帶大家看看農(nóng)村宅基地及其上房屋的這份新規(guī)。
【要點(diǎn)一：未確權(quán)登記的存量宅基地房屋如何登記？】
根據(jù)自然資源部日前最新發(fā)布的《關(guān)于加快宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作的通知》，宅基地的確權(quán)登記發(fā)證工作將于2020年底前如期完成。廣州市的新規(guī)也對(duì)破解這一實(shí)踐中長(zhǎng)期困擾基層工作的難題開(kāi)出了“區(qū)分時(shí)間節(jié)點(diǎn)認(rèn)定處置”的藥方。
1.1986年12月31日前已建成的農(nóng)村住宅，至今未擴(kuò)建或翻建，經(jīng)村委會(huì)（村集體經(jīng)濟(jì)組織）同意并公示無(wú)異議的，由村委會(huì)（村集體經(jīng)濟(jì)組織）報(bào)鎮(zhèn)街審核同意后，予以確權(quán)登記。
2.有合法的宅基地使用權(quán)來(lái)源材料，1987年1月1日至1998年12月31日已建成的農(nóng)村住宅，經(jīng)村委會(huì)（村集體經(jīng)濟(jì)組織）同意并公示無(wú)異議的，經(jīng)鎮(zhèn)街確認(rèn)符合建房面積標(biāo)準(zhǔn)的，按實(shí)測(cè)房屋面積予以確權(quán)登記；
1999年1月1日至2015年7月14日已建成的農(nóng)村住宅，經(jīng)村委會(huì)（村集體經(jīng)濟(jì)組織）同意并公示無(wú)異議的，經(jīng)鎮(zhèn)街確認(rèn)符合“一戶一宅”和建房面積標(biāo)準(zhǔn)的，按實(shí)測(cè)房屋面積予以確權(quán)登記。
3.無(wú)合法的宅基地使用權(quán)來(lái)源材料，2015年7月15日前已建成的，未經(jīng)批準(zhǔn)占用土地建設(shè)的農(nóng)村住宅，區(qū)規(guī)劃和自然資源部門應(yīng)當(dāng)核查土地和規(guī)劃情況，根據(jù)不同時(shí)期管理政策確定房屋是否符合確權(quán)登記條件。
對(duì)于符合分配宅基地建房資格的農(nóng)戶，經(jīng)村委會(huì)（村集體經(jīng)濟(jì)組織）同意并公示無(wú)異議，經(jīng)鎮(zhèn)街確認(rèn)符合“一戶一宅”和建房面積標(biāo)準(zhǔn)的，可申請(qǐng)辦理確權(quán)登記。
4.符合確權(quán)登記的農(nóng)村住宅，建房面積超過(guò)“一戶一宅”建房標(biāo)準(zhǔn)的，按照標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的面積予以確權(quán)登記，超過(guò)部分在登記簿和《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》附記欄中注明不作為權(quán)屬面積登記。
5.存量宅基地房屋的建房面積標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)人民政府依據(jù)轄區(qū)歷史施行政策確定。2015年7月15日后建成的農(nóng)村住宅，按現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)處理。
也就是說(shuō)，未經(jīng)登記的農(nóng)村村民住宅能否按現(xiàn)有實(shí)際面積確權(quán)登記，
一要看其建造年代和當(dāng)時(shí)的法律政策實(shí)施情況；
二要看其是否符合“一戶一宅”原則和當(dāng)時(shí)的建房面積標(biāo)準(zhǔn)；
三要看其是否有合法的宅基地使用權(quán)來(lái)源材料，是否存在土地違法、嚴(yán)重違反城鄉(xiāng)規(guī)劃等情形。
總之，依法依規(guī)完成確權(quán)登記工作而不是繼續(xù)拖延、等待，是《實(shí)施意見(jiàn)》確立的明確目標(biāo)。
【要點(diǎn)二：“一戶一宅”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)】
“一戶一宅”原則究竟在實(shí)踐中如何掌握，怎樣處理符合分戶條件的村民存在的“一戶多宅”或者“一宅多戶”情形，一直是農(nóng)村宅基地確權(quán)登記工作中的一大難點(diǎn)。廣州市的《實(shí)施意見(jiàn)》中對(duì)此做了較為具體詳細(xì)的規(guī)定。
“一戶”的認(rèn)定：
1.夫妻與未達(dá)到法定婚齡子女同住的為一戶；
2.有兄弟姐妹的，其中一人應(yīng)與其父母為一戶，其余兄弟姐妹達(dá)到法定婚齡或結(jié)婚后可申請(qǐng)分戶；
3.是獨(dú)生子女的，結(jié)婚后可以繼續(xù)與父母為一戶，也可單獨(dú)立戶；
4.離異后無(wú)房一方再婚且配偶無(wú)房的可為一戶。
“一宅”的認(rèn)定：
由村（居）民自行向村委會(huì)（村集體經(jīng)濟(jì)組織）申報(bào)，經(jīng)村委會(huì)（村集體經(jīng)濟(jì)組織）組織公示后無(wú)異議的，由村委會(huì)（村集體經(jīng)濟(jì)組織）出具意見(jiàn)，并報(bào)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處（以下簡(jiǎn)稱鎮(zhèn)街）審核確認(rèn)。
各區(qū)人民政府按照“以成員認(rèn)定、以戶取得”的原則，進(jìn)一步完善以戶為單位取得宅基地分配資格的具體條件和認(rèn)定規(guī)則，不以戶籍分戶登記作為宅基地分配的前置條件。
存在以下情形的，不得再申請(qǐng)新建農(nóng)村住宅或購(gòu)買村民公寓式住宅：
1.不符合分戶條件的；
2.存在“一戶多宅”情形的；
3.將原有住宅出賣、出租、贈(zèng)予他人的；
4.已視為多戶合并建房，并認(rèn)定為“一戶一宅”的每一單戶；
5.違反“建新拆舊”政策，未將舊宅基地退回給集體經(jīng)濟(jì)組織的。
也就是說(shuō)，村民能否取得宅基地分配資格不應(yīng)單純以戶籍分戶登記為條件，而要結(jié)合上述“一戶”“一宅”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)來(lái)嚴(yán)格判定。確未分戶但符合分戶條件的“一戶多宅”，能夠依規(guī)予以確權(quán)登記。
【要點(diǎn)三：宅基地上房屋能建多大？】
《實(shí)施意見(jiàn)》中規(guī)定，農(nóng)村宅基地建房標(biāo)準(zhǔn)為，新批準(zhǔn)農(nóng)村宅基地每戶建筑基底面積控制在80平方米以內(nèi)，建筑面積控制在280平方米以內(nèi)。
建筑層數(shù)不超過(guò)3層，根據(jù)功能需要可以增設(shè)梯間和功能用房，3層部分建筑高度≤11米，設(shè)梯間和功能用房的建筑高度≤14米。
村民公寓式住宅，每戶村（居）民可以選擇1套或者多套公寓式住宅，每戶總申請(qǐng)的建筑面積控制在280平方米以內(nèi)。
據(jù)此，一些地方在拆遷、舊村改造過(guò)程中僅對(duì)宅基地上房屋的一層給予完整補(bǔ)償，二層及以上就開(kāi)始“打折扣”甚至不予補(bǔ)償?shù)淖龇ㄊ侨狈Ψ珊驼咭罁?jù)的。根據(jù)目前各地的農(nóng)村建房新規(guī)，宅基地上房屋經(jīng)批準(zhǔn)建到3層、10米左右高度是沒(méi)有任何問(wèn)題的。
同時(shí)，《實(shí)施意見(jiàn)》還明確了宅基地及住房置換城鎮(zhèn)住房標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)區(qū)人民政府審核批準(zhǔn)，可以按照其宅基地上已經(jīng)確權(quán)發(fā)證的符合規(guī)定的住房面積1：1的比例，在相鄰區(qū)域置換成拆遷安置房；
宅基地住房確權(quán)面積小于280平方米的，超出確權(quán)面積部分按安置房建設(shè)成本價(jià)交納費(fèi)用后進(jìn)行置換，置換總面積最多不超過(guò)280平方米；
宅基地住房確權(quán)面積超出280平方米的部分，可予以相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償。
也就是說(shuō)，農(nóng)村宅基地上房屋在置換城鎮(zhèn)住房性質(zhì)的拆遷安置房時(shí)，同樣應(yīng)當(dāng)遵循不低于1:1的面積置換比例原則，但上限不超過(guò)280平方米，超出部分通過(guò)貨幣補(bǔ)償解決。
在明拆遷律師最后想提示大家的是，宅基地的審批、確權(quán)登記和各項(xiàng)改革試點(diǎn)政策根據(jù)不同地域的土地資源、人口狀況而有較大差異，廣大農(nóng)民朋友需要了解所在地的具體政策措施，以便嚴(yán)格依法批地、建房、確權(quán)登記領(lǐng)證直至在征收拆遷中獲取補(bǔ)償安置。遭遇不具體調(diào)查取證，不考慮歷史現(xiàn)狀而“一刀切”的處理情形時(shí)要及時(shí)咨詢專業(yè)律師，堅(jiān)決保護(hù)自己對(duì)住宅房屋的居住使用權(quán)利。
