導(dǎo)讀：在征地拆遷糾紛中，老百姓最操心的還是自己的補(bǔ)償安置能否落袋為安。那么，對(duì)于被征收房屋究竟能依法獲得哪些補(bǔ)償，就成了被征收人群體必須弄得門(mén)兒清的事情。本文，在明律師嘗試打破城鄉(xiāng)之間的界限，為大家總結(jié)城市和農(nóng)村都有的3大類(lèi)補(bǔ)償項(xiàng)目，相信會(huì)對(duì)加深大家對(duì)這一重要問(wèn)題的理解和掌握……
【補(bǔ)償項(xiàng)目一：房屋價(jià)值的補(bǔ)償】
無(wú)論城市還是農(nóng)村，被征收房屋大多都是被征收人的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)。在農(nóng)村地區(qū)，房和地在物權(quán)領(lǐng)域的歸屬上截然不同，地歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，而房還是村民個(gè)人或者說(shuō)某一戶(hù)所有的。
以往，對(duì)于農(nóng)村房屋在征收中的補(bǔ)償并無(wú)法律層級(jí)的規(guī)定，各地方出臺(tái)的規(guī)范性文件多支持“宅基地的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)+房屋的重置成新價(jià)”這樣的補(bǔ)償計(jì)算原則，以《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》為典型代表。
也就是說(shuō)，村民居住的房屋所占有的宅基地的價(jià)值，同樣應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償給被征地農(nóng)戶(hù)，而非村集體。這部分補(bǔ)償主要針對(duì)的是宅基地使用權(quán)的損失。
2020年最新施行的《土地管理法》第48條終于將這一問(wèn)題的答案由模糊修正得清晰起來(lái)：對(duì)農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平、合理的補(bǔ)償……
據(jù)此，從無(wú)依據(jù)到依據(jù)充分，農(nóng)村房屋有望在最新啟動(dòng)的項(xiàng)目中迎來(lái)價(jià)值的“解放”。以往動(dòng)輒認(rèn)為農(nóng)房“不值幾個(gè)錢(qián)”的觀點(diǎn)很快將變得不符合事實(shí)。
畢竟，從宅基地價(jià)值到房屋本身的價(jià)值，都將隨著新法的施行、土地制度改革的深入而有顯著的上升空間。
【補(bǔ)償項(xiàng)目二：搬遷、臨時(shí)安置費(fèi)用的補(bǔ)償】
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第17條明確將“因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償”列入法定補(bǔ)償范圍之中。
而在2020年開(kāi)始施行的《土地管理法》第48條中，同樣提到了這兩類(lèi)補(bǔ)償：對(duì)農(nóng)村村民住宅……應(yīng)當(dāng)對(duì)因征收造成的搬遷、臨時(shí)安置等費(fèi)用予以補(bǔ)償。
然而《土地管理法》中的這短短的一句表述，顯然比《條例》增加了一些內(nèi)涵。
搬遷費(fèi)和臨時(shí)安置費(fèi)是征收拆遷中必然會(huì)發(fā)生的損失補(bǔ)償，無(wú)論被征收人選擇何種補(bǔ)償方式，拿錢(qián)還是要房，回遷還是外遷，都會(huì)涉及這部分費(fèi)用。實(shí)踐中，一些地方以被征收人自主選擇貨幣補(bǔ)償為由而不給臨時(shí)安置費(fèi)的做法是完全錯(cuò)誤的。
何況，若被征收房屋實(shí)際被用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，其機(jī)器設(shè)備、原材料的搬遷、重裝等費(fèi)用同樣是一筆不菲的數(shù)目。對(duì)于農(nóng)村集體建設(shè)用地上的企業(yè)廠房而言，這絕非可以輕易忽略的補(bǔ)償項(xiàng)目。
隨著農(nóng)村宅基地制度改革的推進(jìn)，宅基地將在一定程度上改變此前僅有的供村民居住的功能，轉(zhuǎn)而擁有更多投資者所制造的附加價(jià)值。這勢(shì)必將使其在遇到征收時(shí)的損失向著城市房屋不斷靠攏。
【補(bǔ)償項(xiàng)目三：“等”字合理想象與延伸】
《土地管理法》第48條所述“對(duì)因征收造成的搬遷、臨時(shí)安置等費(fèi)用予以補(bǔ)償”，多了一個(gè)“等”字，在法律上自然有其存在的價(jià)值與意義。
最高人民法院在（2019）最高法行賠申216號(hào)行政賠償裁定書(shū)中指出，在土地征收案件中，因征收及其關(guān)聯(lián)行政行為違法造成損失的賠償范圍……還可能包括違法行為發(fā)生前應(yīng)當(dāng)給予而未給予的搬遷、臨時(shí)安置、補(bǔ)助、獎(jiǎng)勵(lì)等費(fèi)用損失。
這一裁判雖是關(guān)于土地征收行政賠償?shù)?，但鑒于“全面賠償原則”所確立的“賠償、補(bǔ)償協(xié)調(diào)適用”原理，仍很有參考價(jià)值。
簡(jiǎn)言之，城里拆遷應(yīng)當(dāng)有的這幾種補(bǔ)償，農(nóng)村拆遷也同樣不能少：
其一，政策性補(bǔ)助。對(duì)于居住生活困難的農(nóng)民給予的政策傾斜、優(yōu)惠，一般由具體項(xiàng)目的補(bǔ)償安置方案或者地方性規(guī)定明確；
其二，政策性獎(jiǎng)勵(lì)金。其依據(jù)脫胎于《條例》第17條的規(guī)定，主要鼓勵(lì)提前簽約、搬遷和選擇貨幣補(bǔ)償安置等配合征收項(xiàng)目的行為，目前在農(nóng)村地區(qū)的各類(lèi)“改造”項(xiàng)目中已比較普遍；
其三，裝飾裝修價(jià)值的補(bǔ)償。一般首先由被征收人舉證進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商不成的可委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的評(píng)估。都2020年了，我們不能再將農(nóng)房理解為裸露墻體，無(wú)任何裝飾裝修的“土坯房”了。
其四，經(jīng)營(yíng)性用房停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。認(rèn)為宅基地上房屋只能住人，不能從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)，既不符合當(dāng)下的改革舉措也不符合客觀實(shí)際中的情況。
譬如北京市就規(guī)定，對(duì)利用宅基地內(nèi)自有房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)并持有工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，拆遷人應(yīng)當(dāng)適當(dāng)補(bǔ)償停產(chǎn)、停業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。具體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)、縣人民政府規(guī)定。
據(jù)此，對(duì)于有營(yíng)業(yè)執(zhí)照并合法納稅的實(shí)際經(jīng)營(yíng)用農(nóng)房，停產(chǎn)停業(yè)損失是應(yīng)當(dāng)有的。新法中的“等”字在司法實(shí)踐中無(wú)疑將被賦予更多的內(nèi)涵，且未來(lái)“實(shí)施條例”及各地方性規(guī)定的修訂、出臺(tái)也值得廣大農(nóng)民朋友高度期待。
在明拆遷律師最后要強(qiáng)調(diào)的是，實(shí)踐中針對(duì)農(nóng)村房屋的補(bǔ)償，一般會(huì)由征收部門(mén)作出“補(bǔ)償決定”或者“補(bǔ)償裁決”等單獨(dú)指向每戶(hù)的決定材料，也有的地方仍然體現(xiàn)在責(zé)令交出土地決定中。若被征收人認(rèn)為上述補(bǔ)償項(xiàng)目、費(fèi)用并未全面落實(shí)，需及時(shí)研讀涉案項(xiàng)目的補(bǔ)償安置方案，并盡早咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)律師的意見(jiàn)，針對(duì)上述“決定材料”提起復(fù)議或者訴訟。切不可再妄自菲薄，僅因一份未必合法合理的補(bǔ)償安置方案而認(rèn)定自己的房屋不值錢(qián)了。
