導(dǎo)讀：近日，一份發(fā)布于2019年的《六村社區(qū)建設(shè)過渡搬遷明白紙》引發(fā)了專家學(xué)者及網(wǎng)絡(luò)輿論的熱議。那么，究竟何為“社區(qū)建設(shè)過渡搬遷”呢？這種搬遷的補償安置標(biāo)準(zhǔn)能夠讓農(nóng)村村民滿意嗎？所謂“明白紙”又是否真的讓農(nóng)民的房屋拆得明明白白呢？本文，在明律師對這份“明白紙”做一番解析……

這份《明白紙》在一開篇就開宗明義地指出，這是對所涉六個村莊實行“合村并點整村過渡搬遷” 所設(shè)置的補償安置政策。

顯然，這就明確了涉案項目的性質(zhì)并非老百姓所熟悉的征地拆遷，而是以“村民意愿”為啟動理由的整村撤并類拆遷。

具體到補償安置上，它也與傳統(tǒng)的征地拆遷存在很大不同。

【要點一：“貨幣補償”一口價10萬元？】

《明白紙》中指出，對于不再購買集中安置樓房且有合法宅基地并建有完整住房的農(nóng)戶，在規(guī)定期限內(nèi)交出舊房和宅基地使用權(quán)的，一次性給予10萬元，不享受社區(qū)建設(shè)相關(guān)的一切政策并永遠(yuǎn)放棄申請宅基地的權(quán)利。

也就是說，如果村民在此類拆遷中選擇“貨幣補償”方式，不愿花錢購買集中安置樓房上樓居住，那么補償就是這么多，近似于“一口價”，沒有討價還價的余地。

但是問題在于，此“舊房”非彼“舊房”，此“宅基地”非彼“宅基地”，即便是統(tǒng)一規(guī)劃布局過的農(nóng)村房屋，也不可能在宅基地面積、房屋建筑面積、層高、戶型等方面完全一致。

未經(jīng)專業(yè)評估機構(gòu)的實地查勘、評估，直接給出一個“一把尺子量到底”的統(tǒng)一補償價格，事實上只做到了形式上的“一致”，確與公平、合理、科學(xué)無關(guān)。

而按照征地拆遷的明文法律規(guī)定（新修訂《土地管理法》第48條），對農(nóng)村村民住宅的征收拆遷，應(yīng)當(dāng)尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償?shù)确绞浇o予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償……

據(jù)此，所謂“一次性給予10萬元”的補償政策明顯簡單粗暴，沒有對農(nóng)民的合法住宅房屋給予全面、充分的補償，不符合“有拆遷必有補償”的基本物權(quán)保護(hù)原則。

“土政策”與法律法規(guī)之間的現(xiàn)實差距，由此便可見一斑。

【要點二：選購社區(qū)樓房，宅基地上原有房屋真的不予補償？】

坦率講，在明律師在看到這份《明白紙》時幾乎不敢相信自己的眼睛。原因就在于，根據(jù)這份《明白紙》上白紙黑字的“字面意思”，若村民選擇購買社區(qū)樓房進(jìn)行安置，那么連貨幣補償下的“一次性給予10萬元”都沒有，而是要完全自費購買安置樓房！

按照征地拆遷選購安置房的基本邏輯，“房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換”的原則是“1:1”置換面積，即原有住宅房屋面積價值范圍內(nèi)的安置房是直接置換的，超出面積部分才由被征收人按照建造成本等較低的價格標(biāo)準(zhǔn)自費購買。

譬如被征收人原有的房屋面積為200平方米，那么至少安置房與這200平方米等價的面積是不需要被征收人掏錢的。需要掏錢的是增加的部分。

然而通讀這份《明白紙》中的“安置辦法”部分，我們完全找不到與前述邏輯相類似的表述。結(jié)合《明白紙》的前文可知，農(nóng)民一旦選擇購買集中安置樓房，在交房、交地的同時能拿到手的僅僅是一筆最高26800元的所謂“過渡搬遷補助、獎勵費”。

也就是說，在這一“拆舊建新”的過程中，原有舊房的面積完全不能以價值或者面積的“1:1”去置換集中安置樓房……我們寧愿相信是這份《明白紙》并沒有把真實的補償安置政策寫明白，從而導(dǎo)致專家學(xué)者和專業(yè)律師在解讀時出現(xiàn)了理解上的嚴(yán)重偏差。

事實上，這份《明白紙》所提供的社區(qū)建設(shè)過渡搬遷補償方案中，最大的疑問也就在于此——要求村民限期交出舊房和原有宅基地，對房和地的價值究竟是否給予補償？

在征地拆遷項目中，農(nóng)民所能拿到手的基本補償是由“宅基地的區(qū)位補償價（或者參照執(zhí)行當(dāng)?shù)卣魇辙r(nóng)用地的區(qū)片綜合地價標(biāo)準(zhǔn)）+房屋的重置成新價”構(gòu)成的，二者缺一不可。依照政策標(biāo)準(zhǔn)和科學(xué)評估結(jié)果計算補償數(shù)額，是公平補償?shù)那疤岷突A(chǔ)。

當(dāng)然，征地拆遷很多時候也會選擇根據(jù)一戶中本集體經(jīng)濟組織成員人數(shù)按“人頭”給予安置面積的安置途徑，譬如每位成員給予40平方米的安置面積，那么這些安置面積也是直接給的，不存在農(nóng)民自掏腰包購買的問題。

然而在本文所述的“社區(qū)建設(shè)過渡搬遷”中，所有這些法定的標(biāo)準(zhǔn)、政策上的普遍做法都看不到，所能看到的就是這張《明白紙》中的兩個數(shù)：“26800”和“10萬”。

【要點三：這樣的補償安置政策合法嗎？答案竟是這樣……】

1. 涉案項目并非征地拆遷，不受《土地管理法》第48條和《國有土地上房屋征收與補償條例》的調(diào)整和規(guī)制，不存在在補償項目、方式、標(biāo)準(zhǔn)上違反這兩部法律法規(guī)的問題；

至于其“拆舊建新”環(huán)節(jié)中是否存在土地違法的嫌疑，則并不直接與村民的補償利益相關(guān)，也不是“補償安置政策”的違法。

2. 如果村民自愿在相應(yīng)的“社區(qū)建設(shè)過渡搬遷”協(xié)議上簽字并配合騰房搬遷，領(lǐng)取了相應(yīng)的補助、獎勵費用，那么視為村民對自己財產(chǎn)權(quán)利的自主處分行為。

通俗點講，對于老百姓所謂的“一個愿打一個愿挨”的自愿選擇行為，法律通常對雙方的選擇予以尊重，想要否定這種行為是存在很大困難的。

在明拆遷律師認(rèn)為，以“村民自治”為基礎(chǔ)的新農(nóng)村社區(qū)建設(shè)拆遷雖然在法律性質(zhì)和行為實質(zhì)上與征地拆遷有很大區(qū)別，但就“拆舊建新”這一主要表現(xiàn)形式而言，對農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)利、居住條件和未來生產(chǎn)生活的影響都是同樣巨大的。既然要拆舊，就一定要給予公平、合理的補償，而不應(yīng)以“村民自治”為幌子任性妄為，肆意減損、侵害村民的正當(dāng)財產(chǎn)權(quán)利，對《物權(quán)法》乃至于即將施行的《民法典》所明確拱衛(wèi)的公民合法私有財產(chǎn)權(quán)利束之高閣、視而不見。

《土地管理法》《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定或許并不適用于所有的拆遷行為，但其中“先補償后搬遷，居住條件有改善”“保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計有保障”等原則、原理則應(yīng)當(dāng)被所有的“拆舊建新”類行為所尊重、參照。

隨隨便便拆，隨隨便便建，隨隨便便出“明白紙”給補償安置，這樣的“明白紙”，無法讓老百姓真的明白，其中折射出新農(nóng)村建設(shè)中存在的矛盾和問題更是令人憂心！