房屋遭違法強(qiáng)制拆除，確定行政賠償金額得考慮這5點(diǎn)！
導(dǎo)讀：在房屋征收中，經(jīng)常容易出現(xiàn)一種情況，就是拆遷方以“先拆后賠”的形式達(dá)到自己征地的目的。因?yàn)椤昂筚r”在時(shí)間上嚴(yán)重的“滯后性”，于是就會(huì)產(chǎn)生一個(gè)矛盾點(diǎn)，即雙方對(duì)房屋價(jià)值的評(píng)估時(shí)點(diǎn)存在巨大爭(zhēng)議，這關(guān)乎雙方的巨大利益，畢竟評(píng)估時(shí)點(diǎn)不同，房屋價(jià)值有著非常大的差別。那么，房屋被違法強(qiáng)拆，房屋價(jià)值的評(píng)估時(shí)點(diǎn)該如何確定呢？應(yīng)當(dāng)包含獎(jiǎng)勵(lì)金嗎？下面筆者就結(jié)合在明律師事務(wù)所的張坤、王威律師承辦的海南某個(gè)案例，來(lái)看看需要注意什么事項(xiàng)。
一、在有些情況下，評(píng)估時(shí)點(diǎn)采用征收決定發(fā)布之日，有違實(shí)質(zhì)性公平正義，也有違法律精神，具體體現(xiàn)在以下兩點(diǎn)：
第一，有違實(shí)質(zhì)性公平正義
在我們團(tuán)隊(duì)代理的海南劉女士一案中，在區(qū)政府發(fā)布征收決定之后的幾年，劉女士的房屋被違法強(qiáng)拆了。后當(dāng)?shù)卣蛩阋园l(fā)布征收決定之日作為評(píng)估時(shí)點(diǎn)，對(duì)劉女士的房屋進(jìn)行賠償，理由就是大家都很熟悉的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條。
我們當(dāng)時(shí)提出了明確的反對(duì)，涉案評(píng)估報(bào)告選取了3個(gè)交易實(shí)例，那時(shí)是2020年7月，這3個(gè)實(shí)例的市場(chǎng)價(jià)分別是28118元、28280元、22509元。
根據(jù)該評(píng)估報(bào)告“市場(chǎng)比較法”的計(jì)算方式，賠償單價(jià)應(yīng)該是26356元。這是一個(gè)客觀的實(shí)際情況，具有相當(dāng)?shù)暮侠硇浴?/p>
我們從最高人民法院（2017）最高法行再101號(hào)一案也可以看出這一觀點(diǎn)是成立的。最高人民法院在該案中明確寫道：“不應(yīng)再依據(jù)《征收與補(bǔ)償條例》第十九條所規(guī)定的《房屋征收決定》公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，而應(yīng)按照有利于保障許某某房屋產(chǎn)權(quán)得到充分賠償?shù)脑瓌t，以婺城區(qū)政府在本判決生效后作出賠償決定時(shí)點(diǎn)的案涉房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)確定?！?/p>
第二，違背了有關(guān)立法精神
《最高人民法院關(guān)于審理民事、行政訴訟中司法賠償案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十二條第二款規(guī)定，“財(cái)產(chǎn)不能恢復(fù)原狀或者滅失的，應(yīng)當(dāng)按照侵權(quán)行為發(fā)生時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算損失”。
該司法解釋雖然調(diào)整的是國(guó)家賠償中的違法司法行為，但可以作為違法行政行為導(dǎo)致的國(guó)家賠償案例的參考。從該條款的立法精神來(lái)看，侵權(quán)行為的損失應(yīng)當(dāng)以侵權(quán)行為時(shí)的價(jià)值損失為填平標(biāo)準(zhǔn)。
二、讓被征收人得到的賠償不低于其依照征收補(bǔ)償方案可以獲得的征收補(bǔ)償，確保產(chǎn)權(quán)人得到公平合理的補(bǔ)償
在房屋征收強(qiáng)制拆除的行政賠償案件中，依照現(xiàn)行法律規(guī)定確定行政賠償項(xiàng)目和數(shù)額時(shí)應(yīng)當(dāng)秉持的基本原則是，賠償數(shù)額至少應(yīng)不低于賠償請(qǐng)求人依照安置補(bǔ)償方案可以獲得的全部征收補(bǔ)償權(quán)益，不能讓賠償請(qǐng)求人獲得的賠償數(shù)額低于依法征收可能獲得的補(bǔ)償數(shù)額，否則就不足以體現(xiàn)賠償?shù)膽徒湫院蛯?duì)被侵權(quán)人的撫慰。
故此，“越賠越低”是非正常的，更會(huì)助長(zhǎng)征收方違法拆除房屋的氣焰，被征收人一定要在行政賠償糾紛中樹(shù)立足夠堅(jiān)定的權(quán)利救濟(jì)目標(biāo)。
三、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)金、過(guò)渡費(fèi)等補(bǔ)償安置利益也應(yīng)當(dāng)依法支付
在遭遇非法強(qiáng)拆時(shí)，被拆遷人基于合法程序可以獲得的搬遷獎(jiǎng)勵(lì)金、過(guò)渡費(fèi)等補(bǔ)償安置利益也受到了損失，在實(shí)際得到賠償之前，對(duì)被拆遷人而言，強(qiáng)拆的侵權(quán)行為造成的不法損失就處于持續(xù)狀態(tài)，這不屬于被拆遷人的過(guò)錯(cuò)，因此，搬遷獎(jiǎng)勵(lì)金、過(guò)渡費(fèi)等補(bǔ)償安置利益也應(yīng)當(dāng)在賠償中支付。
四、屋內(nèi)物品損失應(yīng)否賠償要看證據(jù)
從法律規(guī)定來(lái)看，行政機(jī)關(guān)在強(qiáng)拆房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)制作物品清單，并且由被拆遷人簽字確認(rèn)。沒(méi)有被拆遷人簽字確認(rèn)的物品清單，不能體現(xiàn)被拆遷人屋內(nèi)損失物品的完整性，沒(méi)有制作時(shí)間和被拆遷人簽字確認(rèn)的物品清單，因此造成屋內(nèi)物品損失的不利法律后果應(yīng)當(dāng)由行政機(jī)關(guān)承擔(dān)。
當(dāng)然，被拆遷人也一定要盡到自身的舉證義務(wù)，尤其是對(duì)于一些日常居家生活中并不常見(jiàn)的貴重財(cái)物或者價(jià)值較高的機(jī)器設(shè)備、生產(chǎn)原材料等，一定要事先拍照錄像，并留存發(fā)票等購(gòu)買憑證。否則依法僅憑生活經(jīng)驗(yàn)和常識(shí)“酌定”賠償，很難令被拆遷人獲取滿意的賠償結(jié)果。
五、被拆遷人有權(quán)主張利息損失
強(qiáng)拆行為被確認(rèn)違法之后，我們還應(yīng)當(dāng)主張賠償利息。一般來(lái)說(shuō)，我們可以主張從強(qiáng)拆發(fā)生之日起至實(shí)際履行之日的多年期基準(zhǔn)率，而且應(yīng)當(dāng)是貸款利率，參考最高人民法院（2018）最高法行賠申8號(hào)一案中的觀點(diǎn)。
北京拆遷補(bǔ)償律師張坤、王威律師最后要提示大家的是：某種意義上講，行政賠償爭(zhēng)議的解決難度要遠(yuǎn)高于征收補(bǔ)償糾紛。其關(guān)鍵區(qū)別就在于，后者房屋是仍然存在的，而前者則往往已經(jīng)被推平了。想在房屋、地上附著物和青苗已經(jīng)滅失的情況下盡可能準(zhǔn)確地還原其實(shí)際價(jià)值并據(jù)此獲取賠償，絕非僅憑被拆遷人提供的物品損失清單或者幾份購(gòu)買憑證就能實(shí)現(xiàn)的，這里面需要專業(yè)律師指導(dǎo)的點(diǎn)有很多，尤以委托評(píng)估、司法鑒定最為專業(yè)、艱深。都到了賠償這最后一步了，大家一定要謹(jǐn)慎把它走好。
