導(dǎo)讀：“做地”模式作為城中村改造的一種新方式，近年來(lái)在廣州等地得到了廣泛應(yīng)用。這種模式通過(guò)政府或城投公司主導(dǎo)土地前期整理工作，形成凈地后再進(jìn)行出讓，旨在提高土地利用效率，解決過(guò)去改造中開(kāi)發(fā)商與村民在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上扯皮的問(wèn)題。然而，這一模式的實(shí)施也帶來(lái)了新的法律問(wèn)題，如補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定、改造主體的責(zé)任界定等。

1、城中村改造的法律背景與政策依據(jù)

（1）法律背景

城中村改造涉及多個(gè)法律領(lǐng)域，包括土地管理法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法、國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例等。這些法律法規(guī)為城中村改造提供了基本的法律框架?！秶?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》明確規(guī)定，征收補(bǔ)償應(yīng)包括被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償、因征收房屋造成的搬遷和臨時(shí)安置的補(bǔ)償以及因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。此外，《廣州市城中村改造條例》作為全國(guó)首個(gè)專項(xiàng)針對(duì)城中村改造的地方性法規(guī)，進(jìn)一步細(xì)化了改造方式和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

（2）政策依據(jù)

近年來(lái)，廣州市政府出臺(tái)了一系列政策文件，支持城中村改造工作。例如，2023年廣州市人大常委會(huì)發(fā)布的《廣州市城中村改造條例（草案修改稿·征求意見(jiàn)稿）》提出，征收補(bǔ)償應(yīng)按照經(jīng)依法批準(zhǔn)公布的標(biāo)準(zhǔn)公開(kāi)執(zhí)行，土地供應(yīng)應(yīng)實(shí)行凈地出讓。這一政策導(dǎo)向?yàn)椤白龅亍蹦Ｊ降膶?shí)施提供了明確的政策支持。

2、被征收人權(quán)益保護(hù)的現(xiàn)狀與問(wèn)題

（1）補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的合理性

在“做地”模式下，被征收人的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。根據(jù)相關(guān)文件，做地模式對(duì)房屋合法面積的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了明確，但對(duì)一些特殊情況，如“住改商”房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較為嚴(yán)格。這可能導(dǎo)致部分被征收人對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不滿意，從而引發(fā)糾紛。

（2）征收程序的規(guī)范性

征收程序的規(guī)范性是保障被征收人權(quán)益的重要環(huán)節(jié)。在漁沙坦村改造中，涉及改造意愿表決、改造方案編制報(bào)批等流程。然而，部分被征收人反映，改造過(guò)程中的信息公開(kāi)不足，導(dǎo)致他們對(duì)改造方案和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)了解不夠清楚。

（3）被征收人的參與度

被征收人作為城中村改造的直接受影響者，應(yīng)當(dāng)有權(quán)參與項(xiàng)目的決策過(guò)程。但在實(shí)際操作中，被征收人的參與度往往較低。例如，在改造方案的制定過(guò)程中，被征收人的意見(jiàn)未得到充分聽(tīng)取，導(dǎo)致改造方案與被征收人的實(shí)際需求脫節(jié)。

3、完善被征收人權(quán)益保護(hù)的法律建議

（1）完善補(bǔ)償機(jī)制

應(yīng)進(jìn)一步完善補(bǔ)償機(jī)制，確保補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)公平合理。首先，應(yīng)建立科學(xué)合理的評(píng)估體系，充分考慮房屋的市場(chǎng)價(jià)值、區(qū)位因素、用途以及停產(chǎn)停業(yè)損失等因素。其次，應(yīng)完善補(bǔ)償方式，給予被征收人更多的選擇權(quán)，如貨幣補(bǔ)償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換等。最后，應(yīng)建立補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格變化及時(shí)調(diào)整補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，確保被征收人的生活水平不因征收而降低。

（2）規(guī)范征收程序

征收程序的規(guī)范性是保障被征收人權(quán)益的重要保障。應(yīng)嚴(yán)格按照法律規(guī)定進(jìn)行操作。首先，土地征收部門應(yīng)依法擬定征收補(bǔ)償方案，并在征收范圍內(nèi)進(jìn)行公告，征求公眾意見(jiàn)。其次，征收決定作出前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，確保征收工作的平穩(wěn)推進(jìn)。最后，征收決定作出后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告，并告知被征收人行政復(fù)議、行政訴訟等救濟(jì)權(quán)利。

（3）加強(qiáng)公眾參與

公眾參與是保障被征收人權(quán)益的重要途徑。應(yīng)充分保障被征收人的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)。首先，應(yīng)加強(qiáng)信息公開(kāi)，及時(shí)向被征收人公布征收補(bǔ)償方案、評(píng)估結(jié)果等重要信息。其次，應(yīng)建立公眾參與機(jī)制，通過(guò)聽(tīng)證會(huì)、座談會(huì)等形式，充分聽(tīng)取被征收人的意見(jiàn)和建議。最后，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)征收工作的監(jiān)督，確保征收工作依法依規(guī)進(jìn)行。

（4）強(qiáng)化司法救濟(jì)

司法救濟(jì)是保障被征收人權(quán)益的最后一道防線。被征收人如對(duì)征收決定或補(bǔ)償方案不服，有權(quán)依法申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟。人民法院應(yīng)依法受理被征收人的訴訟請(qǐng)求，公正審理征收案件，切實(shí)維護(hù)被征收人的合法權(quán)益。同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)行政機(jī)關(guān)的司法監(jiān)督，推動(dòng)行政機(jī)關(guān)依法行政，確保城中村改造工作的合法性與公正性。

4、結(jié)論

廣東天河區(qū)漁沙坦村的城中村改造項(xiàng)目是推動(dòng)區(qū)域城市更新和可持續(xù)發(fā)展的重要舉措。然而，在改造過(guò)程中，必須依法保障被征收人的合法權(quán)益。通過(guò)完善補(bǔ)償機(jī)制、規(guī)范征收程序、加強(qiáng)公眾參與和強(qiáng)化司法救濟(jì)，可以有效平衡公共利益與個(gè)人利益之間的關(guān)系。未來(lái)，隨著城中村改造的深入推進(jìn)，我們應(yīng)進(jìn)一步完善相關(guān)法律法規(guī)，加強(qiáng)社會(huì)治理能力現(xiàn)代化建設(shè)，為城中村改造提供更加堅(jiān)實(shí)的法治保障，推動(dòng)城市可持續(xù)發(fā)展，讓城中村成為人民美好生活的空間載體。