導(dǎo)讀：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（590號(hào)令）中有如下規(guī)定：市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。實(shí)踐中，不少無(wú)證房屋都在這一環(huán)節(jié)陷入了尷尬境地，被征收方認(rèn)定為違法建筑、不予補(bǔ)償。還有些無(wú)證房屋更是直接遭遇了違法強(qiáng)拆，當(dāng)事人主張行政機(jī)關(guān)予以賠償也是難上加難。無(wú)證房屋遇到征收，這些問(wèn)題擺在面前，被征收人究竟該怎樣應(yīng)對(duì)呢？

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作者丨謝天澤 北京在明律師事務(wù)所

【無(wú)證房屋遇征收，獲得補(bǔ)償有戲嗎？】

首先，在明律師再次請(qǐng)廣大被征收人牢記，只有違法建筑才不予補(bǔ)償，可是無(wú)證房屋絕對(duì)不等于違法建筑。

實(shí)踐中，一些征收方依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，直接將無(wú)證房屋認(rèn)定為違法建筑是錯(cuò)誤的。這樣的“以拆違替代征收”被一些法院在裁判中認(rèn)定為典型的濫用職權(quán)，嚴(yán)重侵害了被征收人的合法權(quán)益。

造成房屋未辦理產(chǎn)權(quán)登記或規(guī)劃許可手續(xù)的原因極為復(fù)雜，需要征收方依法進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。征收方應(yīng)當(dāng)充分考慮房屋建造時(shí)間、當(dāng)時(shí)的法律實(shí)施情況、當(dāng)時(shí)行政機(jī)關(guān)履職管理的程度等因素，綜合制定公平、合理的補(bǔ)償方案，妥善處置歷史遺留問(wèn)題。

有些無(wú)證房屋完全可以認(rèn)定合法、給予補(bǔ)償。例如建設(shè)年代較為久遠(yuǎn)的房屋。有許多建設(shè)于70年代、80年代甚至更早的房屋仍在居住使用。這些房屋建造時(shí)，城鄉(xiāng)規(guī)劃及住房建設(shè)領(lǐng)域的法律法規(guī)仍未出臺(tái)施行，只需要辦理簡(jiǎn)單手續(xù)或根本無(wú)需辦理審批手續(xù)即可建房。如果依照現(xiàn)在的法律規(guī)定將其認(rèn)定違法，就違背了“法不溯及既往”這一根本法律原則。

例如農(nóng)民朋友在宅基地上建設(shè)或翻建的住宅。許多農(nóng)村地區(qū)對(duì)建房行為的管理長(zhǎng)期寬松，房屋普遍存在只有部分建設(shè)手續(xù)甚至完全缺乏建設(shè)手續(xù)的情況，這一客觀事實(shí)并非農(nóng)民自己能夠克服解決的。行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)考慮到建房時(shí)的社會(huì)發(fā)展程度及地區(qū)管理現(xiàn)狀。

所以，如果征收方?jīng)]有明確依據(jù)可以證明無(wú)證的被征收房屋屬于違建，就應(yīng)當(dāng)予以公平、合理的補(bǔ)償安置待遇。

【無(wú)證房屋遭違法強(qiáng)拆，真的索賠無(wú)望嗎？】

這一問(wèn)題，在在明律師楊念平、李群杰代理提起再審的梁文龍?jiān)V廣西壯族自治區(qū)貴港市港北區(qū)人民政府強(qiáng)制拆除房屋及行政賠償一案中，最高人民法院已經(jīng)通過(guò)（2018）最高法行申5424號(hào)《行政裁定書(shū)》進(jìn)行了極為詳細(xì)的闡述。

當(dāng)事人梁文龍?jiān)诮?jīng)與他人合法交易轉(zhuǎn)讓獲得的土地上建有住宅。2013年，房屋被納入高鐵站前廣場(chǎng)項(xiàng)目征收范圍。由于就補(bǔ)償事宜未能協(xié)商一致，雙方未簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。之后，房屋被征收方以手續(xù)不全為由認(rèn)定為違法建筑。

2017年2月21日，涉案房屋遭港北區(qū)政府強(qiáng)制拆除。

此案中，港北區(qū)政府未能提供充分證據(jù)證明，梁文龍的房屋屬于違法建筑。實(shí)施強(qiáng)制拆除前，未依法對(duì)房屋進(jìn)行調(diào)查，未作出違法建筑認(rèn)定并限期拆除的決定，未經(jīng)書(shū)面催告履行程序，亦未聽(tīng)取梁文龍的陳述、申辯，未作出行政強(qiáng)制執(zhí)行決定。這一強(qiáng)制拆除行為嚴(yán)重違反法律規(guī)定。

最高人民法院認(rèn)為，在房屋征收過(guò)程中，對(duì)因歷史原因形成的沒(méi)有建設(shè)審批手續(xù)和產(chǎn)權(quán)證照的房屋，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在征收之前依法予以甄別，作出處理，不能簡(jiǎn)單將無(wú)證房屋一律認(rèn)定為違法建筑，不予征收補(bǔ)償；違法拆除因歷史形成的無(wú)證房屋造成損失的，也不能簡(jiǎn)單以無(wú)證房屋即為違法建筑為由，不予行政賠償。

在行政機(jī)關(guān)沒(méi)有充分證據(jù)證明被拆除的無(wú)證房屋屬于違法建筑的情況下，應(yīng)當(dāng)將該房屋視為合法建筑，依法予以行政賠償。行政賠償?shù)捻?xiàng)目、數(shù)額不得少于被征收人通過(guò)合法征收補(bǔ)償程序獲得的行政補(bǔ)償項(xiàng)目、數(shù)額。

可見(jiàn)，如果行政機(jī)關(guān)在征收中違法強(qiáng)拆無(wú)證房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)其侵害當(dāng)事人合法權(quán)益、造成損失的違法行政行為予以賠償。

【房屋無(wú)證缺證，我該怎么辦？】

根據(jù)上述案例等一大批司法實(shí)踐中有效維護(hù)被征收人權(quán)益的實(shí)例，無(wú)證房屋可以獲得征收補(bǔ)償。遭遇違法強(qiáng)拆也應(yīng)當(dāng)予以賠償。

對(duì)于那些仍未遇到征收或?qū)⒁徽魇盏臒o(wú)證房屋當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，也應(yīng)當(dāng)充分了解房屋權(quán)屬情況，采取措施積極主張補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)。針對(duì)歷史遺留原因造成房屋未能辦理相關(guān)手續(xù)的情況，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)本著對(duì)當(dāng)事人有利的原則作出處理。

在覃煥尚夫婦訴被申請(qǐng)人廣西壯族自治區(qū)樂(lè)業(yè)縣人民政府（以下簡(jiǎn)稱樂(lè)業(yè)縣政府）撤銷(xiāo)土地批準(zhǔn)行政處理行為再審一案中，最高人民法院以（2018）最高法行再201號(hào)判決書(shū)指出，涉案行政機(jī)關(guān)對(duì)歷史遺留問(wèn)題的處理嚴(yán)重違背誠(chéng)實(shí)守信原則。

該案中，覃煥尚、覃煥收兩戶人家于1989年非法購(gòu)買(mǎi)土地、建房。之后，樂(lè)業(yè)縣政府及其職能部門(mén)，于1991年、1992年、2007年、2008年、2009年、2010年、2014年、2015年分別就此事進(jìn)行處理。數(shù)十年間反反復(fù)復(fù)、出爾反爾。

最高人民法院認(rèn)為，國(guó)務(wù)院發(fā)布的國(guó)發(fā)〔2014〕10號(hào)《全面推進(jìn)依法行政實(shí)施綱要》要求行政機(jī)關(guān)依法行政必須遵守誠(chéng)實(shí)守信原則。非因法定事由并經(jīng)法定程序，行政機(jī)關(guān)不得撤銷(xiāo)、變更已經(jīng)生效的行政決定。

對(duì)歷史遺留問(wèn)題的處理，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)本著實(shí)事求是、尊重歷史，符合現(xiàn)實(shí)的原則，本著保持謙抑、格外謹(jǐn)慎、有利于當(dāng)事人的態(tài)度，依法作出客觀、公正處理，切忌出爾反爾，來(lái)回“翻燒餅”。

由此可見(jiàn)，補(bǔ)辦證件絕不是一件容易的事情。在明律師曾深度介入的云南大理洱?？蜅０钢校械目蜅＝?jīng)營(yíng)者一連幾天奔走于各個(gè)部門(mén)之間辦證，上午去了沒(méi)開(kāi)門(mén)下午再去，最后也很難將合法經(jīng)營(yíng)所需的7種證照全部辦齊。

問(wèn)題的關(guān)鍵，不是當(dāng)事人不去積極辦證，而是行政機(jī)關(guān)出于各種政策調(diào)整的考慮而不愿發(fā)證。

最后，在明律師想說(shuō)的是，造成房屋未辦理產(chǎn)權(quán)登記、缺乏相關(guān)審批手續(xù)的原因是復(fù)雜的。針對(duì)房屋無(wú)證情況，以及歷史遺留問(wèn)題，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定，并且依法予以公平、公正、客觀地處理。房屋無(wú)證，也許并非當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)，也并非當(dāng)事人可以克服解決的困難。對(duì)于征收中的無(wú)證房屋，如果“一刀切”式認(rèn)定為違建并不予補(bǔ)償，被征收人合法的財(cái)產(chǎn)權(quán)益將無(wú)法得到保障，行政機(jī)關(guān)在人民群眾心目中的形象也將大打折扣。而動(dòng)輒對(duì)無(wú)證房屋“先拆了再說(shuō)”令當(dāng)事人獲取賠償無(wú)門(mén)更是錯(cuò)誤的做法。當(dāng)事人如果不幸居住使用的正是這樣的有嚴(yán)重瑕疵的房屋，可根據(jù)需要咨詢專(zhuān)業(yè)律師的意見(jiàn)，以保護(hù)自身的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益。