一、何謂以租代征?

所謂“以租代征”是指擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，即通過租用農(nóng)民集體土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，擅自擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模。而根據(jù)《土地管理法》第四十三條規(guī)定：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地;但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地?！?。也就是只有興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)批準(zhǔn)后或鄉(xiāng)鎮(zhèn)(村)公共設(shè)施建設(shè)方可使用本集體經(jīng)濟(jì)組織的土地，其他任何形式占有農(nóng)民集體土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)均為非法行為，從而租賃農(nóng)民集體土地的合同也因違反法律強(qiáng)制性的規(guī)定而無效。同時(shí)，《農(nóng)村土地承包法》第十七條也明確規(guī)定"承包方要維持土地的農(nóng)業(yè)用途，不得用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，也就是說任何改變土地用途的行為都是違法行為，當(dāng)然無效的行為或合同是得不到法律的保護(hù)。

“以租代征”的實(shí)質(zhì)就是規(guī)避法定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批，在規(guī)劃計(jì)劃之外擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模，同時(shí)逃避了繳納有關(guān)稅費(fèi)、履行耕地占補(bǔ)平衡法定義務(wù)。其結(jié)果必然會(huì)嚴(yán)重沖擊用途管制等土地管理的基本制度，影響國家宏觀調(diào)控政策的落實(shí)和耕地保護(hù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)?！倍诂F(xiàn)實(shí)生活中“以租代征”在各地已成為一種普遍的違法形式。

二、以租代征的形式。

1、用地單位或個(gè)人直接與村委會(huì)簽訂協(xié)議租賃土地;
2、基層政府直接租賃農(nóng)村集體土地;
3、基層政府轉(zhuǎn)租農(nóng)村集體土地;
4、基層政府作為土地租賃中介人促成租地行為;
5、村自行出租自己的承包地;
6、村委會(huì)租用農(nóng)戶的承包地搞非農(nóng)建設(shè)。

三、以租代征對土地承包經(jīng)營權(quán)人的影響。

對土地承包經(jīng)營權(quán)人而言，以租代征似乎解決了老百姓面朝黃土背朝天的生活，同時(shí)老百姓又能通過外出務(wù)工或其他途徑獲得額外收入，提高生活水平。但實(shí)際不然，因?yàn)榇祟愡`法用地形式弊遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于利。首先，以以租代征用地的項(xiàng)目多是一些永久性占地項(xiàng)目，建成以后很難恢復(fù)耕種，而隨著國土資源部嚴(yán)查以租代征的違法行為，很多通過以租代征方式取得農(nóng)民土地的建設(shè)項(xiàng)目被緊急叫停，被要求重新恢復(fù)耕地用途，而恢復(fù)耕地用途需要大量的資金，這些資金往往要求出租土地的農(nóng)民來承擔(dān)，有些建設(shè)項(xiàng)目甚至給土地造成永久性損害，而無法恢復(fù)耕地的用途。導(dǎo)致出租農(nóng)民承擔(dān)遠(yuǎn)大于收益的風(fēng)險(xiǎn);其次由于糧食價(jià)格逐年上揚(yáng)，中央取消農(nóng)業(yè)稅、種糧直補(bǔ)政策的兌現(xiàn)，農(nóng)民的種糧的收益逐年提高。因此，對于出租土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的農(nóng)民來說，很難達(dá)到其所謂的改善生活的理想要求;最后，有些情況下，地方政府會(huì)為以租代征的用地方進(jìn)行背書，“以租代征”用地項(xiàng)目的落地，往往與當(dāng)?shù)卣哪S、縱容甚至直接參與分不開。“以租代征”可以規(guī)避建設(shè)用地審批的高昂成本，加快項(xiàng)目上馬進(jìn)展的速度，又可以脫逃法定的稅費(fèi)和免除占用耕地而必須履行的占補(bǔ)平衡義務(wù)。地方政府不必為征地補(bǔ)償費(fèi)用和被征地農(nóng)民安置、長遠(yuǎn)生計(jì)等問題困擾，更關(guān)鍵的是，可以突破建設(shè)用地指標(biāo)的限制。而對用地企業(yè)而言，征地成本高、報(bào)批程序繁瑣、周期長，不如簽個(gè)租地協(xié)議，直接用地省時(shí)省事又省錢。短期內(nèi)老百姓能獲得短暫的租金收益，隨著時(shí)間推移地方政府會(huì)協(xié)助占地方辦理相關(guān)的土地征收審批以達(dá)到規(guī)避上級政府違法查處后果出現(xiàn)。而此時(shí)老百姓等來的不是持續(xù)的租金收益而是某一時(shí)間段的一次性補(bǔ)償，這就導(dǎo)致被占地農(nóng)民喪失了最佳的維權(quán)時(shí)機(jī)。因?yàn)橄鄬φ嫉刂踹M(jìn)行維權(quán)，以租代征形式用地，作為老百姓的土地承包經(jīng)營權(quán)人既可以選擇出租也可以拒絕，而對于占地方之所以采取目前的用地形式就是因?yàn)槎唐趦?nèi)無法實(shí)現(xiàn)按照國家規(guī)定的土地審批程序合法獲得用地，間接證明項(xiàng)目在用地上是很著急的，老百姓完全可以利用自己的優(yōu)勢地位爭取滿意的補(bǔ)償價(jià)格。

四、以租代征的法律禁止性規(guī)定

1、根據(jù)《土地管理法》第四十三條規(guī)定：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地;但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。

前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地?！睆纳鲜龇l中可以清晰地看出，只有興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)批準(zhǔn)后或鄉(xiāng)鎮(zhèn)(村)公共設(shè)施建設(shè)方可使用本集體經(jīng)濟(jì)組織的土地，也就是說其他任何形式占有農(nóng)民集體土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)均為非法行為，從而租賃農(nóng)民集體土地的合同也因違反法律強(qiáng)制性的規(guī)定而無效。

2、《農(nóng)村土地承包法》第十七條也明確規(guī)定“承包方要維持土地的農(nóng)業(yè)用途，不得用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，也就是說任何改變土地用途的行為都是違法行為，當(dāng)然無效的行為或合同是得不到法律的保護(hù)。

3、《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，納入年度土地利用計(jì)劃，并依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。禁止通過"以租代征"等方式使用農(nóng)民集體所有農(nóng)用地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，擅自擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模。農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，必須符合規(guī)劃并嚴(yán)格限定在依法取得的建設(shè)用地范圍內(nèi)。未依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，國家機(jī)關(guān)工作人員批準(zhǔn)通過"以租代征"等方式占地建設(shè)的，屬非法批地行為;單位和個(gè)人擅自通過"以租代征"等方式占地建設(shè)的，屬非法占地行為，要依法追究有關(guān)人員的法律責(zé)任。