導讀：新冠肺炎疫情防控正持續(xù)穩(wěn)定向好，距離生產(chǎn)生活恢復常態(tài)的日子已經(jīng)不遠了。絕大多數(shù)低風險地區(qū)的農(nóng)民也都已步入田間地頭，開始了新一年的勞作。而在2020年預計中將會到來的農(nóng)村宅基地制度改革也是箭在弦上，農(nóng)民朋友都在摩拳擦掌準備大干一場。不過，在明律師提示大家，農(nóng)村宅基地上有3件事盡量不要干，弄不好將會面臨遭處罰甚至房屋遭強制拆除的后果。
作者丨王小明? ? 北京在明律師事務所

【要點一：切勿“未批先占”宅基地建房】
在廣大農(nóng)村地區(qū)，“自建房”是農(nóng)民解決居住生活需求的主要途徑。而要想自己動手建造一座合法的、能夠辦理不動產(chǎn)權登記、獲取鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證的住宅房屋，首先需要依法獲批一塊用于建房的宅基地。
以往，“批地”是一件極為繁瑣復雜的工作，因為要經(jīng)過“村級申報→鄉(xiāng)級審核→縣級審批”的流程。而很多村民在流程尚未走完的情況下就開始占地建房，這無疑為自建房的合法性埋下了巨大的法律隱患。
2019年12月23日，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部、自然資源部聯(lián)合發(fā)布《關于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知》，明確了2020年《土地管理法》修訂后的宅基地報批程序。
其最大的亮點在于，改“縣級審批”為“鄉(xiāng)鎮(zhèn)審批”，簡化了宅基地報批流程，增強了服務村民的理念，占地報批理應比此前更容易實現(xiàn)了。
農(nóng)民朋友可回顧在明律師此前撰寫的《重磅！2020農(nóng)村房屋批建程序公布，你的宅基地有盼頭了！》一文來熟悉具體的步驟和要求。
而在實踐中，很多村民認為經(jīng)村長同意、點頭，圈一塊地就可以開始蓋房的做法是有很大風險的。房屋自建完成卻未經(jīng)任何審批程序，一旦所在村面臨征收拆遷、舊改騰退等項目，建房所占土地很有可能被認定成“非宅”而無法享受宅基地的補償安置標準，村民的損失將會很大。
更為值得警惕的是，一旦村民所圈占的土地系農(nóng)用地性質(zhì)而非集體建設用地，其還可能涉嫌違法用地。達到一定面積的，會被以“非法占用農(nóng)用地罪”追究刑事責任。
據(jù)此，想當然地未經(jīng)審批圈地建房，是要不得的。
【要點二：切勿違反申報標準擅自擴建、增建房屋】
即使建房所占用的宅基地批下來了，村民也不可認為其系“自家的宅基地”而肆意妄為，想怎么蓋就怎么蓋。
自建房的層高、占地面積、房屋材料結構、建造質(zhì)量等各地均有較為具體的規(guī)定。房屋開建前要上報相關信息，建造中有關部門要“到場”進行丈量監(jiān)督，建造完成后還要進行實地檢查驗收。
譬如根據(jù)2019年最新發(fā)布的《上海市農(nóng)村村民住房建設管理辦法》（滬府令16號）的規(guī)定，農(nóng)村村民自建兩層或者兩層以上住房的，需要有明確的施工圖紙和具有專業(yè)能力的施工隊伍，并在一定期限內(nèi)建造完工并通過鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府負責的竣工驗收。
一旦村民在建房過程中違反了此前報批的鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證的內(nèi)容，出現(xiàn)了“出圈兒”“越界”“超高”等“犯規(guī)”情形，輕則會被予以罰款等行政處罰，重則會面臨房屋被強制拆除的結局。
無地不能隨便建房，有地了也不能隨便建房，更要杜絕“后背房”“一體房”等超出審批宅基地四至范圍的超占面積建房現(xiàn)象。否則，征收拆遷一啟動，亂建的無證部分仍有可能被認定為違建進而不予補償。

【要點三：盤活利用閑置宅基地和住宅，3條紅線不能碰！】
既有地，又有房，還有依法獲取的證照，終于可以依據(jù)2019年最新發(fā)布的中央農(nóng)村工作領導小組辦公室 農(nóng)業(yè)農(nóng)村部《關于進一步加強農(nóng)村宅基地管理的通知》來擼起袖子大干一場了。不過且慢，《通知》及各地宅基地制度改革試點的精神，農(nóng)民朋友們還需要理解準確。
簡言之，《通知》明確鼓勵村集體和農(nóng)民通過自主經(jīng)營、合作經(jīng)營、委托經(jīng)營等方式，依法依規(guī)利用閑置宅基地和農(nóng)房發(fā)展農(nóng)家樂、民宿、鄉(xiāng)村旅游等。
城鎮(zhèn)居民、工商資本等租賃農(nóng)房居住或開展經(jīng)營的，租賃合同期限不得超過20年，合同到期后雙方可以另行約定。
同時，村民還被鼓勵自愿有償退出閑置、廢棄的宅基地，可以領取一筆費用后去鄉(xiāng)村集中建設的多層住宅小區(qū)解決居住問題。
但無論怎么“盤活”，有3件事是萬萬不能干的：
其一，嚴禁城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地。在江西省贛州市、四川省瀘縣、湖南省瀏陽市等宅基地制度改革試點地區(qū)，宅基地可跨村鎮(zhèn)在縣域內(nèi)流轉甚至拍賣，城里人可下鄉(xiāng)與村民利用宅基地合作建房。但買賣宅基地，城里人仍無權參與，否則這一買賣合同關系將不受法律保護。
其二，嚴禁下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設別墅大院和私人會館。假借“農(nóng)家樂”“生態(tài)園”等名義超標準建造別墅、會館等高消費享樂場所是地方上屢禁不止的歪風邪氣，這種建造行為客觀上改變了宅基地的法定用途，侵害了村集體的土地權益，為政策所明令禁止。
其三，嚴禁利用宅基地建設小產(chǎn)權房?！靶‘a(chǎn)權”等于“沒產(chǎn)權”，無限接近于“違法建筑”甚至是違法用地，老百姓能夠理解到這個程度就足夠了。至于小產(chǎn)權房那復雜的形成原因和法律問題，農(nóng)民朋友無需過多費腦。
在明律師最后想提示廣大農(nóng)民朋友的是，2020年的農(nóng)村宅基地制度改革試點將會全面鋪開，由此前的有限數(shù)量的縣（區(qū)）升級至設區(qū)的市一級廣泛開展。越是在這樣的重要節(jié)點上，大家越要全力確保自己宅基地、房屋的合法性沒問題，并在此基礎上既大膽又審慎地參與各項改革試點舉措。把握好了這一波，疫情期間所造成的收入影響、損失完全有望得到彌補；把握不好陷入了違法的泥潭，后果就真叫不堪設想了。大家有拿捏不準的地方，可以及時咨詢專業(yè)律師，聽取律師的分析和建議后再采取行動。
在明拆遷律師堅信，屬于農(nóng)村宅基地和廣大農(nóng)民的春天，即將并且已經(jīng)到來了