導(dǎo)讀：雖說(shuō)征收補(bǔ)償結(jié)果只是參考評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容，但是最后補(bǔ)償?shù)慕Y(jié)果往往由評(píng)估報(bào)告“確定”了。因評(píng)估報(bào)告具有相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)性，廣大被征收人在拿到評(píng)估報(bào)告之后，不知如何對(duì)其進(jìn)行解讀。為解決大家的困惑，在明律師事務(wù)所的馬麗芬律師團(tuán)隊(duì)就評(píng)估報(bào)告中的一些關(guān)鍵點(diǎn)進(jìn)行說(shuō)明，以方便大家掌握。
征收拆遷中的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估報(bào)告一般由具有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，按照具體的評(píng)估辦法，根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對(duì)其價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。根據(jù)此解釋可得知，評(píng)估報(bào)告主要涉及評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估方法、評(píng)估程序、評(píng)估報(bào)告的送達(dá)和救濟(jì)途徑等問(wèn)題。
一、評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)具有什么樣的資質(zhì)？
因做征收評(píng)估的多為房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，本文不涉及其他種類(lèi)的公司。根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法（2015年修訂）》的規(guī)定，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)。
其中，暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、房屋征收、在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。
據(jù)此，除所謂“暫三級(jí)”資質(zhì)的機(jī)構(gòu)不得從事房屋征收價(jià)值評(píng)估工作外，其他資質(zhì)等級(jí)的機(jī)構(gòu)原則上均可從事征收拆遷領(lǐng)域的評(píng)估工作。
二、評(píng)估機(jī)構(gòu)如何選擇？
根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》的規(guī)定，評(píng)估機(jī)構(gòu)首先由被征收人協(xié)商選定。協(xié)商不成的，按照少數(shù)服從多數(shù)的方式投票選定；若投票仍選不出的，則采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式選定。
評(píng)估機(jī)構(gòu)確定后，一般由房屋征收部門(mén)委托，委托人應(yīng)當(dāng)與評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂書(shū)面征收評(píng)估委托合同。受托評(píng)估機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的評(píng)估業(yè)務(wù)。評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員與被征收人有利害關(guān)系或者是被征收人的，應(yīng)當(dāng)回避。
選用估價(jià)方法時(shí)，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象及其所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等客觀條件，對(duì)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等估價(jià)方法進(jìn)行適用性分析。
如果選用市場(chǎng)比較法的，應(yīng)當(dāng)搜集交易實(shí)例、選取可比實(shí)例、建立比較基礎(chǔ)、進(jìn)行交易情況修正、進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整、進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整、計(jì)算比較價(jià)值。其中可比實(shí)例的選取不得少于三個(gè)，且還要符合一定的條件要求。
一般而言，估價(jià)對(duì)象的同類(lèi)房地產(chǎn)有較多交易的，應(yīng)選用比較法。城市房屋征收中，市場(chǎng)比較法因此而被廣泛適用。
四、評(píng)估時(shí)點(diǎn)是何時(shí)？
被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。
但實(shí)踐中，評(píng)估報(bào)告的作出是否真實(shí)的體現(xiàn)房屋在征收決定公告之日的價(jià)值，還是有待探究的。
需要指出的是，評(píng)估時(shí)點(diǎn)并非完全一成不變。當(dāng)征收方因怠于履行補(bǔ)償安置職責(zé)而長(zhǎng)期未作出補(bǔ)償決定，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)值有較大變動(dòng)時(shí)，需要根據(jù)情況適當(dāng)調(diào)整評(píng)估時(shí)點(diǎn)。
五、評(píng)估報(bào)告應(yīng)該如何送達(dá)？
房屋征收部門(mén)可以直接送達(dá)，包括去被征收人住處送達(dá)，或者讓被征收人去征收部門(mén)所在處領(lǐng)取。在直接送達(dá)不行時(shí)，可以把評(píng)估報(bào)告留在受送達(dá)人的住所，并采用拍照、錄像等方式記錄送達(dá)過(guò)程；或者有受送達(dá)人住所地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)的工作人員以及受送達(dá)人所在單位的工作人員見(jiàn)證，將評(píng)估報(bào)告留置在被征收人住所處。
在完全無(wú)法實(shí)現(xiàn)留置送達(dá)的狀況下，最后才能考慮公告送達(dá)。據(jù)此，實(shí)踐中偶有出現(xiàn)的“順著門(mén)縫兒扔進(jìn)去”的做法，并非合法的送達(dá)。
六、不服評(píng)估結(jié)果該如何依法救濟(jì)？
評(píng)估報(bào)告作出后，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公示，聽(tīng)取相關(guān)意見(jiàn)。評(píng)估機(jī)構(gòu)及房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)回應(yīng)被征收人的疑問(wèn)。公示期滿后，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門(mén)提供被征收房屋的整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告。
房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告。被征收人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，可以向原評(píng)估機(jī)構(gòu)書(shū)面申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。
評(píng)估機(jī)構(gòu)改變?cè)u(píng)估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新作出評(píng)估報(bào)告；評(píng)估結(jié)果沒(méi)有改變的，書(shū)面通知被征收人。被征收人對(duì)原評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向被征收房屋所在地的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)技術(shù)鑒定。
評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)認(rèn)為評(píng)估報(bào)告存在技術(shù)問(wèn)題的，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具評(píng)估報(bào)告；不存在問(wèn)題的，維持原評(píng)估報(bào)告。
在明拆遷律師最后想提示大家的是，圍繞評(píng)估報(bào)告是否依法、科學(xué)作出，被征收人有許多文章可做。大家要及時(shí)咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)律師，在法定的救濟(jì)期限內(nèi)及時(shí)提起相應(yīng)程序，為最終的補(bǔ)償決定訴訟奠定良好的基礎(chǔ)。打補(bǔ)償決定的官司，事實(shí)上打得就是評(píng)估報(bào)告。
