導(dǎo)讀：城中村改造并不必然以征收集體土地為前提，新《土地管理法》就宅基地、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地等又作出新的規(guī)定，集體土地領(lǐng)域的管理今后將更加靈活、多元。整體上看，如果不改變土地所有權(quán)性質(zhì)，地方政府針對(duì)城中村改造依法具有一定自主管理權(quán)……最高法行申10184號(hào)《行政裁定書(shū)》對(duì)城中村改造的性質(zhì)做出如是判斷。
作者丨王小明? ? 北京在明律師事務(wù)所
城中村改造項(xiàng)目的法律性質(zhì)，在實(shí)踐中仍存在不十分清晰之處。但按照拆遷項(xiàng)目的一般邏輯，在明律師認(rèn)為廣大村民可以從兩個(gè)角度來(lái)考量自己所面臨項(xiàng)目的性質(zhì)：
其一，若涉案項(xiàng)目所散發(fā)的補(bǔ)償安置方案等書(shū)面材料中明確帶有“征收”的字樣，且涉案地塊曾公告過(guò)省政府或者國(guó)務(wù)院作出的征地批復(fù)及相應(yīng)的由市、縣政府作出的征地公告，則涉案項(xiàng)目的性質(zhì)應(yīng)為農(nóng)村集體土地征收。
對(duì)于此類(lèi)項(xiàng)目所涉的城中村房屋拆遷，應(yīng)當(dāng)首先審查其是否符合《土地管理法》《征收土地公告辦法》所規(guī)定的集體土地征收程序、要求，在此基礎(chǔ)上可就宅基地上房屋的補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)根據(jù)所在地的地方性規(guī)定加以救濟(jì)。
其二，若涉案項(xiàng)目名為“城中村改造”但在相關(guān)材料中并無(wú)“征收”字樣出現(xiàn)，且其主導(dǎo)方多為某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、村委會(huì)等民事主體，自然資源主管部門(mén)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府乃至于區(qū)縣政府并無(wú)太多介入、發(fā)聲，也未見(jiàn)過(guò)征地批復(fù)類(lèi)的文件，那么涉案項(xiàng)目可能僅僅是拆遷性質(zhì)，而非政府主導(dǎo)并負(fù)責(zé)的征收項(xiàng)目。
對(duì)于這類(lèi)“非征收”類(lèi)城中村改造項(xiàng)目，被拆遷人系與開(kāi)發(fā)商等民事主體簽訂民事合同性質(zhì)的補(bǔ)償安置協(xié)議并交付房屋，是一種不具有強(qiáng)制性的民事行為而非行政行為。其權(quán)利救濟(jì)主要靠當(dāng)事人的意思自治及協(xié)商談判，一旦簽約就會(huì)對(duì)被拆遷人較為不利。
【新《土地管理法》針對(duì)集體土地的盤(pán)活利用究竟規(guī)定了什么？】
前述最高法2019年作出的最新裁判中提到的《土地管理法》的新規(guī)定究竟是指什么呢？在明律師認(rèn)為主要是指其第62、63條的規(guī)定：
國(guó)家允許進(jìn)城落戶(hù)的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤(pán)活利用閑置宅基地和閑置住宅。
土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過(guò)出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用，并應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同……
一言以蔽之，農(nóng)村集體建設(shè)用地不需征收為國(guó)有，也能在一定范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)并用于非農(nóng)村建設(shè)需要。在上述新法內(nèi)容逐步推開(kāi)的背景下，征地范圍縮小將成為今后一段時(shí)間農(nóng)村土地制度改革的一大顯著特征。
在明拆遷律師最后想提示廣大農(nóng)民朋友的是，最高法最新裁判的觀(guān)點(diǎn)傳遞出一個(gè)重要的訊息：“未批先征”在以后的農(nóng)村房屋拆遷案件審查中可能越來(lái)越難以成立。被拆遷農(nóng)民要將關(guān)注的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向房屋的拆遷補(bǔ)償安置條件上，若對(duì)補(bǔ)償安置不滿(mǎn)就一定不要草率簽約，并在法定期限內(nèi)及時(shí)針對(duì)補(bǔ)償裁決、補(bǔ)償決定等具體行政行為提起訴訟，爭(zhēng)取公平、合理的補(bǔ)償安置。同時(shí)，要更加密切地關(guān)注村委會(huì)或者村集體的“自治決策”，防止不公平不合理的方案經(jīng)其之手影響村民的合法權(quán)益。
