導讀：最高人民檢察院官方微信公眾號4月11日報道了一則檢察院對一起涉無證自建房拆遷補償協(xié)議糾紛案進行檢察監(jiān)督的消息。在山東省新泰市的這起城中村改造項目中，村民自建自營的二層小超市通過與村委會簽訂的補償協(xié)議獲得超過300萬的補償款，卻被市檢察院在檢察監(jiān)督中發(fā)現(xiàn)其獲取補償款所依據(jù)的土地使用證存在“張冠李戴”之嫌，案件目前被法院裁定再審。在明律師認為，報道牽涉的兩大方面問題頗值得廣大被拆遷人和拆遷方深思，因為其對拆遷補償領(lǐng)域而言更具有普遍意義。
【問題一：無證自建房究竟能否與違建劃等號？】
報道中，群眾在反映涉案糾紛時質(zhì)疑“他們家房是違建，不強拆就不錯了，怎么還能補償300多萬元？”
那么問題就來了，這類農(nóng)村地區(qū)常見的無證自建房究竟是不是群眾口中的違建，又應否直接強拆進而不予補償呢？
這就涉及無證房、違建、限期拆除和不予補償這4者間的邏輯關(guān)系問題了。
在明律師要再度強調(diào)以下3句話：
1. 無證房屋不一定是違建，是否屬于違建要以有權(quán)機關(guān)的依法調(diào)查認定結(jié)果為準；
無證房屋的形成原因是復雜的，尤其是在經(jīng)濟發(fā)展水平相對滯后、法治環(huán)境相對欠佳的廣大農(nóng)村地區(qū)。
簡單粗暴地以自建房無證為由將其定性為違建，完全不考慮可能的歷史遺留原因，不僅與事實不符，更可能導致本不具有社會危害性的房屋建造、居住使用行為被錯誤評價，進而損害同為普通群眾的“違建”當事人的正當權(quán)益。
一處無證房屋究竟是否屬于違建，只能以鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、規(guī)劃自然資源主管部門等的調(diào)查認定結(jié)果為判斷依據(jù)，不能誰說是就是，說不是就不是。
2. 無證房屋不一定要限期拆除，“一般違建”也可通過限期改正、交納罰款等途徑消除對規(guī)劃實施的影響；
根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第64條和各地方查處違建的法規(guī)規(guī)章，即使涉案無證房屋卻屬違建，也不一定要被限期拆除。區(qū)分違法程度和性質(zhì)給予不同的處罰措施，才符合行政法領(lǐng)域的“比例原則”。
自然，若涉案房屋僅系無證建筑而尚未被依法認定成違建，就更不應涉及“不強拆就不錯了”這種論斷。未經(jīng)依法調(diào)查、認定而逕行強制拆除無證房屋的做法將面臨被確認違法直至追究法律責任的后果。
3. 無證房屋遇拆遷不一定不予補償；
根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》所確立的原則，經(jīng)調(diào)查認定為違建的房屋才不予補償。即使涉案房屋系未經(jīng)登記的建筑，其經(jīng)依法認定為合法建筑后仍有權(quán)獲取公平、合理的補償。
實踐中，一些地方以某年月日的一張航拍圖為依據(jù)“一刀切”認定違建，不經(jīng)入戶調(diào)查就直接依據(jù)所涉項目補償方案的“規(guī)定”對無證房予以區(qū)別對待，設(shè)置較有證房屋顯著偏低的補償標準，甚至以當事人“配合簽約搬遷”與否來判定給予其無證房屋的補償數(shù)額，這些做法都是不符合公平、合理補償?shù)幕驹瓌t的。
以一些農(nóng)村地區(qū)慣用的航拍圖為例，有的被拆遷農(nóng)民強調(diào)其房屋本來合法存在，恰好在航拍圖拍攝當日的前幾日因老舊決定拆除翻建，結(jié)果航拍圖中“抓拍”得正好是其剛剛拆除完畢的樣子；
也有的被拆遷農(nóng)民指出自己的房屋在航拍圖拍攝日期前后剛好準備建造，拍的時候尚未開始建造但很快就建造完成了。憑什么相隔幾天建起來的自建房就有的給補償有的不給補償？
顯然，直接簡單地以某個日期“劃線”是存在大量客觀問題的，這樣的航拍圖也無法作為認定自建房是否屬于違建的唯一依據(jù)。
【問題二：村委會主導的城中村、棚戶區(qū)改造項目是否合法？】
近年來，報道中所描述的由村委會主導的城中村、棚戶區(qū)改造項目比比皆是，由此引發(fā)的矛盾糾紛數(shù)量絲毫不亞于政府主導的征收項目。
保守的觀點認為，要想合法的收回農(nóng)民的宅基地，拆除其上的房屋，除《土地管理法》第66條所規(guī)定的情形外，一般需要通過土地征收途徑操作。
但近年來，隨著農(nóng)村土地制度改革和《土地管理法》修改的不斷推進落實，各種城中村、棚戶區(qū)改造項目開始通過引入社會資本的方式以“村民自治”形式開展，不再通過征收程序進行。
最高人民法院在（2019）最高法行申10184號《行政裁定書》中也提出了“城中村改造并不必然以征收集體土地為前提”的裁判觀點。
不過，關(guān)于這類由開發(fā)商介入，村委會或者農(nóng)村集體經(jīng)濟組織主導的拆遷改造項目，以下3點值得廣大農(nóng)村村民牢記：
一是這類項目在推進中應當嚴格遵循“村民自治”原則，不得強制村民簽約、搬遷、配合，否則其組織村民“幫拆”等強制行為涉嫌違法；
二是若涉案項目存在以改造名義征收農(nóng)村集體土地的“名不副實”情形，則涉嫌“未批先占”等嚴重土地違法，被征地農(nóng)民可依法申請自然資源主管部門查處并明確對改造項目予以拒絕；
三是若僅是對涉案補償安置方案不滿，村民可盡早委托律師通過民事法律途徑尋求突破口。
無疑，農(nóng)村無證自建房、城中村（棚戶區(qū)）改造所帶來的補償利益糾紛，仍需我們在相當長的一段時間內(nèi)予以關(guān)注和面對。
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