導(dǎo)讀：在征收拆遷中，補(bǔ)償數(shù)額偏低是老百姓最容易產(chǎn)生的直觀感受，也是其拒絕簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，不配合如期騰房搬遷的原因所在。不過(guò)，究竟這本應(yīng)秉持“公平、合理”原則計(jì)算得出的補(bǔ)償數(shù)額為何總讓人感覺(jué)偏低，很多被征收人可能并沒(méi)有細(xì)想過(guò)。本文，在明律師為大家總結(jié)歸納最容易導(dǎo)致補(bǔ)償數(shù)額偏低的5種狀況，相信會(huì)給被征收人的權(quán)利維護(hù)帶來(lái)啟發(fā)。
【補(bǔ)償數(shù)額偏低原因之一：補(bǔ)償項(xiàng)目遺漏】
根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，法定的補(bǔ)償項(xiàng)目一共是3大類：被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償、搬遷和臨時(shí)安置的補(bǔ)償以及停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。此外，政策性的補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)也會(huì)占有一定的比例。
而在農(nóng)村房屋拆遷中，《土地管理法》明確規(guī)定了農(nóng)村村民住宅的補(bǔ)償費(fèi)用，并強(qiáng)調(diào)要對(duì)因征收造成的搬遷、臨時(shí)安置等費(fèi)用予以補(bǔ)償。
一言以蔽之，“漏項(xiàng)”必然會(huì)導(dǎo)致補(bǔ)償數(shù)額的偏低。對(duì)于征收方以各種名義不給其中的一項(xiàng)或者數(shù)項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)用的，被征收人可通過(guò)對(duì)補(bǔ)償決定提起復(fù)議或者訴訟來(lái)實(shí)施救濟(jì)。
實(shí)踐中，最容易被“漏”掉的是兩類費(fèi)用——一是“住改非”房屋或者集體土地上房屋的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償，二是國(guó)有土地上院落、空地的補(bǔ)償費(fèi)用或者宅基地“地錢”的補(bǔ)償。
【補(bǔ)償數(shù)額偏低原因之二：補(bǔ)償方式“一刀切”】
通常而言，被征收人有權(quán)選擇貨幣補(bǔ)償或者房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，而且絕大多數(shù)被征收人都會(huì)從保障居住條件的角度出發(fā)首選房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，《土地管理法》第48條的規(guī)定賦予了被征地農(nóng)民補(bǔ)償方式的選擇權(quán)。但筆者對(duì)此持不同觀點(diǎn)。
“應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善”的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平、合理的補(bǔ)償……”
在這一段表述中，“尊重農(nóng)村村民意愿”并不等同于明確賦予了農(nóng)村村民自主選擇補(bǔ)償方式的權(quán)利。
以“重新安排宅基地建房”這一選項(xiàng)為例，在實(shí)踐中很多項(xiàng)目根本不具備這樣的條件，客觀上是無(wú)法保證被征地農(nóng)民能夠選擇這一選項(xiàng)的。
而“尊重農(nóng)村村民意愿”或可理解為在征地補(bǔ)償安置方案擬定、公告階段，若被征地農(nóng)民對(duì)方案中列明的補(bǔ)償方式無(wú)意見，即滿足了“尊重農(nóng)村村民意愿”的要求。
那么在現(xiàn)實(shí)中，一些項(xiàng)目?jī)H提供安置房或者貨幣補(bǔ)償之一的選項(xiàng)，也就得到了一定的解釋。
需要指出的是，在各種非征收性質(zhì)的舊村改造、環(huán)保清理整治項(xiàng)目中，僅提供貨幣補(bǔ)償?shù)那闆r并不鮮見。
老百姓領(lǐng)了貨幣補(bǔ)償款卻在相似地段買不起一定居住條件的房子，補(bǔ)償偏低的感受也就此形成了。
此種狀況的解題思路有二：一是重視項(xiàng)目啟動(dòng)前期針對(duì)補(bǔ)償安置方案提出意見、要求聽證的權(quán)利，爭(zhēng)取在方案中保證補(bǔ)償方式的選擇權(quán)；二是通過(guò)對(duì)補(bǔ)償決定、裁決的復(fù)議和訴訟進(jìn)行救濟(jì)，輔以協(xié)商溝通爭(zhēng)取安置房的可能性。
【補(bǔ)償數(shù)額偏低原因之三：評(píng)估結(jié)果疑問(wèn)大】
房屋價(jià)值評(píng)估的結(jié)果是補(bǔ)償數(shù)額的直接依據(jù)，且具有相當(dāng)程度的專業(yè)性與權(quán)威性。故此，很多情況下的補(bǔ)償數(shù)額偏低都是由于評(píng)估價(jià)值偏低導(dǎo)致的。
須知，補(bǔ)償“偏低”是老百姓基于樸素認(rèn)知和簡(jiǎn)單比較得出的“心證”，而究竟低不低，是要依據(jù)評(píng)估報(bào)告這樣的客觀鑒定意見的，不能全靠主觀感受判定。
廣大被拆遷人要充分重視評(píng)估環(huán)節(jié)，依法配合評(píng)估流程，充分監(jiān)督評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)每一步的操作，不懂就及時(shí)向評(píng)估人員詢問(wèn)要求其解釋。
對(duì)評(píng)估結(jié)果不滿的，要及時(shí)咨詢專業(yè)律師，考慮通過(guò)申請(qǐng)復(fù)核和專家委員會(huì)鑒定的途徑實(shí)施救濟(jì)。在對(duì)補(bǔ)償決定、裁決的復(fù)議、起訴中，更要在評(píng)估環(huán)節(jié)的合法、合理性上重點(diǎn)進(jìn)行論述，爭(zhēng)取糾正評(píng)估環(huán)節(jié)中存在的各種瑕疵、錯(cuò)誤，以重新獲取一個(gè)較為滿意的評(píng)估結(jié)果。
而對(duì)于那種根本未經(jīng)評(píng)估就直接出具一兩頁(yè)紙篇幅“估價(jià)單”的情形，被拆遷人更是要充分提高警惕，因?yàn)檫@樣的操作幾乎意味著補(bǔ)償數(shù)額將確定性的存在偏差。
【補(bǔ)償數(shù)額偏低原因之四：補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)未及時(shí)調(diào)整，“期限”存在問(wèn)題】
新修訂的《土地管理法》第48條規(guī)定，征地區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。
而在此前多年的實(shí)踐中，標(biāo)準(zhǔn)未及時(shí)調(diào)整都是導(dǎo)致補(bǔ)償數(shù)額偏低的重要原因。
需要強(qiáng)調(diào)的是，絕非僅僅是“區(qū)片綜合地價(jià)”存在人為設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)，在很多地方，其他地上附著物和青苗、宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)等等都有自己的一套“標(biāo)準(zhǔn)”。
無(wú)論老百姓種植得是普通的水稻、小麥、玉米，還是經(jīng)濟(jì)價(jià)值較高的其他作物、蔬菜瓜果，都被事先設(shè)定在一定的標(biāo)準(zhǔn)之下去考量其價(jià)值。
故此，一旦標(biāo)準(zhǔn)本身存在不合理、過(guò)時(shí)之處，補(bǔ)償偏低便是大概率的事件了。
而在牽涉評(píng)估報(bào)告的案件中，評(píng)估時(shí)點(diǎn)、評(píng)估報(bào)告使用期限等問(wèn)題同樣會(huì)對(duì)補(bǔ)償數(shù)額產(chǎn)生直接影響。雖然法規(guī)對(duì)它們都有著明確的規(guī)定，但實(shí)踐中的情況往往會(huì)復(fù)雜得多。
被拆遷人要對(duì)“期限”問(wèn)題抱有敏感度，重點(diǎn)關(guān)注補(bǔ)償安置方案、評(píng)估報(bào)告中對(duì)此類事項(xiàng)的記載，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要及時(shí)咨詢專業(yè)律師，切勿因?qū)Υ藛?wèn)題的疏忽而讓自己的補(bǔ)償經(jīng)“依法計(jì)算”后仍然偏低。
【補(bǔ)償數(shù)額偏低原因之五：該補(bǔ)償、安置的沒(méi)有被認(rèn)定】
事實(shí)上，這或許是導(dǎo)致被征收房屋補(bǔ)償數(shù)額偏低的最直接原因。譬如一些農(nóng)村地區(qū)“只補(bǔ)償一層，二層以上不補(bǔ)”，僅憑某年月日的航拍圖確定是否給予補(bǔ)償，對(duì)無(wú)證、未經(jīng)登記的面積不予補(bǔ)償?shù)鹊?，都?huì)致使被征收人能夠?qū)嶋H到手的補(bǔ)償較預(yù)期大幅縮水。
即便對(duì)于擁有集體土地建設(shè)用地使用證的農(nóng)村房屋而言，其在過(guò)往數(shù)年內(nèi)發(fā)生的翻建、改建、擴(kuò)建行為，均可能造成新的房屋面積不予認(rèn)定問(wèn)題。
更為嚴(yán)重的是，這些不予認(rèn)定的部分極易被進(jìn)一步認(rèn)定成違法建筑并面臨處罰，被征收人不僅拿不到補(bǔ)償，還可能因此而支付罰款，甚至眼睜睜地看著自己的房屋被責(zé)令限期拆除。
即便不談“限期拆除”的事兒，拆遷方仍會(huì)以涉案房屋不具有合法性為由要求被拆遷人接受較有證房屋偏低很多的補(bǔ)償，而這樣在補(bǔ)償上打折扣的做法有時(shí)并無(wú)明確的法律依據(jù)。
此外，在農(nóng)村集體土地上房屋拆遷中，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的安置權(quán)益是發(fā)生爭(zhēng)議的焦點(diǎn)之一。按戶籍人口提供安置房屋面積，“安置”有著和“補(bǔ)償”截然不同的計(jì)算方法。
一旦有一個(gè)“人頭”未被認(rèn)定，總的安置面積必然縮水嚴(yán)重，以“外嫁女”為代表的女性村民要重點(diǎn)關(guān)注自身的安置權(quán)益保障。
在明拆遷律師最后要提示廣大被征收人的是，面對(duì)上述可能導(dǎo)致補(bǔ)償數(shù)額偏低的狀況，被征收人一定要保持清醒的頭腦，在逐一明確事實(shí)的前提下及時(shí)咨詢專業(yè)律師尋求法律幫助，通過(guò)一系列行之有效地舉措爭(zhēng)取“1:1”的補(bǔ)償比例得到實(shí)現(xiàn)。發(fā)現(xiàn)這5種狀況，你決不可坐以待斃，而是必須積極想轍。
