導(dǎo)讀：2016年2 月21日，李某與張某簽訂房屋買賣合同，李某將其位于城東縣四方村的房屋以20000元的價格賣給鄰村的張某。因轉(zhuǎn)讓房屋已屬破舊，需重新修建才能居住，合同約定張某受讓后自行出資修建，有關(guān)審批手續(xù)由李某負責辦理，轉(zhuǎn)讓房屋登記在李某名下。待轉(zhuǎn)戶條件具備，李某無條件協(xié)助張某辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。張某付清房屋購買款后，李某將房屋及土地使用權(quán)證交付給張某，張某對該房屋進行了重新修建并裝修后，管理使用至2019年該房屋拆遷。

但是問題來了，在進行房屋拆遷補償款商議時，李某主張自己仍舊是涉案房屋的所有權(quán)人，房屋補償款應(yīng)歸屬自己，房屋買賣合同無效。那么，作為買受人的張某該如何維護自己的權(quán)益呢？

【房屋買賣合同的效力】

房屋買賣合同無效。宅基地使用權(quán)對應(yīng)的是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員資格，因此宅基地使用權(quán)只能在本集體經(jīng)濟組織成員之間進行流轉(zhuǎn)。

本案中，張某并非本集體經(jīng)濟組織成員，因此不能取得涉案宅基地使用權(quán)。而根據(jù)地隨房走的原則，李某處分房屋的行為導(dǎo)致宅基地使用權(quán)向非本集體經(jīng)濟組織成員變動，違反了《土地管理法》《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》中的強制性規(guī)定。因此，該房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)當認定無效。

【拆遷補償款的歸屬】

在確定合同無效以后，需要進行明晰的事項包括原房屋及其價款的歸屬、張某對于后建設(shè)和翻修部分以及房屋增值部分的補償問題。

房屋及購房款。根據(jù)《合同法》第58條規(guī)定，合同無效后，涉及到的財物應(yīng)當予以返還，無法返還的情況下進行折價賠償。

因此李某應(yīng)當將20000元購房款返還給張某。本案中房屋已經(jīng)被拆遷，房屋的實際價值發(fā)生了極大變化，因此如果全部房屋拆遷安置權(quán)益都屬于李某，那么張某基于房屋增值部分的可得利益將遭受損失，所以房屋的拆遷安置補償費用應(yīng)當再進行分配。

后建設(shè)的房屋及翻修部分。張某能夠提供證據(jù)證明是自己后來修建以及翻修的，補償費用由張某享有。

房屋增值部分。這部分的利益分配并沒有具體的規(guī)定，因此可以考慮以下幾個方面。首先，在法律明文規(guī)定的情況下，張某、李某二人依舊違反法律禁止性規(guī)定進行交易，雙方都存在過錯，應(yīng)當根據(jù)雙方的過錯程度進行分配；

其次，張某已經(jīng)按照合同的約定付清價款同時實際占有房屋，而李某是在得知房屋有拆遷利益后才對買賣當時的約定反悔，要結(jié)合誠實信用原則，將拆遷利益更多的傾向于歸屬張某一方。

最后，在明拆遷律師提示大家合法轉(zhuǎn)讓宅基地上房屋的幾個關(guān)鍵要點：

1.轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房（含宅基地）；

2.同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員轉(zhuǎn)讓；

3.受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權(quán)分配條件；

4.轉(zhuǎn)讓行為征得本集體經(jīng)濟組織的同意；

5.宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓，地隨房一并轉(zhuǎn)讓。