導(dǎo)讀：在棚戶區(qū)改造等國(guó)有土地上房屋征收中，直管公房、自管公房承租人的補(bǔ)償權(quán)益始終是一個(gè)引人關(guān)注而又充滿爭(zhēng)議的話題，由此引發(fā)的矛盾糾紛所帶來(lái)的后果也著實(shí)令人痛惜。那么，公房承租人真的只是“租房子住的人”，和拆遷補(bǔ)償、強(qiáng)拆等行為無(wú)關(guān)嗎？公房承租人只能獲取一定數(shù)額的“搬遷補(bǔ)助”，而沒有資格獲取房屋價(jià)值的補(bǔ)償嗎？同意簽約后又反悔了，征收方能直接拆除被征收的公房嗎？本文，在明律師為大家淺析這些問(wèn)題。

【疑問(wèn)一：公房承租人在棚戶區(qū)改造中究竟享有怎樣的權(quán)利？】

很多網(wǎng)友認(rèn)為，房屋既然是單位所有的公房，承租人本人并無(wú)產(chǎn)權(quán)，僅是承租了這處房屋。據(jù)此推論，補(bǔ)償利益、是否拆除應(yīng)當(dāng)與公房承租人沒多大關(guān)系，能獲得一定數(shù)額的“搬遷補(bǔ)助、獎(jiǎng)勵(lì)”已經(jīng)很公平、合理了。

然而這種觀點(diǎn)卻是有失公允的。對(duì)我國(guó)公房承租制度稍有了解的人就會(huì)知道，公房承租不同于一般租賃關(guān)系，其承租人雖不是涉案房屋的產(chǎn)權(quán)人，但卻對(duì)房屋享有近似于產(chǎn)權(quán)人的許多權(quán)利，其權(quán)利性質(zhì)具有一定的物權(quán)屬性。

對(duì)此，最高人民法院在（2018）最高法行申4934號(hào)行政裁定書等涉公房承租拆遷補(bǔ)償、強(qiáng)拆等糾紛案件的裁判中均有類似論述：

享受國(guó)有公房或國(guó)有單位產(chǎn)權(quán)房租賃權(quán)的承租人，對(duì)被征收的國(guó)有公房或國(guó)有單位產(chǎn)權(quán)房實(shí)際享有以低于市場(chǎng)價(jià)格占用、使用的權(quán)利，這種權(quán)利是一種合法的社會(huì)福利權(quán)利，完全不同于平等主體之間的房屋租賃關(guān)系。

征收決定不僅造成房屋租賃關(guān)系的解除，而且對(duì)承租人依法享受的低價(jià)租賃房屋的社會(huì)福利權(quán)利將會(huì)產(chǎn)生現(xiàn)實(shí)的、直接的影響。因此，公房或國(guó)有單位產(chǎn)權(quán)房的承租人，與征收決定有利害關(guān)系，具有原告主體資格……

據(jù)此，直管公房、自管公房的承租人絕非僅是涉案房屋的“租客”身份，以棚戶區(qū)改造項(xiàng)目為名通過(guò)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償程序試圖拆除房屋，將會(huì)對(duì)其居住使用權(quán)利產(chǎn)生直接且重大的影響。

此時(shí)，依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》和許多地方性征拆規(guī)定的原則、精神甚至是具體條款，公房承租人應(yīng)當(dāng)依法享有住宅類房屋的絕大多數(shù)補(bǔ)償利益，包括被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償、搬遷和臨時(shí)安置的補(bǔ)償以及補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)等。

同理，公房承租人也與涉案房屋被拆除這一行為有法律上的利害關(guān)系，而絕不是因其房屋系“租的”而沒有任何關(guān)系。

【疑問(wèn)二：僅給予每平米一兩千元的“搬遷補(bǔ)助”，是否公平、合理？】

在明律師認(rèn)為，這樣的“搬遷補(bǔ)助”數(shù)額在法律上是存在疑問(wèn)的。

其一，如前所述，公房承租人有權(quán)獲取被征收房屋的大部分補(bǔ)償利益，而一些地方所謂“搬遷補(bǔ)助”中卻并不包含公房本身價(jià)值的補(bǔ)償。

將這部分在全部補(bǔ)償利益中占絕對(duì)“大頭”的法定補(bǔ)償全部給予產(chǎn)權(quán)單位，而未考慮公房承租人的這部分權(quán)益，如此補(bǔ)助的合理合法性是存在現(xiàn)實(shí)疑問(wèn)的。

其二，補(bǔ)償究竟低不低？對(duì)比即知。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償不得低于其類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

故此，公房承租人只需要調(diào)查了解一下涉案房屋所在地類似房屋的市場(chǎng)價(jià)值，即可獲知這樣的補(bǔ)助數(shù)額是否公平、合理、合法了。

但問(wèn)題在于，這種算法并不是“搬遷補(bǔ)助”情形下所適用的邏輯。如前所述，若公房承租人簽訂的僅僅是“搬遷補(bǔ)助協(xié)議”而非征收補(bǔ)償協(xié)議，那么協(xié)議中根本不包括“被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償”這一法定的征收補(bǔ)償項(xiàng)目。

故此，這么“比較”放到現(xiàn)實(shí)中意義不大，關(guān)鍵在于這樣補(bǔ)助是否符合法律規(guī)定，是否充分保障了公房承租人未來(lái)的基本居住生活條件。

一個(gè)顯而易見的事實(shí)是，拆遷公房不能讓原來(lái)的公房承租人睡到大街上。

【疑問(wèn)三：簽了協(xié)議房屋就能直接拆除？】

在一些個(gè)案中，公房承租人在已簽協(xié)議的情況下反悔，拒絕配合搬遷騰房、領(lǐng)取補(bǔ)償款，那么征收方能否依據(jù)協(xié)議直接拆除涉案房屋呢？

許多網(wǎng)友認(rèn)為，既然已經(jīng)簽了協(xié)議，所約定的補(bǔ)償也隨時(shí)可以領(lǐng)取，那么公房承租人已與涉案房屋被拆除沒有任何關(guān)系了。

在明律師認(rèn)為，直管公房、自管公房承租人同意下簽訂的補(bǔ)償協(xié)議并不能作為征收方拆除房屋的法律依據(jù)。

若公房承租人在簽約后明確表態(tài)反悔并拒絕領(lǐng)取補(bǔ)償款、配合搬遷，那么征收方不得直接將涉案房屋拆除，而應(yīng)當(dāng)依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理行政協(xié)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》作出相應(yīng)的補(bǔ)償決定，進(jìn)而申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

大家需要牢牢記住的是，補(bǔ)償安置協(xié)議絕非征收方強(qiáng)拆房屋的最終依據(jù)，要想拆除房屋其必須嚴(yán)格遵循相應(yīng)的法定程序，獲取法院的強(qiáng)制執(zhí)行裁定并在強(qiáng)拆前的合理期限內(nèi)依法公告。

在明拆遷律師最后要提示廣大被征收人和公房承租人的是，棚戶區(qū)改造項(xiàng)目等征收拆遷行為將對(duì)當(dāng)事人的居住、生活產(chǎn)生極其重大的影響，而此類牽涉房屋、土地的糾紛又是引發(fā)一系列更為嚴(yán)重社會(huì)矛盾的主要導(dǎo)火索之一。這就要求地方政府必須嚴(yán)格依據(jù)法律、法規(guī)和地方性規(guī)定的權(quán)限和程序，慎之又慎地處置相應(yīng)問(wèn)題，盡最大可能確保征收、補(bǔ)償、拆除等各環(huán)節(jié)行為的合法、合理性，有力確保社會(huì)的和諧安定。

而作為被征收人和公有房屋的承租人，更要將“相信法律”“依法救濟(jì)權(quán)利”的觀念融入到靈魂和血液中去，遇到矛盾糾紛時(shí)第一時(shí)間咨詢專業(yè)律師，尋求法律的幫助和正當(dāng)?shù)那榫w疏解渠道。