在過去前幾年，各個地方在爭創(chuàng)無違建城市，關(guān)停了一些企業(yè)，有些原來是屬于招商引資的老企業(yè)也面臨著大面積的拆遷，尤其是在工業(yè)園區(qū)的這種企業(yè)有很多，當(dāng)初是先建設(shè)投產(chǎn)，然后辦理相關(guān)手續(xù)，但是因為某些原因沒有辦理相關(guān)證件。后來因為環(huán)境保護(hù)等原因，這類企業(yè)就面臨著整改。

好多企業(yè)的廠房被稱“違建”，在這種情形下，行政管轄區(qū)內(nèi)的工業(yè)園區(qū)，大面積的違建如何處理呢？

各個地方對創(chuàng)建無違建城的原因，可能是因為環(huán)保問題，或者是市政市容相關(guān)的一些法律的出臺，以及隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展城市形象相關(guān)的一些話題引起的。很多工業(yè)園區(qū)企業(yè)也面臨著違法建筑拆除的問題，可是工業(yè)園區(qū)企業(yè)的存在與當(dāng)?shù)氐恼呤窍⑾⑾嚓P(guān)的，企業(yè)的違法建筑長期存在，它有一定的歷史原因，也有自己獨特的一些特點。

在這種背景下，顯露出很多的問題，比如說怎么拆除，怎么補償?shù)膯栴}，有沒有手續(xù)的問題，怎么補辦的和怎么采取補救措施？

在拆違建過程中，是不是有因為規(guī)劃的調(diào)整，是否涉及到征收的問題等等都是企業(yè)該面臨的，也是與企業(yè)的自身有重要利害關(guān)系的一些事情。

1、違建形成的原因及責(zé)任。

解決工業(yè)園區(qū)的違建問題，要從兩方面入手，先分析是什么原因造成的違建，根據(jù)原因找解決問題的出路。

先來分析一下，實際上也就是大多數(shù)常見的一些情況，不少企業(yè)由于當(dāng)時的政策原因，在當(dāng)時企業(yè)成立時，通過會議記錄招商引資，或者說是一些綠色通道，是符合當(dāng)時的政策的，可能會出現(xiàn)手續(xù)辦的比較簡單，也可能是有些手續(xù)沒有辦下來，當(dāng)時給予一些寬松的政策。

因為市場機會原因或者是一些經(jīng)濟(jì)效益的原因，首先投入生產(chǎn)先進(jìn)行建設(shè)，在建設(shè)過程中，補辦了一些手續(xù)，有的也沒有補辦手續(xù)。當(dāng)時按照法律規(guī)定的一些程序，有可能沒有，也可能在辦理過程之中，沒有辦下來的原因也包括企業(yè)的原因，也包括行政的原因，這兩方面的原因都有。

有的地方比如說辦了施工許可證，可能前面要涉及到規(guī)劃，經(jīng)過規(guī)劃部門的規(guī)劃許可，國土部門的用地許可，有關(guān)部門立項許可，每一個部門的許可手續(xù)，都需要時間、需要政策或者需要有法律依據(jù)。但是，不管是行政的原因，還是企業(yè)主當(dāng)時的法律意識原因，或者疏忽，或者是一些材料丟失也好，沒有辦理下來。

由于原因不同，解決的方向也就不同。導(dǎo)致違法建筑形成的，如果是相關(guān)部門的原因是要應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任的。企業(yè)申請了手續(xù)相關(guān)部門不給辦理，或者是停止了辦理，或者是辦理的錯誤等原因的，被拆遷人有權(quán)利獲得補償。

企業(yè)這些手續(xù)沒下來，不是自身原因?qū)е碌?，是相關(guān)部門的一些原因?qū)е碌模赡苁堑∮谛姓?，不行政或者是有的是要辦，但是一些法律沒有跟上沒有辦等等一些原因?qū)е碌摹?strong>如果遇到規(guī)劃調(diào)整或者是拆遷，那么，企業(yè)的違建是不能直接拆除的，也不能認(rèn)定為違建。

另外，還可能涉及到企業(yè)方面的原因，隨著法律的進(jìn)步或者是相關(guān)部門執(zhí)法的到位，已經(jīng)大范圍通知，組織各個部門進(jìn)行登記辦證補辦手續(xù)，進(jìn)行了補辦以及補救措施?？赡埽热缯f有的地方是按照時間年限進(jìn)行，比如說一九九幾年之前的怎么樣，二零零幾年之前的怎么樣，之后的怎么樣，會有一個時間段進(jìn)行完善。

在這個完善過程之中，如果工業(yè)園區(qū)內(nèi)的企業(yè)大部分有手續(xù)，個別企業(yè)沒手續(xù)，這個肯定要找自身的原因了。這種情況下，是要接受形成處罰的，嚴(yán)重的可能是不予補償。所以說，這個問題在我們辦案過程中比較容易出現(xiàn)，可能是行政的原因，也可能是自身的原因，按照法律規(guī)定，誰主張誰舉證。

這種情況下，可能沒有手續(xù)的，出現(xiàn)不利后果，由企業(yè)主自身承擔(dān)。所以說，企業(yè)主要注意把自己企業(yè)的手續(xù)整理下，有相關(guān)手續(xù)的更好，沒有的，找找原因，能夠彌補的抓緊時間補辦相關(guān)手續(xù)。法律在逐步的完善，相關(guān)部門的一些業(yè)務(wù)怎么處理，如何辦理，需要提交哪些材料，不僅通過網(wǎng)絡(luò)還是其他途徑，都已經(jīng)形成了一個系統(tǒng)的流程，希望大家也引起注意。

2、違建就一定要拆嗎？

如果企業(yè)的廠房是違建的，那就一定要拆除嗎？在大面積范圍內(nèi)進(jìn)行這樣的整治也好，無違建城市創(chuàng)建也好，違建拆一刀切的政策是不可取的，在法律上是不對的。

為什么違建不是一定要拆除，綜合來講《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》有明確的規(guī)定，有些違法建筑的存在補救措施可以更正的，那么，就不需要進(jìn)行拆除。

比如企業(yè)雖然沒有辦理相應(yīng)的手續(xù)，但是企業(yè)本身是符合規(guī)劃的，并且已經(jīng)取得了一些土地的規(guī)劃，只是缺少了一些申請手續(xù)，或者是企業(yè)申請了沒辦下來，或者是企業(yè)沒有申請，這種情況下，是不是要拆除的？

不是的。因為是可以通過罰款的形式或者是補辦手續(xù)的情況來消除影響，因為這里有一個根本性的問題——是拆除的立法精神和目的是什么？影響到規(guī)劃。拆違建設(shè)沒有手續(xù)，沒有證，拆除的一個前提性條件是規(guī)劃的影響。

規(guī)劃是不具有取消性，實際上不能消除影響的，才是要拆除的。所以說，企業(yè)主可以審查一下自己的企業(yè)可能辦理了立項，可能辦理了土地利用總體規(guī)劃，但是沒有辦施工許可證，有的可能什么證都辦了，就沒辦規(guī)劃許可證。所以說可能出現(xiàn)有部分情況沒有的，那么可能適用罰款，至于罰款怎么罰，是按照建筑工程造價的百分之多少的比例，也有法律的明確規(guī)定。有的地方也有一些法律規(guī)定，具體問題具體分析。

還有一種情況，企業(yè)修建的時候是符合規(guī)劃的，現(xiàn)在規(guī)劃不不符合了，因為總體規(guī)劃是動態(tài)的，有的三年、有的五年一調(diào)整，有的十年一調(diào)整。當(dāng)初企業(yè)是是符合規(guī)劃的，只是后來規(guī)劃調(diào)整變更了，比如說原來這里是住宅區(qū)，后來變成了商業(yè)區(qū)。比如原來這里是工業(yè)，后來變成了住宅。不管是什么，因為規(guī)劃的調(diào)整導(dǎo)致企業(yè)不符合現(xiàn)在的規(guī)劃了，這種情況在法律上，需要進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整征收程序，而不能進(jìn)行違章程序。

不能說企業(yè)之前的建筑不符合現(xiàn)在的規(guī)劃是違建。要尊重歷史，同時，法律上也規(guī)定不溯及既往的原則?，F(xiàn)在的法律不能約束之前的行為，也包括現(xiàn)在的規(guī)劃調(diào)整，不能約束之前的一些事實狀態(tài)。這個是歷史問題，歷史問題要在動態(tài)中解決，也要用發(fā)展的眼光來看待。

這一點在實踐中包括很多的判例中，法官尊重了這一歷史現(xiàn)象，也承認(rèn)歷史原因造成的一些沒有手續(xù)的，或者是規(guī)劃調(diào)整造成的原有建筑物的認(rèn)定，不屬于違建也不能一刀切的基本判定。

如果是因為規(guī)劃的變更而需要拆除的，走正常的拆遷程序，不能以違建代拆遷。所以以違建代拆遷，可能是這樣的原因。

另一個情況是規(guī)劃部門通過其他行政行為不能消除的，不是要拆除的情況下，行政機關(guān)給予拆除了，應(yīng)該如何賠付？要看企業(yè)的違建具體是什么情況，具體問題具體分析。

3、企業(yè)被拆除都有哪些補償？

工業(yè)園區(qū)企業(yè)主面臨一些違建拆除，在征收過程中，正常的征收的規(guī)劃調(diào)整，企業(yè)不符合規(guī)劃了，要進(jìn)行搬遷，要進(jìn)行拆除，企業(yè)會面臨一些的問題，包括應(yīng)該怎么補償，都有哪些補償項目，這些補償項目是如何產(chǎn)生的，如果出現(xiàn)補償過低怎么辦等等一系列的問題。

（1）廠房本身的補償價值

主要涉及到兩個方面：一個是廠房本身的成本價。可能有的企業(yè)主說當(dāng)時建廠的時候花了多少錢，現(xiàn)在人工費也漲了，材料費也漲了，那些錢現(xiàn)在建不成了。法律上規(guī)定一般是按照重置成新價補償。

什么是重置成新價呢？比如說現(xiàn)在再給企業(yè)建一座現(xiàn)在的工廠，同面積、同性質(zhì)、同規(guī)劃的需要多少成本。從這句話的延伸含義里可以看出，是按照現(xiàn)在的市場價格進(jìn)行考核，不能再用當(dāng)時的投資價格計算，因為畢竟物價在上漲，當(dāng)然也有一些市場經(jīng)濟(jì)一些物價的倒退的，當(dāng)然個別情況個別說，但是總體上它按照成新價，是按照現(xiàn)有的價值來進(jìn)行補償。

（2）辦公用房和生活用房的補償

為什么要把這兩項和廠房本身區(qū)分開來，因為辦公用房和生活用房的補償，包括它的物理屬性，可能要比工廠的本身的建造成本要大。辦公用房和生活用房有的可能參照門面房的性質(zhì)予以補償，具體問題具體分析。

如果說把企業(yè)的辦公用房和生活用房也按照工廠的成本價來算的話，很多企業(yè)可能是不愿意的，因為辦公用房里包括一些裝修、裝潢、辦公室接待或者是一些辦公室會議的設(shè)備等等，它的裝修、裝潢、建造成本都要高于廠房本身，所以這要把兩個在實踐中區(qū)分開來。

（3）構(gòu)筑物附屬物添加物的補償

比如說企業(yè)廠房廠內(nèi)的一些硬化工地、水池、煙囪等這些項目屬于企業(yè)的構(gòu)筑物和附屬物，本身是要輔助這些主體優(yōu)化的配套設(shè)施的，它們的存在也是客觀事實，也是要根據(jù)重置成新價來進(jìn)行補償。

（4）土地使用權(quán)的補償

要看企業(yè)的土地性質(zhì)，有的土地性質(zhì)比如說是工業(yè)用地，有的是商業(yè)、商品用地，有的是住宅。不同的土地性質(zhì)其價格也是不一樣的。另外要注意企業(yè)土地的來源，也就是說土地使用權(quán)是怎么來的？有的是租賃來的，這種情況下，基本上是歸土地的原有使用人。如果土地是通過劃撥來的，或者是出讓拍賣來的，土地使用權(quán)是自己的，補償利益會高一些。

土地補償利益一般情況下它是根據(jù)本次拆遷安置補償方案，確定土地補償?shù)馁M用，或者是在土地補償里，土地補償費用在上述三項補償里予以綜合考慮在內(nèi)，不再單獨進(jìn)行補償。所以要看清楚如果說是土地使用權(quán)費用單獨補償了，還是把土地補償費用納入了這三項里，在前三項進(jìn)行評估補償時已經(jīng)參考了這個因素。

所以說，企業(yè)主要引起注意，實踐中有的當(dāng)事人會問律師，地上附著物的錢拿了就是廠房的錢，那能不能要土地的錢？一定要看下地上附著物的補償有沒有參考，補償評估里有沒有考慮到土地的因素。所以說，有的是合并了，有的是單獨分列的。

（5）停產(chǎn)停業(yè)的損失補償

在實踐中一般是兩種情形：一個是根據(jù)建筑面積，按照建筑面積每平方米的百分之幾乘以企業(yè)的平米數(shù)，有的是給一次性補償，還有的是按照平均營業(yè)額乘以6個月或者8個月的一次性補償。實踐中的方式不一樣，可能補償?shù)母吆偷鸵膊灰粯?，但是總體上這一項還是有的。在具體的拆遷補償安置方案里，都會有明確的規(guī)定。

如果說沒有明確的規(guī)定，在地方比如說《國有土地上房屋征收與補償條例》關(guān)于營業(yè)損失，停產(chǎn)停業(yè)損失這些補償?shù)?，各個地方都有明確的一些細(xì)則，也可以結(jié)合法律的規(guī)定，也可以結(jié)合安置補償方案，對照公布出來的方案的一些標(biāo)準(zhǔn)。

（6）不可移動設(shè)備的補償

這個很好理解的，企業(yè)的設(shè)備建成之后，如果移動可能會毀壞，可能設(shè)備是永久的鑲在那里了，存在這樣的客觀情況的一些設(shè)備，不具有移動性的。

（7）可移動設(shè)備搬遷費、調(diào)試費及功能損失費

可移動設(shè)備與不可移動設(shè)備的補償，這兩個項目有的時候是結(jié)合起來用，有可能是單向來用。

設(shè)備不能移動了，怎么補償？移動之后產(chǎn)生搬運費，因為有些設(shè)備的搬運費用真的很貴，它要符合搬運的一些條件，再一個有些設(shè)備移動之后，會產(chǎn)出調(diào)試費用，有的還需要請技術(shù)專員，也會產(chǎn)生一些費用。包括一些功能的損失，因為移動了減少一些性能等等。這些比較具體問題，需要具體分析。

（8）原材料半成品的損失

因為拆遷，有的拆遷是提前進(jìn)行告知，在告知的時候，企業(yè)可能本身要做了一些準(zhǔn)備，比如說減少生產(chǎn)，減少一些成本投入。但是，有的是可能一通知就馬上進(jìn)行搬遷，這種緊急情況下可能造成一些原材料和半成品的損失，在法律上有相關(guān)規(guī)定是有該補償項目的。

（9）解聘員工的安置補償費用

在實踐中要求會比較高一些，比如說員工的一些合同問題，員工的社保問題。比如不能說拆遷了，原來是10個人，遇到拆遷問題的時候在平常企業(yè)一些人員的來往，還有人員聘用一定要完善一些，按照《勞動法》盡量完善一些手續(xù)。

（10）拆遷補助費和拆遷獎勵

每個拆遷項目可能都會涉及到拆遷獎勵，為了促進(jìn)搬遷，比如說截止到什么時候搬遷獎勵政策是20萬，那截止到在兩個月以后再完成，獎勵政策可能就15萬，會有一些類似的獎勵政策。

搬遷補助這些都是一些法定的補償項目，這些法定的補償項目每一項既要結(jié)合此次拆遷的安置補償方案，又要結(jié)合企業(yè)的實際情況，也會介入一些評估。

所以說不管是企業(yè)納入征收還是沒納入征收的，做一個企業(yè)資產(chǎn)的登記，比如說找公證也好，或者是請評估公司也好，企業(yè)都有哪些財產(chǎn)都有什么，多少數(shù)量單位，這些做好登記，制作財產(chǎn)清單明細(xì)表，這樣做好證據(jù)保存，企業(yè)對自身資產(chǎn)情況有書面的證據(jù)。如果更完善一些，建議做好這方面的一些工作。

4、這類違建拆除如何補償？

關(guān)于拆違建，在法律上，尤其是2012年的《行政強制法》有明確的流程性的規(guī)定，不是說企業(yè)是違建就是違建，會有書面上的程序。

基本上包括幾大步：一個是先發(fā)告知書、限期拆除通知書或者責(zé)令限期改正通知書，會有一些通知書面的文書，蓋行政相關(guān)部門的章。需要明確是什么行政機關(guān)簽發(fā)的，簽發(fā)的內(nèi)容是什么。

有的在下達(dá)告知書的時候也會告知聽證的權(quán)利、申訴的權(quán)利等等。需要引起注意，甚至在事先告知書里也會告知相應(yīng)的救濟(jì)權(quán)利，60日內(nèi)復(fù)議，6個月內(nèi)起訴。限期拆除決定書、催告書和強制拆除決定書。這些文件哪個能訴，哪個不能訴，怎么訴，如果遇到問題的，特別要去注意，其中事先告知書、決定書、強制拆除書按照法律規(guī)定是可訴的行政行為。

這些行政行為強制拆除當(dāng)事人的建筑，如果當(dāng)事人提起法律訴訟，對這些文件不認(rèn)可，如果認(rèn)定為違法建筑了，但是可能是由于某些原因造成的，沒有手續(xù)，或者是因為規(guī)劃調(diào)整了造成了建筑是違建。企業(yè)主有異議認(rèn)為不是違建，那么收到這些通知書的時候，一定要提起訴訟進(jìn)行法律救濟(jì)。

如果不撤銷決定，即便是程序違法，確定強拆違法，那么談賠償問題的時候，可能會不利，因為法律上在賠償過程中，在庭審過程當(dāng)中，法律保護(hù)的是企業(yè)的合法財產(chǎn)，如果確認(rèn)是違建了，不屬于合法財產(chǎn)，就不賠償。那么法官認(rèn)定造成的賠償數(shù)額往往會低于正常的合法的建筑的賠償數(shù)額。

在實踐中，即便是確定程序違法，到賠償?shù)臅r候，也可能會面臨一些不利的因素。所以說在遇到這些文書的時候，大家一定要提高法律意識，違建一定要引起重視，一旦書面作出了，因為行政行為的作出具有確定性、強制性和執(zhí)行性。

只要確定是違建，不管對和錯都要執(zhí)行。如果說企業(yè)不認(rèn)為是違建，可以提起法律救濟(jì)，推翻是違建的主張，如果不推翻，過期生效，具有強制性和執(zhí)行性。所以說也有個訴訟期限的問題，不是說當(dāng)時沒引起注意，后來拆完了再起訴，但是這個也有一個期限的問題，大家要引起注意。

5、對安置補償有異議怎么辦？

根據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定，被征收人可以在收到征收決定、征收補償決定等具體行政行為的60日內(nèi)提起行政復(fù)議，6個月內(nèi)提起行政訴訟。如果房子被強拆，要在知道強拆之日的6個月內(nèi)提起訴訟。