導(dǎo)讀：在征收拆遷中，簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議可謂萬里長征的最后一步。簽約、搬遷、獲取補(bǔ)償安置一氣呵成，老百姓懸在嗓子眼的心也就算徹底落下了。然而，在明律師在接待咨詢的過程中發(fā)現(xiàn)，仍然有很多被征收人在這最后一步上栽了跟頭，一個字沒簽好而幾乎導(dǎo)致前功盡棄，所獲取的補(bǔ)償安置較預(yù)期大為縮水。那么，這究竟是怎么回事呢？簽約這一環(huán)節(jié)中的種種“迷惑行為”又究竟是怎樣迷惑被征收人的眼睛的？本文，在明律師就為大家全面戳穿協(xié)議簽訂中的“迷惑行為”……

【迷惑行為一：促簽空白協(xié)議】

“空白協(xié)議”在坊間流傳的年頭已經(jīng)很久了，且一直都有被征收人聲稱自己在不慎之下簽了這樣的協(xié)議。不可否認(rèn)，在補(bǔ)償利益的誘惑下，人們可能會作出許多超出生活經(jīng)驗和常識的不可理解的事情來。

補(bǔ)償協(xié)議多由征收方提供格式文本，其中必然包含許多留白的空格、橫線處，而關(guān)鍵性的補(bǔ)償數(shù)額、補(bǔ)償方式、補(bǔ)償項目范圍、履約期限等信息自然都包括在內(nèi)。

故此，一旦聽信征收方的鼓動而簽訂空白協(xié)議，即等于將自己的補(bǔ)償安置多寡完全交到了征收方的手中，人家填什么就是什么。無疑，這是不符合《合同法》的基本原理的，是一種非正常的、畸形的不平等狀態(tài)下的產(chǎn)物。

更糟糕的是，這類協(xié)議一經(jīng)簽訂往往難以舉證證明其“空白”事實的存在，司法實踐中也幾乎沒有救濟(jì)成功的先例。故此，在明律師強(qiáng)烈建議廣大被征收人堅決對這種情形說不，切勿在只是被勸說了幾句的情況下輕易就范。

【迷惑行為二：簽了協(xié)議但手上沒協(xié)議】

合同簽訂后一式兩份，雙方各執(zhí)一份。這本來是普通群眾都懂得的起碼道理，但在征收拆遷領(lǐng)域卻憑空生出了麻煩。

在許多地方的項目中，征收方會以所簽協(xié)議系“預(yù)征收協(xié)議”，相關(guān)內(nèi)容需要帶回去審計、審批等各種理由當(dāng)場收走被征收人剛剛簽下的補(bǔ)償協(xié)議，而令被征收人兩手空空地離開簽約地點(diǎn)。

在一些個案中，事后征收方會部分甚至全部否認(rèn)所簽協(xié)議中約定的補(bǔ)償安置條件，而被征收人手上又沒有協(xié)議，起訴后申請法院調(diào)取證據(jù)都很難見到自己當(dāng)初所簽的那份協(xié)議。

故此，被征收人一定要在簽約過程中留個心眼，在落筆前明確詢問征收工作人員能否將協(xié)議文本帶走。若得到的是否定的答復(fù)，可直接要求通過拍照等方式記錄簽約過程，或者使用錄音筆等設(shè)備將與征收方的對話全程錄制下來。

在對話中，要有意與其談及所簽協(xié)議的補(bǔ)償安置條件等關(guān)鍵性內(nèi)容，這將為日后訴訟中的舉證奠定扎實的基礎(chǔ)。

【迷惑行為三：簽約主體含混導(dǎo)致履約困難】

到底是在和誰簽約，這是被征收人必須弄清的問題。一般而言，棚戶區(qū)改造等國有土地上房屋征收項目，應(yīng)當(dāng)由征收辦、住建委等房屋征收部門出面與被征收人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議；

而農(nóng)村集體土地征收和宅基地上房屋拆遷的，則由當(dāng)?shù)刈匀毁Y源主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、開發(fā)區(qū)管委會等與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶簽約。

簡言之，大家可以把握這樣一個原則：凡是政府主導(dǎo)的征收項目，都應(yīng)當(dāng)由政府部門、行政主體來完成簽約，而不應(yīng)由名為某公司的開發(fā)商、村委會等民事主體來代勞。

一旦簽約行為系由民事主體來完成，被征收人一定要仔細(xì)研讀所涉項目的補(bǔ)償安置方案，查清這一民事主體在項目中的身份、地位，是否系受行政主體的委托。否則，一定要謹(jǐn)慎與這類主體簽約，否則所簽協(xié)議將可能被認(rèn)定為民事合同而非行政協(xié)議，在后續(xù)的救濟(jì)中將會面臨麻煩。

【迷惑行為四：補(bǔ)償安置也有“陰陽合同”】

所謂的“陰陽合同”，在補(bǔ)償安置領(lǐng)域是指那些為達(dá)到“額外”給予補(bǔ)償提升的目的，在正式的補(bǔ)償協(xié)議之外另行簽訂的“補(bǔ)充協(xié)議”或者“附加協(xié)議”。

在這類操作中，只有正式簽訂的那份協(xié)議才能“見光”，其履約風(fēng)險通常不大。但補(bǔ)充簽訂的那一份將可能在事后被征收方徹底否認(rèn)其合法性，這點(diǎn)需要被征收人小心提防。

要避免“中招”這類迷惑行為，被征收人一是盡量不要同意簽訂第二份補(bǔ)償安置協(xié)議，二是如果一定要簽則要在首份協(xié)議中明確提及第二份協(xié)議的存在及其關(guān)聯(lián)性、合意性，為日后可能出現(xiàn)的履約糾紛事先排雷。

【迷惑行為五：先簽約再撤掉，房子卻拆完了】

如開篇所述，簽約→交鑰匙→搬離→拆除房屋往往是一體完成的連續(xù)動作，在實踐中不過幾天工夫。

有時，個別征收方會首先同意與被征收人簽訂一份補(bǔ)償安置條件較好的協(xié)議，之后迅速敦促被征收人履約搬遷。待完成對房屋、地上附著物和青苗的拆除、清理后，再起訴要求確認(rèn)所簽的協(xié)議無效或者可撤銷，通過這種方式將簽好的協(xié)議撤掉。

一般而言，這種情形多發(fā)生在針對企業(yè)、廠房的拆遷之中，因所涉補(bǔ)償數(shù)額較大且項目眾多，里面可供“人為操作、裁量”的空間也就較大。事先在協(xié)議中埋下法律風(fēng)險隱患點(diǎn)，事后再來將其引爆，這種做法將可能對被征收人的財產(chǎn)權(quán)利造成嚴(yán)重的影響。

故此，廣大被征收人一定要在簽約過程中保持清醒的頭腦，切勿自覺不自覺地去在協(xié)議中主張一些本無法律依據(jù)的過高補(bǔ)償項目、數(shù)額。所提的條件最好事先與專業(yè)律師溝通商量，確保自己這邊沒有法律風(fēng)險再向征收方提出，并爭取落實在紙面上。

【迷惑行為六：要求簽訂“先行搬遷拆除協(xié)議”，拆了再談補(bǔ)償】

上文提到的“預(yù)征收協(xié)議”雖然存在一定風(fēng)險，但起碼能夠解決被征收人的補(bǔ)償安置問題，與“先補(bǔ)償，后搬遷”的法定原則并不沖突。

但實踐中，各種“先行搬遷拆除協(xié)議”卻在一些舊城改造項目中大行其道。這種協(xié)議的內(nèi)容就一個重點(diǎn)：先同意配合搬遷騰房，將房屋拆除，補(bǔ)償安置的事兒依據(jù)方案以后再談！

事實上，在有些項目中，征收決定、補(bǔ)償方案尚未正式出爐之時就有人開始攛掇被征收人簽這樣的協(xié)議，而協(xié)議本身卻毫無法律依據(jù)支撐，完全是征收方自創(chuàng)的一種東西。

無疑，這種協(xié)議大家一定不能簽，萬萬不能簽，尤其是不要被其所承諾的獎勵金等誘餌所蒙蔽，否則將會對自己的權(quán)利救濟(jì)產(chǎn)生極為負(fù)面的影響?！安灰娧a(bǔ)償（兔子），絕不能簽約（撒鷹）”。

【迷惑行為七：要求簽訂限期自行拆除房屋、清理土地的協(xié)議】

“限期自行拆除”絕非一種協(xié)議的模式，而是一種行政機(jī)關(guān)作出的具有強(qiáng)制力的行政決定。一般而言，只有處置違建才用得上這個東西。

而在一些地方的舊村改造等項目中，卻出現(xiàn)了要求村民簽訂限期自行拆除房屋、清理土地協(xié)議的做法。即村民簽約后須在約定期限內(nèi)自己出工、出力拆除房屋、清理土地，完成后找村、鎮(zhèn)“驗收”合格的，才有資格去領(lǐng)取補(bǔ)償安置。

這種協(xié)議的法律風(fēng)險極大，其相當(dāng)于將本來由地方政府完成的工作轉(zhuǎn)移給了老百姓去做。一旦拆遷行為本身不合法，拆遷方也可以主張房屋并非由其強(qiáng)拆的，而是村民自愿并自行拆除的，從而逃避其本應(yīng)承擔(dān)的行政法律責(zé)任。

故此，此種無任何法律依據(jù)的協(xié)議簽法，大家是要堅決予以拒絕的。

在明拆遷律師最后想提示大家的是，上述種種“迷惑行為”所反映的問題實質(zhì)在于拆遷雙方在權(quán)力、地位、資源上的嚴(yán)重不平等。在此基礎(chǔ)上，被拆遷人往往只能被動、勉強(qiáng)地接受一些打眼一看就知道不公平、不合理的協(xié)議條款，打碎了牙往肚子里咽。想明白了這點(diǎn)，大家就要充分依靠法律、相信法律，及時咨詢專業(yè)律師的意見，充分自學(xué)了解相關(guān)的法律知識，以切實的努力讓這些“迷惑行為”的生存土壤不斷被壓縮，為我們創(chuàng)造更好的拆遷領(lǐng)域法治環(huán)境。