導(dǎo)讀：5月18日發(fā)布的《中共中央 國務(wù)院關(guān)于新時代加快完善社會主義市場經(jīng)濟體制的意見》中再度明確指出，要縮小土地征收范圍，嚴格界定公共利益用地范圍，建立土地征收目錄和公共利益用地認定機制。結(jié)合全面施行不久的新修訂《土地管理法》，縮小征地范圍已成為改革的明確目標。那么，不征地了，農(nóng)民該如何依靠土地獲取新的農(nóng)村經(jīng)濟增長“點”呢？從“賣地”到靠地的轉(zhuǎn)變，又將給農(nóng)民的生活帶來怎樣的影響呢？本文，在明律師就和大家談?wù)勥@方面的問題……
【為什么總嫌補償?shù)?？因為征地不是買地！】
在明律師曾在此前的文章中論述過這一問題，今天我們換個角度來談。
經(jīng)常有當事人打這樣的比方：征地拆遷就好像買賣交易，我這東西本來值250元，你給250元拿走我也就不說什么；可你只給100元還非要拿走，這還不允許我不答應(yīng)了？
看似很合乎情理的邏輯，卻有兩點禁不起推敲之處：
其一，征地拆遷的最大法律特性就是“強制性”，為了公共利益的需要，非要用你這塊地，不存在商量拆與不拆，征與不征的空間。故此，它和買賣交易本質(zhì)上就是存在區(qū)別的，不是老百姓這一方愛賣不賣的事情。
其二，所謂“本來值多少多少錢”，是賣方自己的認知，買方和市場對此常常是不認可的。何況，在征地拆遷領(lǐng)域，房屋和土地的價值是通過專業(yè)評估、區(qū)別綜合地價標準等計算得出的，而非單純憑任一一方的主觀認知得出。故此，值與不值之間多存在嚴重的理想和現(xiàn)實之間的差距，很多補償安置糾紛也是因此而來。
總之，廣大農(nóng)民朋友需要弄清一件事：征收土地并給予補償，絕非對土地資源的買賣，二者在法律關(guān)系的性質(zhì)上存在本質(zhì)的區(qū)別。
更為重要的是，當土地尚為“集體土地”時，其依法不能自由流轉(zhuǎn)交易，談不上所謂的市場價值。只有當其被依法征收為國有并入市交易時，其市場價值才會得到充分的顯現(xiàn)。
農(nóng)民朋友往往看到了土地后來的大幅增值，因而覺得自己拿到的補償太低，而事實上這部分增值在補償款中依法是很難得到體現(xiàn)的。
從某種程度上講，“失地”對于農(nóng)民而言絕非什么發(fā)家致富的好途徑，進城上樓的農(nóng)民反而可能因此而失去生存發(fā)展之“根本”，其長遠生計和社會保障將面臨嚴峻的挑戰(zhàn)。
【不征地了，也不能讓地“閑置”，依法盤它就有望賺錢！】
征地范圍日趨縮減，公共利益認定門檻逐步加高，那么農(nóng)民的地真的要一直種下去、住下去嗎？答案當然不僅如此。
當征地的總量得到控制時，更多的農(nóng)用地將被保留下來。在農(nóng)村土地“三權(quán)分置”的改革背景下，產(chǎn)業(yè)化、規(guī)模化農(nóng)業(yè)發(fā)展將有望給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的增收致富創(chuàng)造契機。
地是可以繼續(xù)種的，但種什么（要不要引入經(jīng)濟價值高、市場相對稀缺的作物種植），怎么種（是否采取無公害種植新理念，提高單位產(chǎn)量下作物的市場經(jīng)濟價值）都有很大的探索挖掘空間。
而根據(jù)《土地管理法》第62、63條的規(guī)定和前述《意見》中的精神，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市和宅基地“三權(quán)分置”改革則是取代征地而讓農(nóng)村集體建設(shè)用地的價值得到全面實現(xiàn)的努力方向。
二者的區(qū)別在于，前者著重于在出租、出讓及其最高年限、轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與、抵押等行為上與國有建設(shè)用地適用同一標準執(zhí)行，后者則側(cè)重于對閑置宅基地和“空心房”進行盤活利用，既避免資源浪費又實現(xiàn)有限度和條件的城鄉(xiāng)共享。
具體而言，農(nóng)民利用未被征收而保留下來的這類土地能做以下事情：
1. 將集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓用于建設(shè)公共租賃住房等保障性住房；
2. 出租宅基地上房屋用于鄉(xiāng)村旅游、民宿、文創(chuàng)、電商、養(yǎng)生養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營發(fā)展；
3. 與符合條件的城鎮(zhèn)居民對宅基地上房屋共建共享，可將部分房屋的所有權(quán)確權(quán)在城里人名下，但宅基地使用權(quán)歸農(nóng)民這一原則不可動搖；
4. 跨村、鎮(zhèn)在符合條件的農(nóng)村戶籍人員間交易流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)；
5. 探索農(nóng)村宅基地、農(nóng)民住房抵押融資功能，盤活土地用益物權(quán)的財產(chǎn)屬性，試點初期可嘗試抵押宅基地“資格權(quán)”指標等以規(guī)避《擔(dān)保法》對此類抵押行為的禁止性規(guī)定；
6. 鼓勵進城落戶村民自愿有償退出宅基地，充分利用“建設(shè)用地增減掛鉤”政策，對騰退出的宅基地重新進行規(guī)劃，制造集體經(jīng)營性建設(shè)用地的小幅增量。
需要指出的是，上述“盤活利用”閑置宅基地和農(nóng)房，及集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市交易等改革舉措尚在進一步探索、試點和實踐之中，各地方的情況和做法差異較大，也尚未形成統(tǒng)一的具有可重復(fù)借鑒意義的經(jīng)驗。
但有一點是可以肯定的，即農(nóng)村土地制度改革“開弓沒有回頭箭”，在土地資源要素市場化配置體制機制構(gòu)建和城鄉(xiāng)融合發(fā)展的大局中，其必將占有重要的一席之地。
而相較于以往的大規(guī)模征地拆遷，上述改革舉措充分體現(xiàn)了村民自治和群眾意愿，不具有強制性，基本不會引發(fā)強拆、逼簽等嚴重違法犯罪風(fēng)險，無疑具有顯著的進步意義。
在明拆遷律師最后要提示廣大農(nóng)民朋友的是，相較于一錘子買賣的“賣地創(chuàng)收”，通過土地制度改革舉措靠地增收“細水長流”，才更能讓農(nóng)村土地本身的價值漸漸體現(xiàn)出來。大家不妨逐步放棄“拆遷致富”的舊觀念，將“賣地創(chuàng)收”變“靠地致富”，即使不再征收土地，農(nóng)民照樣能通過上述改革試點操作賺大錢。
