導(dǎo)讀：“拆遷補償”無疑是對老百姓的房屋影響最大的事情，而2020年的征收拆遷又因《土地管理法》的修訂和新冠病毒疫情的暴發(fā)而變得不同尋常。在此背景下，你的房屋究竟該怎么拆？又該怎樣補？老百姓又要注意些什么？本文，在明律師為大家重新梳理最基礎(chǔ)的法規(guī)和政策原則，幫助大家找尋到拆遷中生活的前行方向。
【房屋怎么拆？司法強拆與行政強拆并存】
遭遇征收拆遷、棚改騰退等等名義的項目，你的房屋將會以何種形式被拆除？若老百姓與征收方就補償安置談得挺好，如期簽訂了補償安置協(xié)議并騰房搬家，那么這就不需要咱老百姓操心了。
但在簽不下來約的情況下，“強制拆除”就會成為縈繞在被拆遷人耳邊揮之不去的陰影?，F(xiàn)階段，強制拆除是兩種途徑并存：“合法建筑，司法強拆；違法建筑，行政強拆”。
簡言之，對于證照齊全、建造來源明確、不存在違法用地或者違反城鄉(xiāng)規(guī)劃情形的房屋而言，征收方必須依法對其作出補償決定，保障“先補償，后搬遷”原則的落實。
被拆遷人逾期仍不配合搬遷的，征收方才有權(quán)申請人民法院強制執(zhí)行。最終，房屋由人民法院通過準(zhǔn)予執(zhí)行裁定予以強制拆除，當(dāng)然實際的執(zhí)行者很可能仍是地方政府。
與此相對照，若房屋證照不全甚至諸證皆無，系當(dāng)事人私自搭建，甚至經(jīng)查證存在違法用地或者違反城鄉(xiāng)規(guī)劃的情形，那么規(guī)劃和自然資源、城管、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）等主體將依法作出責(zé)令限期拆除的行政決定，并在起訴期限屆滿后當(dāng)事人仍不履行的情況下實施行政強拆。
綜合上述兩大類強拆途徑，大家不難看出，合法強拆的前提條件有三——主體明確，程序合法，有明確的事實依據(jù)。
故此，諸如“誤拆、幫拆、偷拆”等坊間流傳的拆除房屋方式均系明顯違法?！罢`拆”屬于事實不清，拆錯了房子；“幫拆”屬于主體違法，“村民自治”無權(quán)侵害他人的物權(quán)；“偷拆”屬于程序違法，強拆前未明確告知當(dāng)事人且未履行相應(yīng)程序……
除此之外，當(dāng)事人要牢記一點原則：對自己的房屋要謹慎實施自行拆除。一旦自行拆除了，即意味著你對自己的財產(chǎn)進行了處分，不存在其他主體強制拆除房屋的事實。即使事后發(fā)現(xiàn)房屋依法“不該拆”，你的權(quán)利救濟也可能遇到麻煩。
【房屋怎么補？記以下幾點其實就行了！】
在法治環(huán)境穩(wěn)步提升的今天，赤裸裸的違法強拆行為逐步減少，老百姓有著更充分的空間來琢磨怎樣獲取公平、合理的補償安置。
那么究竟補償多少才算是公平、合理呢？區(qū)分國有土地上房屋和農(nóng)村集體土地上房屋，在明律師為大家簡述如下：
對于城市國有土地上房屋而言，其補償標(biāo)準(zhǔn)、項目、方式、數(shù)額形成依據(jù)等均由《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)范。
簡言之，被征收人只需要記住兩點：
1. 所應(yīng)獲取的補償應(yīng)當(dāng)不低于經(jīng)依法評估得出的被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，即“征一至少還一”，并在“1:1”的前提下適度改善居住條件，享受零點幾的額外補償或者補助系數(shù)。
就2020年的實務(wù)狀況而言，1:1.3比較具有普遍性，高于1:1.5的不多見，再往上提升更是想都不敢想的。
某種意義上講，真正需要依法救濟權(quán)利的，恰恰是那些因房屋無證等因素達不到“1:1”的。
需要指出的是，這里的“1:1”強調(diào)得是房屋價值的1:1，而不是面積或者居住人口的1:1。若你從市區(qū)被搬遷到郊外，所獲得的安置房面積自然應(yīng)當(dāng)高于被拆除房屋的面積。
2. 房屋價值評估是核心環(huán)節(jié)。前述補償標(biāo)準(zhǔn)原則中的“1”是多少，靠得就是專業(yè)評估機構(gòu)所出具的評估報告。
老百姓要依據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》及所在地的地方性規(guī)定明晰這一過程中的權(quán)利義務(wù)，積極行使參與選擇評估機構(gòu)、配合入戶實地查勘、要求解釋說明、申請復(fù)核和專家委員會鑒定等權(quán)利。
評估結(jié)果直接決定補償數(shù)額，至于補償方式選擇等等都屬后話，其重要性無法與評估結(jié)果相比。老百姓若對這一環(huán)節(jié)弄不清楚，一定要及時咨詢專業(yè)律師，否則稀里糊涂之下自己的補償數(shù)額就被基本“定下了”，再想提升難度將會很大。
而對于農(nóng)村集體土地上的房屋尤其是宅基地上房屋而言，新修訂的《土地管理法》第48條明確規(guī)定了其補償?shù)脑瓌t和方式。這里需要廣大農(nóng)民朋友記住3點：
1. 補償方式一共3種——重新安排宅基地建房、提供安置房和貨幣補償。第一種實現(xiàn)起來難度較大，后面兩種原則上可以自主選擇。如果完全不讓選，特別是只提供貨幣補償，項目的合法性通常存疑；
2. 補償費用包括“地錢”和“房錢”兩部分?！暗劐X”即對宅基地使用權(quán)價值的補償，有的地方叫“宅基地的區(qū)位補償價”，更多的地方則直接按“1.0”的系數(shù)參照執(zhí)行征地區(qū)片綜合地價的標(biāo)準(zhǔn)。這個標(biāo)準(zhǔn)都是公開的，大家可以在各省自然資源部門的網(wǎng)站上查詢到。
“房錢”則主要是被拆遷房屋的重置成新價，其同樣應(yīng)當(dāng)通過專業(yè)評估計算得出，且涵蓋裝飾裝修、停產(chǎn)停業(yè)損失等的補償費用，而不僅僅是單一的磚頭瓦塊錢。
3. 對劃入城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的“城中村”房屋，在符合司法解釋規(guī)定的情形時可主張參照適用城市房屋拆遷的補償標(biāo)準(zhǔn)，對其市場價格進行計算。此種情形下，前面提到的“地錢”計算方法將不再適用，否則會導(dǎo)致補償結(jié)果的顯著降低。
在明拆遷律師最后要提示廣大被拆遷人的是，“1:1”是房屋拆遷補償?shù)摹包S金準(zhǔn)則”，法言法語叫做“原有生活水平不降低、長遠生計有保障”或者“及時足額給予公平合理的補償”。而拆除房屋則必須建立在履行補償安置職責(zé)的基礎(chǔ)上，否則即涉嫌違法強拆。對未被拆除的房屋，被拆遷人要積極爭取協(xié)商、溝通的平臺以獲取滿意的補償；對已被拆除的房屋，被拆遷人要及時提起確認強拆行為違法的訴訟并申請行政賠償。這些就是2020年被拆遷人依法救濟權(quán)利的大框架和思路，希望能對大家在迷茫中找尋到方向提供清晰的指引。
