導讀：近日，在明律師接到許多當事人的咨詢，稱其所搭建的“陽光房”被當?shù)赜嘘P部門認定為違建，面臨責令限期拆除、罰款的結局。那么，所謂“陽光房”的擴建行為究竟是不是違法建設？怎樣擴建、改建房屋才是合法的？本文，在明律師結合一些地方性規(guī)定為大家做解析，知道這些“規(guī)矩”之后，相信您就不敢輕易動開工建造陽光房的腦筋了。

建造所謂“陽光房”事實上是一種在現(xiàn)有住宅房屋基礎上的擴建、改建行為，故此你所建造的“陽光房”究竟長什么樣，用了什么高檔的建筑材料和裝飾均不在我們的探討范圍之內，問題的關鍵就在于你的擴建、改建行為是否合法。

建個房有多麻煩？看了才知道

上海市農業(yè)農村委員會、上海市規(guī)劃和自然資源局、上海市住房和城鄉(xiāng)建設管理委員會于2020年6月發(fā)布的《關于進一步加強本市農村宅基地管理工作的通知》中，對在農村宅基地上建房有如下要求：

農戶建造兩層或者兩層以上住房的，應當免費使用市住房城鄉(xiāng)建設行政管理部門推薦的通用圖紙，或者使用具備資質的設計單位設計或經(jīng)其審核的施工圖紙。

農戶建房開工前，應該選擇具有專業(yè)能力的施工隊伍，簽訂建房協(xié)議，約定質量和安全責任。建房過程中，鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）政府應當建立銘牌制度、公示建房基本信息，落實質量安全專管人員，對農戶建房實施質量和安全監(jiān)督，也可以委托符合條件的第三方質量安全管理機構實施質量和安全監(jiān)督。

農戶建房完工后，應當向鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）政府申請驗收。鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）政府在接到農戶申請后5日內，由鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）政府工作負責部門組織相關部門進行驗收，實地檢查農戶是否按照批準要求建設住房，并出具《農村宅基地和建房（規(guī)劃許可）驗收意見表》。鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）政府應在15內將驗收情況分別報區(qū)農業(yè)農村委、規(guī)劃資源局備案。通過驗收的農戶，可以向不動產登記部門申請辦理不動產登記。

也就是說，即便農戶已經(jīng)合法享有了宅基地使用權，其也無權擅自在自家宅基地范圍內建房。無論是新建、改建、擴建、翻建中的哪種性質，都需要依法依規(guī)走審查報批程序。

故此，《通知》中進一步明確：未依法取得鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證或者在批準的宅基地范圍內未按照鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的，由鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）政府依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》有關規(guī)定，責令停止建設、限期改正；逾期不改正的，依法予以拆除。

這一法律后果的規(guī)定依據(jù)顯然是《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第65條，即鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦事處對轄區(qū)內未經(jīng)規(guī)劃許可建造的房屋有查處、拆除的職責。你所擴建的“陽光房”如果手續(xù)全無，也同樣屬于這一情形，并不因其對生活品位的“高端”追求而有所特殊。

此外，根據(jù)廣州市人民政府辦公廳于2020年7月發(fā)布的《關于加強農村住宅建設管理的實施意見》之規(guī)定，加建、原址重建或者改建的村民個人住宅，還需要符合宅基地建房控制標準，即不得超面積建房。

新批準農村宅基地每戶建筑基底面積控制在80平方米以內，建筑面積控制在280平方米以內，建筑層數(shù)不超過3層，根據(jù)功能需要可以增設梯間和功能用房，3層部分建筑高度≤11米，設梯間和功能用房的建筑高度≤14米。

新建住房必須按照已經(jīng)批準的規(guī)劃圖紙建設，不得擅自改變規(guī)劃。對于村（居）民已有證的原有宅基地房屋的拆建、改建，可按照總建筑面積≤280平方米，限高≤14米的控制要求，按原用地面積進行建設。

需要注意的是，上述建房控制標準各地的規(guī)定是不同的，譬如北京市對房屋檐口高度的控制原則僅有7.2米，也就意味著三層是蓋不出來的，最多蓋兩層。

在符合上述建房控制標準的前提下，你的新建、加建、擴建行為仍需要獲取鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證或者建設工程規(guī)劃許可證。

而對于國有土地上的別墅性質房屋而言，加建“陽光房”同樣會導致建筑外立面的改變，這就可能違反房屋的原有規(guī)劃。在未申領建設工程規(guī)劃許可證的情形下，加建的房屋自然會被認定為違建進而被責令限期拆除、罰款。

在明拆遷律師要提示廣大房屋居住使用者的是，農村宅基地上的住宅房屋本質上是一種保障性住房，其所占用的宅基地系村集體所有，由村集體無償分配給村民建房使用的集體建設用地?！瓣柟夥俊边@類改善性居住需求本身即與其福利性、保障性格格不入，很多牽涉其中的“農村小別墅”更可能涉嫌違法用地、違法建設情節(jié)，對其進行改建后的出租、出售給城里人的行為更為法規(guī)政策所禁止。建造所謂“陽光房”，還需三思而后行。