導(dǎo)讀：近年來(lái)，城市更新與歷史街區(qū)保護(hù)催生了大量“恢復(fù)性修建”項(xiàng)目。在此背景下，鐵樹(shù)斜街商鋪承租人在面臨施工導(dǎo)致的營(yíng)業(yè)中斷時(shí)，能否主張營(yíng)業(yè)損失補(bǔ)償成為實(shí)務(wù)爭(zhēng)議焦點(diǎn)。這一問(wèn)題涉及租賃合同法律效力、征收補(bǔ)償立法規(guī)則以及公平原則的平衡，需結(jié)合現(xiàn)行法律框架與司法實(shí)踐綜合分析。
1、“恢復(fù)性修建”行為的法律性質(zhì)辨析
“恢復(fù)性修建”不同于強(qiáng)制征收行為，其本質(zhì)屬于政府主導(dǎo)的城市更新項(xiàng)目。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條，征收補(bǔ)償范圍包括房屋價(jià)值、搬遷費(fèi)用及停產(chǎn)停業(yè)損失等，但該條例未直接適用于非征收性質(zhì)的修繕工程。
司法實(shí)踐中，法院傾向于將“恢復(fù)性修建”歸類(lèi)為公共利益驅(qū)動(dòng)的特殊施工行為。參考（2017）京0108民初19357號(hào)判決，地鐵施工導(dǎo)致商鋪經(jīng)營(yíng)受損案件中，法院雖未認(rèn)定施工方構(gòu)成侵權(quán)，但基于公平原則支持了租金損失補(bǔ)償。這表明，即便缺乏直接法律依據(jù)，承租人仍可通過(guò)合同關(guān)系或公平原則主張權(quán)益。
2、承租人主張營(yíng)業(yè)損失的權(quán)利基礎(chǔ)
（1）租賃合同約定優(yōu)先原則
根據(jù)《民法典》第七百零三條，租賃合同是確定雙方權(quán)利義務(wù)的核心依據(jù)。若合同中明確約定“因政府行為導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)損失由出租方承擔(dān)”或類(lèi)似條款，承租人可直接依據(jù)合同主張賠償。反之，無(wú)約定時(shí)需尋求法定救濟(jì)路徑。
（2）用益物權(quán)保護(hù)規(guī)則
《民法典》第三百二十七條規(guī)定，因不動(dòng)產(chǎn)被征收、征用影響用益物權(quán)的，用益物權(quán)人有權(quán)獲得補(bǔ)償。商鋪承租人作為實(shí)際經(jīng)營(yíng)者，其對(duì)房屋的使用權(quán)構(gòu)成用益物權(quán)，施工導(dǎo)致的營(yíng)業(yè)中斷可視為“影響用益物權(quán)行使”的情形。
（3）公平原則的司法適用
最高法在（2025）行賠復(fù)字第XX號(hào)判例中指出，行政機(jī)關(guān)因拖延履行補(bǔ)償職責(zé)導(dǎo)致被征收人損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。類(lèi)比至“恢復(fù)性修建”場(chǎng)景，若施工方未合理通知或延長(zhǎng)工期，可推定存在過(guò)錯(cuò)，承租人可主張公平補(bǔ)償。
3、承租人主張補(bǔ)償?shù)木唧w路徑
（1）協(xié)商分配機(jī)制
根據(jù)《上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》第三十四條，承租人可通過(guò)與出租人協(xié)商參與補(bǔ)償款分配。實(shí)務(wù)中，補(bǔ)償協(xié)議若未明確排除承租人利益，法院可能支持其對(duì)裝潢、搬遷補(bǔ)助等項(xiàng)目的獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)。
（2）民事訴訟救濟(jì)
當(dāng)協(xié)商未果時(shí)，承租人可基于以下事由起訴：
?合同履行障礙?：主張施工導(dǎo)致租賃合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，請(qǐng)求解除合同并賠償預(yù)期利益損失；
?添附物補(bǔ)償?：對(duì)自行投資的裝潢、設(shè)備等，依據(jù)《民法典》第三百二十二條主張折價(jià)補(bǔ)償；
?間接損失索賠?：提供納稅證明、歷史營(yíng)收數(shù)據(jù)等，量化停產(chǎn)停業(yè)損失。
（3）行政補(bǔ)償例外情形
若“恢復(fù)性修建”被認(rèn)定為變相征收行為，承租人可依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條第三款，要求納入停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償范圍。此時(shí)需舉證證明施工行為具有征收實(shí)質(zhì)特征（如永久性占用、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移）。
4、舉證責(zé)任與實(shí)務(wù)難點(diǎn)
?因果關(guān)系證明?：承租人需證明營(yíng)業(yè)額下降與施工行為存在直接關(guān)聯(lián)，可通過(guò)同期財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、周邊商戶(hù)經(jīng)營(yíng)對(duì)比等完成舉證；
?損失計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)?：參考《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》第十條，損失通常按施工期間平均利潤(rùn)或行業(yè)基準(zhǔn)收益率核定；
?風(fēng)險(xiǎn)預(yù)見(jiàn)義務(wù)?：若合同中約定“承租人自愿承擔(dān)市政施工風(fēng)險(xiǎn)”，可能構(gòu)成免責(zé)事由。
結(jié)語(yǔ)：
鐵樹(shù)斜街商鋪承租人能否獲得“恢復(fù)性修建”導(dǎo)致的營(yíng)業(yè)損失補(bǔ)償，取決于法律性質(zhì)認(rèn)定、合同約定完備性及證據(jù)充分性。在現(xiàn)行法律框架下，承租人應(yīng)優(yōu)先完善租賃合同條款，明確施工損失分擔(dān)機(jī)制；同時(shí)注重經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)留存，為未來(lái)可能發(fā)生的訴訟儲(chǔ)備證據(jù)。隨著城市更新立法完善，建議相關(guān)部門(mén)將承租人權(quán)益納入補(bǔ)償細(xì)則，實(shí)現(xiàn)公共利益與個(gè)體權(quán)利的均衡保護(hù)。?
