導讀：辛辛苦苦蓋的房子住了沒兩年，趕上拆遷卻被認定為違建進而來個不予補償，這無疑是最令農(nóng)民朋友糟心的經(jīng)歷了。那么，究竟怎樣的農(nóng)村建房行為會極大可能地面臨不予補償?shù)慕Y(jié)果呢？農(nóng)民朋友們又該怎樣規(guī)避“違法建設”的風險呢？接下來，就由在明律師給大家歸納和總結(jié)一下實踐中常出現(xiàn)的情形……

農(nóng)民的8種違法建房行為

情形一：未經(jīng)審批擅自占用耕地建房

根據(jù)我國“人多地少”的現(xiàn)實狀況，耕地等農(nóng)用地上并非完全不能建房，但必須履行嚴格、復雜的審批流程。

一般而言，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批是少不了的，要由省級政府來進行。涉及永久基本農(nóng)田的，很可能要由國務院來批準。

倘若農(nóng)民朋友未經(jīng)任何審查報批程序就以“居住困難”為由擅自占用耕地等農(nóng)用地建房，那么所建房屋幾乎百分之百會被定性為違建，將會面臨限期拆除、沒收、罰款等行政處罰，占地面積較大的甚至會被追究刑事責任。這樣的房屋遇到征收拆遷也自然是沒有任何補償?shù)摹?/p>

情形二：違反“一戶一宅”原則新建房屋

“一戶一宅”原則絕非政策，而是一項重要的土地管理領域法律原則。自1999年《土地管理法》修訂后這一原則即深刻影響了農(nóng)村村民的居住生活，并一直延續(xù)至今。

請農(nóng)民朋友們牢記，一個戶口簿只能對應一處宅基地，符合分戶條件的應當先分戶再申請新的宅基地。未分戶就直接建房，新建房屋的合法性將可能處于不確定的狀態(tài)下，法律風險還是偏大。

在當下嚴格執(zhí)行“戶有所居”新規(guī)的情況下，農(nóng)民能有地方住是法律的優(yōu)先保障方向，想要依法獲批擁有自己的“宅院”，可謂難上加難。沒獲批就圈占集體建設用地蓋房子，其后果是可想而知的。

誠然，“一戶多宅”存在一些歷史遺留原因，但新建的房屋如果還“一戶多宅”，恐怕就不大能說得過去了。

情形三：超過宅基地審批面積建房

2020年底前，農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作有望全面完成。農(nóng)民朋友只需要查閱自家“集體土地建設用地使用證”或者房地一體的不動產(chǎn)權(quán)證中所附四至范圍圖示，即可明晰自家所獲批土地的界限范圍。

“出圈兒”建房，將注定違反鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃，會面臨鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府對超占面積部分限期拆除的處置。遇到征收拆遷或是“新農(nóng)村建設”拆遷項目，圈兒外的部分也自然是不給補償?shù)摹?/p>

情形四：在宅基地范圍內(nèi)超面積建房

即使在自家的宅基地證載范圍內(nèi)，農(nóng)民也絕不能想怎么蓋就怎么蓋。許多地方性規(guī)定均明確了在宅基地范圍內(nèi)建房的面積控制標準。

譬如北京市就規(guī)定，村民建房基底面積占宅基地面積原則上不得超過75%。也就是說，將宅基地院落內(nèi)密密麻麻蓋滿房子，進而用于出租給外來人員的做法是存在法律風險的。

院落內(nèi)房屋密度過大將可能造成用電、消防等方面的安全隱患，農(nóng)民若想在新審批宅基地建房困難的現(xiàn)實情況下通過增加密度來解決居住需求，還需要依據(jù)地方標準請專業(yè)的施工隊伍進行設計建造，方能確保鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可的通過。

情形五：宅基地內(nèi)建房不能超高

各地對于宅基地上房屋的總高度均有限制性規(guī)定，一般在7.2米到14米不等，也就是兩至三層。超過這一高度的部分就可能構(gòu)成違建，進而在拆遷中不予補償。這種情形多出現(xiàn)在“小產(chǎn)權(quán)房”項目中，有些建房行為還是經(jīng)過村級“批準”的，但這樣的批準若違反法律規(guī)定則是無效的。

情形六：批不下宅基地就隨便蓋“非宅”？

一遇征收拆遷，“宅”與“非宅”的認定往往成為補償利益的爭議焦點。原因在于根據(jù)很多地方上的規(guī)定，對合法建造或因歷史遺留原因形成的“非宅”僅給予貨幣補償，不能提供安置房或者重新安排宅基地建房。

更為重要的是，“非宅”還可能僅給予房屋重置成新價值的補償，而沒有針對宅基地使用權(quán)這部分的“土地使用權(quán)基價”“區(qū)位補償價”補償。這都會導致當事村民的補償利益縮水。

大家要明確的是，不僅自家宅基地上不能隨意建房，本村的其他集體建設用地上同樣不能隨意蓋房，更不能認為建房時村長點頭了或者沒人管，住上若干年房子所占土地就成了自家的宅基地。

情形七：宅基地院落內(nèi)不得隨意“加建”或開挖地下空間

這里所說的“加建”主要指在改變房屋的外立面結(jié)構(gòu)實施的建造“陽光房”等行為，占地面積和房屋總高度可能都沒變，但加建行為同樣可能影響鄉(xiāng)村莊的整體規(guī)劃和房屋整體結(jié)構(gòu)的安全性，在未經(jīng)審批的情況下同樣可能涉嫌違法。

而開挖地下空間則具有更高的風險系數(shù)，一旦施工不當將可能導致房倒屋塌的嚴重后果，甚至可能因地基沉降而危及周邊相鄰的房屋、街道，涉嫌危害公共安全。

簡言之，無論是新建、改建、擴建、翻建還是加建，都應當報經(jīng)村委會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府及其自然資源和規(guī)劃、農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門審核同意，否則遇到拆遷這部分多出來的面積是很難主張完整的補償利益的。

情形八：不得假借“盤活利用”之名行違法建設之實

自然資源部、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部在日前發(fā)布的農(nóng)村建房“八不準”中明確，不準巧立名目違法占用耕地建房。這就包括“鄉(xiāng)村振興”“美麗鄉(xiāng)村”“新農(nóng)村建設”“設施農(nóng)業(yè)”，以及休閑旅游、養(yǎng)老養(yǎng)生、文化創(chuàng)意等說辭。

需要指出的是，這些項目很多都是國家和地方政策所鼓勵的，確在宅基地制度改革之“盤活利用”范疇之內(nèi)。農(nóng)民需要避免的是假借這些改革試點的旗號實施的興建別墅、私人會館等高檔享樂場所等背離改革目的和初衷的違法建設行為。

“盤活”絕不意味著“搞亂”，未經(jīng)村集體決議，違反鄉(xiāng)村莊規(guī)劃的“盤活”行為將不受法律保護，一旦面臨征收拆遷更是難以按照“盤活”后的實際用途享受補償。

在明拆遷律師最后要提示廣大農(nóng)民朋友的是，宅基地使用權(quán)的基本屬性在于其無償性、福利性、保障性和居住功能，地是用來給本集體經(jīng)濟組織成員合法建房居住的，不是用來“炒”的，更不是專門拿來“盤”的。把握住這一大的核心原則，落實對宅基地“動手”前的審批流程，農(nóng)民朋友自然可以放心地參與各項改革試點舉措，從宅基地使用權(quán)中獲取更加豐富多樣的價值和利益。