房屋拆遷的工程大家并不陌生，在我們的生活中是可以看到的，房屋的拆遷工程允許動(dòng)工，一般都是屋主和征收拆遷方簽訂了合同后，才能夠開始動(dòng)工，房屋拆遷的工程很多，難免會(huì)出現(xiàn)糾紛，今天小編就給大家說說房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛應(yīng)該如何解決。
房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛解決方式
一、目前處理房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議糾紛案件所依據(jù)的法律、法規(guī)及相關(guān)文件《中華人民共和國(guó)民法通則》及其司法解釋、《中華人民共和國(guó)合同法》(簡(jiǎn)稱《合同法》)及其司法解釋、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(簡(jiǎn)稱《房地產(chǎn)管理法》)、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(簡(jiǎn)稱《管理?xiàng)l例》)、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等。
二、房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議效力的認(rèn)定只要拆遷人與被拆遷人達(dá)成的房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是雙方的真實(shí)意思表示，不存在《合同法》第五十二條規(guī)定的無效情形，即可認(rèn)定房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議有效。需要特別注意的是，根據(jù)《管理?xiàng)l例》第四條第二款和第六條的規(guī)定，拆遷人必須是取得房屋拆遷許可證的單位。
三、房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議糾紛的處理
(一)拆遷人請(qǐng)求被拆遷人搬遷
1、房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂以后，被拆遷人(房屋承租人)如果沒有按照約定的期限搬離房屋的，拆遷人可以直接向法院起訴請(qǐng)求判令被拆遷人搬離房屋;如果拆遷人已經(jīng)取得房屋拆遷許可證，并且已經(jīng)按照拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的約定向被拆遷人(房屋承租人)支付了搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，或者已經(jīng)按照拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的約定向被拆遷人(房屋承租人)提供了周轉(zhuǎn)房，拆遷人的訴訟請(qǐng)求可以得到支持。
2、在訴訟期間，拆遷人可以向法院申請(qǐng)先予執(zhí)行。申請(qǐng)先予執(zhí)行必須符合下列條件：
(1)拆遷人已經(jīng)與被拆遷人(房屋承租人)達(dá)成房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。
(2)當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確，不先行拆遷將嚴(yán)重影響拆遷人的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。拆遷人提出先行拆遷申請(qǐng)，必須是因被拆遷人拒不搬遷將要或已經(jīng)嚴(yán)重影響施工工期，給拆遷人造成直接經(jīng)濟(jì)損失。
(3)被拆遷人(房屋承租人)有搬遷或過渡的條件，即提出申請(qǐng)的拆遷人已給被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或提供安置房或過渡期周轉(zhuǎn)房，在進(jìn)行拆遷后，被拆遷人(房屋承租人)有房可搬，有屋可住。
(4)申請(qǐng)人必須提供擔(dān)保。根據(jù)《民事訴訟法》第九十八條規(guī)定，拆遷人在提出先予執(zhí)行申請(qǐng)時(shí)，必須提供與被拆遷房屋市場(chǎng)價(jià)值相當(dāng)?shù)呢?cái)產(chǎn)作為擔(dān)保。
(二)被拆遷人請(qǐng)求拆遷人支付延期交樓違約金、延期辦證違約金
1、房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂以后，拆遷人沒有按照約定向被拆遷人交付置換房屋的，應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付違約金。房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議對(duì)違約金有約定的，從其約定;房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議對(duì)違約金沒有約定的，由法院參照房屋逾期交付使用期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金。
2、房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂以后，拆遷人沒有按照約定向被拆遷人辦理置換房屋的產(chǎn)權(quán)證的，應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付違約金。房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議對(duì)違約金有約定的，從其約定;房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議對(duì)違約金沒有約定的，按照房屋的市場(chǎng)價(jià)值，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金。
(三)被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得安置房屋最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條第一款規(guī)定：”拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。”根據(jù)這一規(guī)定，對(duì)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議不能一概適用買賣合同的法律規(guī)則，而應(yīng)區(qū)別情況予以不同的處理：
1、當(dāng)事人在拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中只對(duì)補(bǔ)償方式、安置用房面積、過渡期等內(nèi)容進(jìn)行約定，而沒有對(duì)協(xié)議的標(biāo)的物即補(bǔ)償安置用房的位置、用途進(jìn)行明確具體的約定，在與其他房屋買賣合同發(fā)生沖突時(shí)，應(yīng)適用一般房屋買賣合同的有關(guān)規(guī)定，按普通債權(quán)給予保護(hù)。
2、如當(dāng)事人在拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中不僅對(duì)補(bǔ)償方式、安置房屋面積、過渡期限等一般內(nèi)容進(jìn)行約定，而且對(duì)協(xié)議的標(biāo)的物即安置用房的位置、用途也作了明確、特別約定的情況下，該標(biāo)的物具有了特定性，結(jié)合拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議特殊性，按照對(duì)被拆遷人利益的側(cè)重保護(hù)原則，《解釋》將此種情況下被拆遷人對(duì)該特定房屋的債權(quán)視為一種特種債權(quán)，該特種債權(quán)的優(yōu)先權(quán)屬于法規(guī)、司法解釋規(guī)定的，也就是債權(quán)物權(quán)化。特種債權(quán)優(yōu)先權(quán)是為保證特種債權(quán)優(yōu)先實(shí)現(xiàn)的權(quán)利，其特征表現(xiàn)為：
(1)該特種債權(quán)優(yōu)先權(quán)是一種具有擔(dān)保物權(quán)性質(zhì)的特種債權(quán)，是獨(dú)立的民事權(quán)利，具有對(duì)抗第三人的效力;
(2)該特種債權(quán)是一種法定的優(yōu)先權(quán)，它打破了債權(quán)平等原則，具有優(yōu)先于一般債權(quán)取得的性質(zhì);
(3)該特種債權(quán)是一種不需登記公示的優(yōu)先權(quán)。該特種債權(quán)優(yōu)先權(quán)作為一種特殊的具有擔(dān)保物權(quán)性質(zhì)的優(yōu)先權(quán)，其優(yōu)先權(quán)是由法律直接規(guī)定的，無須公示。在明拆遷律師提醒根據(jù)特種債權(quán)的物權(quán)優(yōu)先效力，被拆遷人的債權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力，即排他性，拆遷人出賣拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的標(biāo)的物補(bǔ)償安置房屋給第三人的行為為侵權(quán)行為，即使第三人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)
