導讀：一個征收拆遷項目啟動后，總會有企業(yè)、工廠、個體戶的經(jīng)營生產(chǎn)用房也被納入了征收范圍。同是被征收人，他們的境況卻可能與一般的居民住戶大不相同。用于經(jīng)營的房屋，其面積、結構、用途、權屬等情況較為復雜，調(diào)查評估、計算補償時需要考慮的問題也更多。征收實踐中，一些企業(yè)、商戶也遇到了各種逼遷手段。今天，在明律師就帶你看一看，征收拆遷帶給營商者的重重考驗。
考驗一：未依法公告房屋征收范圍
根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第16條及各地方性規(guī)定，房屋征收部門應當在房屋征收范圍確定后及時發(fā)布“暫停公告”，公開本次項目所涉的明確征收范圍，提示涉案范圍內(nèi)的被征收人不得實施可能不當增加補償費用的行為。
顯然，這一公告對企業(yè)經(jīng)營者的影響更大。若未及時公告則可能導致其對企業(yè)下一步的發(fā)展、遷址等事項準備不足，不利于其配合征收拆遷項目的推進。
考驗二：不按法定程序進行調(diào)查評估
根據(jù)《征補條例》的規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構應當由被征收人協(xié)商選定，協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定（投票）、隨機選定（搖號、抽簽等）的方式確定。
然而，一些征收方為了把握更多主動權、控制權，并不按照《征補條例》的規(guī)定去選定評估機構，而是直接確定一個評估機構并出具了價格評估報告。
對于企業(yè)、工廠、個體戶等被征收人來說，更需要得到公正、客觀、合理的評估，因為評估關系著房屋價值補償和停產(chǎn)停業(yè)損失補償，不能讓營商者投入的資金與心血白白浪費。
考驗三：“一刀切”確定停產(chǎn)停業(yè)損失
法律明確規(guī)定，對因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。同時，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。這就造成了實踐中，征收方確定停產(chǎn)停業(yè)損失的方法、標準各有不同。
部分地區(qū)的規(guī)定，采用“一刀切”模式對待所有企業(yè)被征收人。例如《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》第35條中規(guī)定，因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停產(chǎn)停業(yè)損失的補償標準，按照被征收房屋市場評估價的10%確定。
這樣的規(guī)定也許便于操作。但是，確定好的比例并非對所有生產(chǎn)經(jīng)營者都公平、合理。如果被征收人的損失超過了比例數(shù)字又該怎么辦呢？
《實施細則》中進一步規(guī)定，被征收人、公有房屋承租人認為其停產(chǎn)停業(yè)損失超過被征收房屋的市場評估價10%的，應當向房屋征收部門提供房屋被征收前三年的平均效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等相關證明材料。
房屋征收部門應當委托房地產(chǎn)價格評估機構對停產(chǎn)停業(yè)損失進行評估，并按照評估結果予以補償。
故此，大家要對自己心目中理想的補償數(shù)額積極舉證。納稅記錄、為經(jīng)營需要所繳納的水電費、向社會保險經(jīng)辦機構繳納社會保險費憑證以及營業(yè)期間的效益情況等等，這些都需要大家積極提供證明材料，與征收方溝通協(xié)商。這樣才能避免“一刀切”式的標準損害你的補償權益。
考驗四：毫無權益保障的補償協(xié)議
在簽訂補償協(xié)議的環(huán)節(jié)，企業(yè)被征收人要仔細閱讀補償協(xié)議中的條款設置。有拿不準的地方，建議大家及時咨詢專業(yè)律師，避免權益受損。
補償協(xié)議中可能存在的“貓膩”很多，可能是在補償方式上沒有留給被征收人選擇的機會，可能是沒有為企業(yè)被征收人計算停產(chǎn)停業(yè)損失、經(jīng)營設備的搬遷重置費用。實踐中還有征收方派工作人員上門宣傳，打著顧全大局的旗號要求企業(yè)配合工作，口頭承諾給予各種補償，最終卻難以兌現(xiàn)。
協(xié)議中提供補償方式選擇、約定違約責任條款等等，都是法律明確規(guī)定的。大家對自己應有的權利應當堅持，遇到那些條款設置不全、雙方責任義務不明確、補償不合理的協(xié)議，一定要謹慎簽字。一旦簽了字，再想更改、反悔就十分困難了。
考驗五：各種非法逼遷手段層出不窮
《征補條例》明確禁止非法逼遷。任何單位和個人不得采取暴力、威脅或違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。
不過，非法逼遷手段依然層出不窮。非法逼遷對企業(yè)被征收人似乎“更適用”。
例如破壞管道、電線、網(wǎng)絡，讓商戶無法正常生產(chǎn)經(jīng)營；在工廠門口堆放垃圾廢物、掘路施工、矗立高墻圍擋，阻斷工廠的生產(chǎn)運輸；協(xié)調(diào)市場監(jiān)管、稅務等部門頻繁到企業(yè)檢查……
總之，讓營商者不堪其擾，怕了這些非法手段，最終選擇妥協(xié)簽字，逼簽行為的目的就達到了。
考驗六：以拆違促拆遷
以拆違促拆遷，也是企業(yè)被征收人需要做好應對準備的高發(fā)情況之一。補償談不攏、協(xié)議簽不了，個別征收方就開始想“歪門邪道”，把房屋認定成違建。
情況較好的，可能還會根據(jù)《行政強制法》《行政處罰法》的規(guī)定按程序辦理，迫使被征收人妥協(xié)；情況不好的，干脆不出具任何法律文書，直接拆除。
如果遭遇違法強拆，被征收人可以第一時間報警求助、要求公安機關履行職責。同時，要對房屋、財產(chǎn)、設備全面拍照錄像，必要時可提前自行委托評估機構對企業(yè)廠房進行實地查勘，這樣可確保萬一發(fā)生違法強拆時能夠舉證證明室內(nèi)物品、機械設備及原材料的損失。
當然，被征收人還要盡量爭取記錄下拆除過程和在場人員等。畢竟，留存好證據(jù)才能為后續(xù)的依法起訴救濟提供有力支持。
最后，在明拆遷律師提醒各位營商者，每個征收項目的具體情況不同。實踐中，我們遇到的情況也許更為復雜。上述的例子只是實踐中出現(xiàn)頻率較高的情況。從征收方的角度出發(fā)，當然希望可以降低征收成本、加快征收速度。在這樣的想法驅(qū)使下，征收活動也許就偏離了合理、合法的軌道。企業(yè)、工廠、商戶等營商者作為被征收人，更要注意警惕征收方的違法之處。因為，大家遇到的違法征收手段可能更多，權益受損的風險也更大。如果你也遇到了種種不合法、不合理的征收行為，要及時咨詢專業(yè)律師分析情況，經(jīng)受住重重考驗，用法律為你的產(chǎn)業(yè)保駕護航。
