導(dǎo)讀：近日，有被征收人咨詢?cè)诿髀蓭煟Q自己于2015年前后購(gòu)買的“五證齊全”的新房于日前被劃入當(dāng)?shù)丨h(huán)保名義征收范圍，簇新的別墅房屋還沒(méi)住熱乎就要面臨化為灰燼的尷尬結(jié)局。毫無(wú)疑問(wèn)，當(dāng)前的征收拆遷領(lǐng)域是復(fù)雜的，但在面對(duì)這看上去紛繁復(fù)雜，令人摸不著頭腦的亂局時(shí)，被征收人仍要努力保持頭腦的清醒，依靠法律法規(guī)在“可預(yù)測(cè)性”較強(qiáng)的范圍內(nèi)維護(hù)自身的合法權(quán)益。本文，在明律師結(jié)合相關(guān)咨詢中老百姓的困惑為大家淺析以下幾方面共性問(wèn)題。
【要點(diǎn)一：新房違反城鄉(xiāng)規(guī)劃？責(zé)任究竟誰(shuí)來(lái)?yè)?dān)？】
一些被征收人撰文指出，涉案房屋因當(dāng)?shù)刈〗?、?guī)劃部門認(rèn)為涉嫌違規(guī)審批而不予辦理入住。那么，房屋是否屬于違建與當(dāng)下的征收拆遷項(xiàng)目之間是何關(guān)系呢？
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第24條規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對(duì)建設(shè)活動(dòng)的監(jiān)督管理，對(duì)違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的，依法予以處理。
顯然，對(duì)建房行為實(shí)施監(jiān)管是地方政府的一項(xiàng)常態(tài)化工作，而非遇到征收拆遷了才開(kāi)始強(qiáng)調(diào)違建的問(wèn)題。若涉案房屋在整個(gè)建造、審批過(guò)程中均未受到任何調(diào)查、處置，卻在建成并大量銷售的情況下出現(xiàn)問(wèn)題，地方政府對(duì)這一非正?，F(xiàn)象自然難辭其咎。
事實(shí)上，查處違建和征收拆遷是兩個(gè)完全不同性質(zhì)的行政行為，二者在法律上的界限是十分清楚的?！稐l例》第24條的規(guī)定就是，認(rèn)定為違法建筑的，在拆遷時(shí)不予補(bǔ)償；認(rèn)定為合法建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。
故此，只要涉案房屋未經(jīng)當(dāng)?shù)刈匀毁Y源和規(guī)劃、城管等有權(quán)查處違建的部門依法認(rèn)定為違建，作出責(zé)令限期改正、拆除的通知或者決定，那么其就應(yīng)當(dāng)按照合法建筑獲得公平、合理的補(bǔ)償。
被征收人完全可以無(wú)視征收方強(qiáng)調(diào)的“你的房屋本來(lái)就不合法，現(xiàn)在能給予一定的補(bǔ)償安置你們一定要珍惜機(jī)會(huì)”等說(shuō)辭。若真的“本來(lái)就不合法”，請(qǐng)依法作出行政決定來(lái)，否則我的房屋就是合法的，這些話免談為宜。
【要點(diǎn)二：能否通過(guò)“提前征收協(xié)議”拆了再補(bǔ)？】
《條例》第27條規(guī)定，實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。
在明律師曾反復(fù)強(qiáng)調(diào)過(guò)，對(duì)于諸如“先行搬遷拆除協(xié)議”“提前征收協(xié)議”這樣的內(nèi)容粗陋，僅約定被征收人配合騰房搬遷，補(bǔ)償安置的具體數(shù)額、面積“以后再說(shuō)”的協(xié)議，被征收人一定要堅(jiān)決予以拒絕。
在正式的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估報(bào)告送達(dá)前，簽訂這樣的協(xié)議無(wú)疑將令被征收人在后期的程序中處于極為不利的地位，可能導(dǎo)致被征收人的許多訴權(quán)喪失或嚴(yán)重減損，原因就在于你先簽協(xié)議了。
需要指出的是，若征收方僅憑這樣的協(xié)議就強(qiáng)行拆除了涉案房屋，被征收人完全可以針對(duì)其拆除房屋等行為實(shí)施救濟(jì)，因?yàn)檫@樣的做法明顯不符合590號(hào)令所規(guī)定的程序步驟，所簽協(xié)議的合法性也有必要接受司法的審查。
【要點(diǎn)三：能否以環(huán)保名義征收新房？】
的確，絕大多數(shù)征收項(xiàng)目針對(duì)的都是房齡在20年以上的老舊房屋，這類項(xiàng)目一般被列為“保障性安居工程建設(shè)和舊城區(qū)改建”的需要范疇。但是，征收情形的確不止這些。
《條例》第8條規(guī)定，由政府組織實(shí)施的環(huán)境和資源保護(hù)等公共事業(yè)的需要，確需征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定。
據(jù)此，以環(huán)保名義啟動(dòng)征收項(xiàng)目沒(méi)有問(wèn)題。要想從“是否符合公共利益需要”的角度去質(zhì)疑某一房屋征收決定，難度是很大的，實(shí)踐中效果也不佳。
被征收人還是要將重點(diǎn)放在對(duì)涉案項(xiàng)目是否符合“國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃”的審查上，進(jìn)而有意識(shí)、有目的的依法救濟(jì)，而不是單純憑感覺(jué)、情緒、情理去寫材料。
至于新建僅幾年的房屋是否一定要拆除，則是一個(gè)涉及征收決定行政合理性的問(wèn)題，可在針對(duì)征收決定進(jìn)行的復(fù)議或者訴訟中提出自己的主張，聽(tīng)取對(duì)方的答辯，最終的裁決權(quán)自然屬于復(fù)議機(jī)關(guān)和法院。
【要點(diǎn)四：強(qiáng)拆、逼簽真的會(huì)發(fā)生嗎？】
有征收拆遷的地方，強(qiáng)拆和逼簽就存在發(fā)生的可能性，被征收人永遠(yuǎn)不可心存僥幸或者對(duì)當(dāng)下的法治環(huán)境過(guò)分樂(lè)觀。
需要大家牢記的就是，只要自己的房屋未被依法認(rèn)定為違建，具體而言就是未收到責(zé)令限期拆除決定，或者自己針對(duì)這類決定已經(jīng)提起了復(fù)議或者訴訟，而相關(guān)程序的結(jié)果尚未出來(lái)，那么就只有法院才有權(quán)力通過(guò)強(qiáng)制執(zhí)行裁定來(lái)拆除當(dāng)事人的房屋。
合法建筑，司法強(qiáng)拆；違法建筑，行政強(qiáng)拆。這16個(gè)字在明律師說(shuō)得嘴皮子快磨破了，但還是要在此再重復(fù)一遍。
一旦被征收房屋遭遇強(qiáng)拆或者斷水?dāng)嚯娡Ｅ?、砸玻璃拆門等逼簽，被征收人都要第一時(shí)間收集自己所受損害及違法行為實(shí)施主體的證據(jù)，在專業(yè)律師的指導(dǎo)下通過(guò)法律途徑尋求救濟(jì)。
但有一點(diǎn)是明確無(wú)疑的：若涉案片區(qū)已被劃入征收范圍，白紙黑字蓋著大紅印的房屋征收決定已經(jīng)張貼出來(lái)，被征收人一定要積極安排人員守房，隨時(shí)做好拍照、錄像取證的準(zhǔn)備。
“唱空城計(jì)”絕非什么高招，此時(shí)也不是展現(xiàn)誰(shuí)“心寬”的時(shí)候，該做的事情不去做，請(qǐng)?jiān)倥５穆蓭?、提再多的程序也注定是徒勞的?/p>
在明拆遷律師最后想特別提示大家的是，房屋征收決定不可隨意進(jìn)行復(fù)議或者訴訟，因?yàn)檫@里面涉及一個(gè)“行政行為受生效判決效力羈束”的大問(wèn)題。一旦個(gè)別被征收人在準(zhǔn)備不充分、代理意見(jiàn)不專業(yè)的情況下貿(mào)然起訴，招致敗訴的后果，將直接導(dǎo)致同一項(xiàng)目的其他被征收人難以再行使訴權(quán)的嚴(yán)重后果。故此，“濫訴”“亂訴”都是要堅(jiān)決杜絕的，否則后果只能由某一具體項(xiàng)目的被征收人這一群體一并承擔(dān)。
