導(dǎo)讀：2020年新年的鐘聲即將敲響，這也意味著全新修訂的《土地管理法》的正式施行步入了倒計(jì)時(shí)。那么，對(duì)于廣大被征地農(nóng)民而言，新法的落地施行將會(huì)給村里的土地征收、房屋拆遷補(bǔ)償帶來怎樣的變化呢？今天，我們就帶大家從征地程序和補(bǔ)償安置兩方面來一覽新法體現(xiàn)出的10大變化，相信大家會(huì)對(duì)自己在新的一年里獲取更加公平、合理的征收補(bǔ)償更有信心。
【變化一：土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估成法定程序】
新修訂的《土地管理法》第47條規(guī)定，縣級(jí)以上地方人民政府?dāng)M申請(qǐng)征收土地的，應(yīng)當(dāng)開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。
據(jù)此，“擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查”和“社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估”成為了法律所明文規(guī)定的征地報(bào)批前程序，這是新法的一大程序亮點(diǎn)，似乎與《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中的房屋調(diào)查登記與社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估規(guī)定相得益彰。
也就是說，從2020年開始，農(nóng)村的征地項(xiàng)目要想合法開展就必須進(jìn)行這兩大步驟。廣大農(nóng)民朋友對(duì)此享有知情權(quán)、參與權(quán)，并有權(quán)在針對(duì)補(bǔ)償安置的相關(guān)救濟(jì)程序中對(duì)其依法予以審查。
【變化二：擬征地補(bǔ)償安置方案公告至少30天】
新修訂的《土地管理法》第47條規(guī)定，縣級(jí)以上地方人民政府?dāng)M申請(qǐng)征收土地的，應(yīng)當(dāng)將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式和社會(huì)保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日，聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員、村民委員會(huì)和其他利害關(guān)系人的意見。
熟悉征收領(lǐng)域法律規(guī)定的朋友們不難看出，這一新規(guī)同樣“脫胎”于《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，可簡(jiǎn)單理解為“方案”須公告30天征求意見。
廣大農(nóng)民朋友一定要珍惜這一十分重要的表達(dá)意見、訴求的機(jī)會(huì)，在上述公告期限內(nèi)及時(shí)知悉相關(guān)情況，提出書面意見，必要時(shí)可在此階段就咨詢專業(yè)律師尋求法律指導(dǎo)，將確保補(bǔ)償權(quán)益的功課做在前面。
需要強(qiáng)調(diào)的是，有資格提意見的不僅僅是村民，還包括通過流轉(zhuǎn)獲取土地經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)的非本集體經(jīng)濟(jì)組織的“其他利害關(guān)系人”。
【變化三：多數(shù)不滿方案可聽證】
新修訂的《土地管理法》第47條規(guī)定，多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)為征地補(bǔ)償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開聽證會(huì)，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽證會(huì)的情況修改方案。
據(jù)此，征地依法報(bào)批前的“聽證權(quán)”由此前的自然資源部規(guī)范性文件規(guī)定“升級(jí)”為法律規(guī)定，其必將更為有力的保障被征地農(nóng)民表達(dá)意見訴求的權(quán)利。
廣大農(nóng)民朋友要高度重視法律賦予我們的聽證權(quán)利，對(duì)前述公告內(nèi)容有異議時(shí)可及時(shí)咨詢專業(yè)律師，必要時(shí)可由律師直接代理農(nóng)民朋友出席聽證會(huì)并發(fā)表意見。實(shí)踐中，這會(huì)對(duì)促進(jìn)補(bǔ)償安置糾紛的早期解決起到十分積極的作用。
【變化四：征地補(bǔ)償?shù)怯浢鞔_批前進(jìn)行】
新修訂的《土地管理法》第47條規(guī)定，擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補(bǔ)償?shù)怯洝?/div>
這一新規(guī)明確將征地補(bǔ)償?shù)怯浀摹拔恢谩庇蛇^去的批后前移至批前，有利于相關(guān)問題在征地正式實(shí)施前的充分暴露，是新法對(duì)于重新梳理農(nóng)村集體土地征收及房屋拆遷流程的一大嘗試。
根據(jù)新法的規(guī)定，擬征地補(bǔ)償安置方案的公告將成為農(nóng)民辦理補(bǔ)償?shù)怯浀那爸脳l件。若未依法履行前述法定程序，農(nóng)民應(yīng)當(dāng)有權(quán)拒絕辦理補(bǔ)償?shù)怯洝?/div>
【變化五：征地補(bǔ)償費(fèi)用批前足額到位】
新修訂《土地管理法》第47條還規(guī)定，縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門測(cè)算并落實(shí)有關(guān)費(fèi)用，保證足額到位。
據(jù)此，與城市房屋征收雷同，農(nóng)村集體土地及宅基地上房屋的征收拆遷也同樣需要滿足在獲批前補(bǔ)償資金足額到位的要求。這也將成為被征地農(nóng)民審查征收項(xiàng)目合法性的一大要點(diǎn)，相關(guān)救濟(jì)程序中須由地方政府負(fù)責(zé)舉證。
【變化六：先簽補(bǔ)償協(xié)議后組卷報(bào)批】
這是新修訂《土地管理法》在征地程序上的最大突破，即在征地依法報(bào)批前就要與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補(bǔ)償、安置等簽訂協(xié)議。個(gè)別確實(shí)難以達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)征收土地時(shí)如實(shí)說明。
一種觀點(diǎn)認(rèn)為，這里所簽訂的協(xié)議并非正式的征收補(bǔ)償安置協(xié)議，而是類似于國(guó)有土地上舊城區(qū)改建類項(xiàng)目中所簽訂的“預(yù)征收補(bǔ)償協(xié)議”，其性質(zhì)為附生效條件的行政協(xié)議。
當(dāng)征地依法獲省政府或者國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)后，所簽協(xié)議自動(dòng)生效并轉(zhuǎn)化為正式的補(bǔ)償協(xié)議；若征地未獲批，則協(xié)議不發(fā)生法律效力。
我們認(rèn)為，在《土地管理法實(shí)施條例》和《征收土地公告辦法》這兩個(gè)關(guān)鍵性的法規(guī)規(guī)章未做出明確修改前，這一步驟究竟以何種形式操作仍有待觀察。
但對(duì)于被征地農(nóng)民而言，如果對(duì)補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)、途徑自始不滿，且在提出意見、要求聽證后也未獲較大幅度的修改，那么暫不簽署這樣的協(xié)議或許是較為明智的選擇。
【變化七：法定征地補(bǔ)償費(fèi)用三項(xiàng)變五項(xiàng)】
這是新法最直觀的一處新規(guī)，無疑對(duì)于被征地農(nóng)民的權(quán)益保障更為直接有力：征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，并安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。
《土地管理法》明確將農(nóng)村村民住宅和社會(huì)保障費(fèi)用列入法條中，突出了“房地一體，全面補(bǔ)償”的原則理念，將有望改善長(zhǎng)期存在的“征地不管房”所帶來的一系列后續(xù)糾紛。
需要指出的是，老百姓最為關(guān)心的宅基地上房屋拆遷補(bǔ)償目前尚無全國(guó)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，主要依靠各地方的法規(guī)規(guī)章和規(guī)范性文件調(diào)整。新法只是在第48條中對(duì)其進(jìn)行了原則性的規(guī)定，被征地農(nóng)民可依據(jù)此規(guī)定判斷自家所遇項(xiàng)目的補(bǔ)償是否公平、合理。
【變化八：農(nóng)村村民住宅補(bǔ)償有原則】
新修訂《土地管理法》第48條規(guī)定，對(duì)農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷，居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平、合理的補(bǔ)償，并對(duì)因征收造成的搬遷、臨時(shí)安置等費(fèi)用予以補(bǔ)償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財(cái)產(chǎn)權(quán)益。
這些看似原則性的表述同樣具有十分積極的意義：
其一，新規(guī)引入了590號(hào)令“先補(bǔ)償，后搬遷”的拆遷原則，明確否定了一些地方長(zhǎng)期存在的“先拆了再談補(bǔ)償”的錯(cuò)誤做法。
其二，新規(guī)明確要尊重農(nóng)民意愿選擇補(bǔ)償安置方式，在立法技術(shù)上明顯向590號(hào)令靠攏，有可能進(jìn)一步賦予被拆遷人選擇補(bǔ)償安置方式的權(quán)利。
其三，新規(guī)首次將搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)等費(fèi)用列入，這就使針對(duì)農(nóng)村房屋的補(bǔ)償不再局限于傳統(tǒng)認(rèn)識(shí)中的“重置成新價(jià)”“成本價(jià)”，留有余地的一個(gè)“等”字更可能將涵蓋裝飾裝修價(jià)值補(bǔ)償、經(jīng)營(yíng)性用房的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)?，在一定程度上向著“城鄉(xiāng)融合”邁出了堅(jiān)實(shí)的步伐。
總之，無論各地方如何制定自己的法規(guī)規(guī)章，都不得違背上述法律規(guī)定的原則內(nèi)容。
【變化九：區(qū)片綜合地價(jià)取代年產(chǎn)值倍數(shù)，征地補(bǔ)償更合理】
新修訂的《土地管理法》第48條明確用“區(qū)片綜合地價(jià)”標(biāo)準(zhǔn)取代了現(xiàn)行的土地年產(chǎn)值倍數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，這將顯著提高征地補(bǔ)償費(fèi)用核算的科學(xué)性、客觀性。
新法明確，制定區(qū)片綜合地價(jià)應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。
值得注意的是，新規(guī)明確“至少每三年調(diào)整或者重新公布一次”，將有力改變以往同一標(biāo)準(zhǔn)一用10年不變的尷尬局面，有利于確保被征地農(nóng)民獲取更符合實(shí)際情況的補(bǔ)償安置。
【變化十：是否符合公共利益需要成征地“指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)”】
除去前面提到的直接可行的變化，新法還為土地征收的啟動(dòng)設(shè)立了“指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)”，即是否符合公共利益的需要。這是我國(guó)首次在法律層級(jí)上以列舉形式明確公共利益事項(xiàng)的范圍，承接了590號(hào)令的規(guī)定形式。
需要廣大農(nóng)民朋友理解的是，“公共利益的需要”并非直接能夠依法審查的標(biāo)準(zhǔn)，而是要通過審查涉案項(xiàng)目是否符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃，是否納入國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃，是否符合國(guó)務(wù)院自然資源主管部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)來加以判斷的。
有了上述新規(guī)，大家有理由期待新法的施行將農(nóng)村土地制度改革中“縮小征地范圍”的目標(biāo)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。
在明律師最后想提示大家的是，新修訂《土地管理法》對(duì)農(nóng)村征地領(lǐng)域的規(guī)則調(diào)整不可謂不大。大家在2020年遇到此類糾紛問題時(shí)切勿再按照“老思路”去救濟(jì)，更不要僅憑自己對(duì)法條的片面、非專業(yè)理解來嘗試自力救濟(jì)。及時(shí)咨詢專業(yè)律師，在摸索中探尋保護(hù)農(nóng)民合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益的新道路，我們將始終與廣大農(nóng)民兄弟一道為此而不懈努力。
