導讀：成都市作為西部經(jīng)濟高地，正以“產(chǎn)業(yè)功能區(qū)”建設重塑城市空間格局。在此過程中，低效用地實施方案成為打通土地要素流動的關鍵政策工具。然而，被征收人普遍面臨“認定標準模糊”“增值收益分配失衡”“開發(fā)模式單一”等痛點。

1、成都市低效用地實施方案的三大創(chuàng)新機制?

?（1）“指標置換”破解規(guī)劃剛性約束?

成都市允許被征收人在同一產(chǎn)業(yè)功能區(qū)內進行開發(fā)指標置換：

若原地塊因規(guī)劃限制無法提升容積率，可將指標轉移至其他地塊（如龍泉驛區(qū)某企業(yè)將汽車產(chǎn)業(yè)園地塊的1.2容積率指標置換至相鄰地塊，實現(xiàn)整體開發(fā)強度提升）；

置換差價按基準地價的30%補繳（雙流區(qū)案例顯示此模式可降低改造成本18%）。

?（2）“彈性年期”降低企業(yè)持有成本?

對暫時難以整體開發(fā)的地塊，可申請縮短土地使用年限：

將剩余年期從50年調整為20年，年租金降至基準地價的1.2%（高新區(qū)某生物醫(yī)藥企業(yè)借此節(jié)省年租金支出560萬元）；

期滿后優(yōu)先續(xù)期權保障（須達到約定投資強度）。

?（3）“增值收益共享”實現(xiàn)多方共贏?

成都市設立土地增值收益調節(jié)金制度：

被征收人可獲得增值部分的50%-70%，剩余部分注入?yún)^(qū)域公服設施基金（天府新區(qū)某地塊因配套學校建設，被征收人額外獲得15%收益返還）。

2、被征收人面臨的法律風險與破解之道?

?（1）認定階段的“程序狙擊”策略?

?數(shù)據(jù)溯源?：要求政府公開畝均稅收計算原始憑證（青羊區(qū)某企業(yè)發(fā)現(xiàn)政府誤將出口退稅計入稅收基數(shù)，成功推翻認定）；

?時效抗辯?：針對超過3年追溯期的認定行為提起異議（根據(jù)《成都市產(chǎn)業(yè)用地管理辦法》，低效用地認定追溯期最長3年）。

3、實務操作指南：五步實現(xiàn)權益最大化?

?前置診斷?：委托專業(yè)機構編制《低效用地法律風險評估報告》，明確土地短板與政策適配性；

?方案比選?：運用蒙特卡洛模擬測算不同開發(fā)模式的收益區(qū)間（如金牛區(qū)某地塊測算顯示自主改造的凈現(xiàn)值較政府收儲高2200萬元）；

?協(xié)議博弈?：在《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》中增設“優(yōu)先回購條款”“最低收益保障條款”；

?稅務籌劃?：通過設立項目公司實現(xiàn)土地增值稅核定征收（綜合稅負可降低5-8個百分點）；

?退出設計?：預設股權回購、資產(chǎn)證券化等退出通道。

4、標桿案例：武侯區(qū)鞋都片區(qū)轉型啟示錄?

該片區(qū)原為鞋類加工集聚區(qū)，畝均稅收不足10萬元。被征收人聯(lián)盟采取以下策略：

?集體談判?：28家企業(yè)聯(lián)合聘請律師團隊，與政府達成“統(tǒng)一規(guī)劃、分批改造”協(xié)議；

?模式創(chuàng)新?：采用“產(chǎn)權置換+收益權信托”模式，將置換出的商服用房委托專業(yè)機構運營；

?政策疊加?：申請成都市“中優(yōu)”戰(zhàn)略補貼與西部大開發(fā)稅收優(yōu)惠。

改造后片區(qū)轉型為數(shù)字文創(chuàng)園，年稅收突破2億元，被征收人資產(chǎn)增值超4倍。

?結語：
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在成都市“產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈”建設浪潮中，低效用地實施方案既是被征收人必須跨越的門檻，更是實現(xiàn)資產(chǎn)躍升的跳板。通過深度解讀政策內涵、精準選擇開發(fā)路徑、創(chuàng)新設計交易結構，被征收人能夠將法律風險轉化為戰(zhàn)略機遇。建議被征收人把握《成都市關于推進存量工業(yè)用地有機更新的指導意見》的政策窗口期，在2026年前完成用地提質，以充分享受土地增值紅利。