導(dǎo)讀：盤活低效閑置工業(yè)用地是提升土地利用效率、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的重要舉措，但在征收與再開(kāi)發(fā)過(guò)程中，被征收人常面臨補(bǔ)償不公、安置缺位等問(wèn)題。本文以法律規(guī)范與地方實(shí)踐為基礎(chǔ)，分析現(xiàn)行補(bǔ)償機(jī)制與爭(zhēng)議解決路徑的不足，并提出系統(tǒng)性優(yōu)化建議。

1、低效工業(yè)用地盤活中的補(bǔ)償困境

（1）?補(bǔ)償范圍的法律爭(zhēng)議?

《土地管理法》規(guī)定的補(bǔ)償范圍限于“原用途價(jià)值”，但工業(yè)用地往往包含企業(yè)長(zhǎng)期投入的技改成本、環(huán)保設(shè)施等隱性資產(chǎn)。例如，某化工企業(yè)因環(huán)保升級(jí)投入巨額資金，但其用地被認(rèn)定為低效后，補(bǔ)償評(píng)估未納入環(huán)保設(shè)施價(jià)值，導(dǎo)致企業(yè)陷入經(jīng)營(yíng)危機(jī)。

（2）?評(píng)估方法的局限性?

現(xiàn)行評(píng)估多采用成本法或收益法，難以反映土地再開(kāi)發(fā)后的潛在價(jià)值。浙江省某市在開(kāi)發(fā)區(qū)改造中，嘗試引入“假設(shè)開(kāi)發(fā)法”評(píng)估土地增值潛力，但因缺乏統(tǒng)一操作規(guī)范，引發(fā)評(píng)估結(jié)果爭(zhēng)議。

（3）?歷史遺留用地的權(quán)屬難題?

部分工業(yè)用地因歷史原因未辦理產(chǎn)權(quán)登記，或存在“以租代征”等違規(guī)情形。例如，福建省某企業(yè)通過(guò)長(zhǎng)期租賃使用集體工業(yè)用地，但因權(quán)屬不明被強(qiáng)制收儲(chǔ)，導(dǎo)致補(bǔ)償主體與標(biāo)準(zhǔn)難以確定。

2、爭(zhēng)議解決機(jī)制的實(shí)踐短板

（1）?行政調(diào)解的效力不足?

根據(jù)《土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)查處理辦法》，低效用地糾紛可通過(guò)行政調(diào)解解決，但調(diào)解結(jié)果缺乏強(qiáng)制執(zhí)行力。某省開(kāi)發(fā)區(qū)曾通過(guò)調(diào)解達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議，但因?qū)嵤┲黧w資金鏈斷裂，被征收人最終未能獲得足額補(bǔ)償。

（2）?司法救濟(jì)的周期與成本?

行政訴訟周期長(zhǎng)、舉證難度大，被征收人往往處于弱勢(shì)地位。2023年山東省某案件中，企業(yè)因不滿補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提起訴訟，歷時(shí)兩年才獲終審判決，期間企業(yè)已陷入停產(chǎn)困境。

（3）?替代性爭(zhēng)議解決機(jī)制的探索?

上海市閔行區(qū)試點(diǎn)“第三方仲裁+行業(yè)專家評(píng)審”模式，由獨(dú)立仲裁機(jī)構(gòu)快速裁決補(bǔ)償爭(zhēng)議，縮短維權(quán)周期。該機(jī)制需以雙方自愿為前提，但在政府主導(dǎo)的征收項(xiàng)目中推廣難度較大。

3、完善被征收人利益保障的法律路徑

（1）?構(gòu)建差異化補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)體系?

?分類補(bǔ)償?：對(duì)主動(dòng)配合改造的企業(yè)提高獎(jiǎng)勵(lì)比例，對(duì)歷史遺留問(wèn)題用地設(shè)置特殊補(bǔ)償條款。

?增值共享?：參考德國(guó)“土地發(fā)展權(quán)補(bǔ)償”制度，允許被征收人按比例分享土地出讓收益。
?強(qiáng)化評(píng)估程序的透明度?

?引入第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)?：通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)選定評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)估報(bào)告需向被征收人全文公開(kāi)。

?建立專家異議復(fù)核制度?：被征收人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議時(shí)，可申請(qǐng)由行業(yè)專家組成的委員會(huì)復(fù)核。

（2）?優(yōu)化爭(zhēng)議解決機(jī)制?

?設(shè)立專門的土地糾紛法庭?：集中審理低效用地改造案件，提高審判專業(yè)化水平。

?推廣“行政協(xié)議+司法確認(rèn)”模式?：將補(bǔ)償協(xié)議納入行政協(xié)議范疇，經(jīng)司法確認(rèn)后可直接強(qiáng)制執(zhí)行。

4、結(jié)論與展望

盤活低效閑置工業(yè)用地的核心在于平衡效率與公平。未來(lái)改革需以被征收人權(quán)益保障為中心，通過(guò)立法完善補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)化爭(zhēng)議解決程序，并探索政府、企業(yè)與社會(huì)資本的合作共贏模式，真正實(shí)現(xiàn)土地資源高效利用與社會(huì)公平正義的雙重目標(biāo)。