導(dǎo)讀：由具有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估被征收房屋的價(jià)值，是國(guó)有土地上房屋征收的必經(jīng)程序。評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告，是征收方確定給予被征收人補(bǔ)償數(shù)額的重要依據(jù)。被征收房屋價(jià)值的評(píng)估結(jié)果是否客觀公正，直接關(guān)系到被征收人的切身利益。實(shí)踐中，不少被征收人拿到評(píng)估報(bào)告后，對(duì)結(jié)果并不滿意，同時(shí)又感到評(píng)估工作專業(yè)性較強(qiáng)，無(wú)法深入了解有關(guān)知識(shí)，不知如何是好。本文，在明律師就圍繞評(píng)估為大家介紹簡(jiǎn)單易掌握的6大知識(shí)點(diǎn)。
一、評(píng)估機(jī)構(gòu)是如何選定的？
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第20條規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
實(shí)踐中，多數(shù)項(xiàng)目征收范圍較廣，被征收人人數(shù)眾多，單純通過(guò)協(xié)商程序很難選定。故在協(xié)商不成的情形下，房屋征收部門將組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定評(píng)估機(jī)構(gòu)。
總之，評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇必須充分尊重被征收人的意思自治，并經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的法定程序。如果一個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定過(guò)程不符合法律要求，嚴(yán)格地講其就不具有參與征收評(píng)估工作的資格。
二、評(píng)估機(jī)構(gòu)如何開(kāi)展評(píng)估工作？
房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管。
需要廣大被征收人注意的是，一定不要拒絕實(shí)地查勘人員進(jìn)入到戶內(nèi)進(jìn)行測(cè)量。如果你拒絕其入戶測(cè)量，評(píng)估機(jī)構(gòu)僅在屋外進(jìn)行測(cè)量，就無(wú)法真實(shí)地反映出室內(nèi)的裝飾物及附屬物等評(píng)估對(duì)象的價(jià)值，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致你的補(bǔ)償權(quán)益受損。
另外，以往曾出現(xiàn)不少評(píng)估機(jī)構(gòu)在根本未進(jìn)行實(shí)地查勘的情況下直接出具評(píng)估報(bào)告的情形，針對(duì)此類明顯違法的操作，大家應(yīng)當(dāng)及時(shí)咨詢專業(yè)律師，采取法律行動(dòng)保護(hù)好自身權(quán)益。
三、評(píng)估方法選擇是關(guān)鍵
《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第13條規(guī)定，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。
一般情況下，被征收房屋是普通居民住宅的，評(píng)估機(jī)構(gòu)將選用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。關(guān)于各種評(píng)估方法適用對(duì)象和具體適用方法，此處我們不展開(kāi)介紹，大家可以自行查閱《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T50291-2015）》。
需要指出的是，一份完整的評(píng)估報(bào)告勢(shì)必會(huì)包括評(píng)估方法選擇的內(nèi)容，這部分缺失的評(píng)估報(bào)告無(wú)疑是不合格的。
四、評(píng)估時(shí)點(diǎn)
法律明確規(guī)定，被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。也就是說(shuō)，政府依法作出房屋征收決定，是房屋價(jià)值評(píng)估的前提條件。
評(píng)估機(jī)構(gòu)將以此時(shí)點(diǎn)對(duì)被征收房屋以及將要置換給被征收人的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，所以實(shí)踐中，產(chǎn)權(quán)調(diào)換后的面積比例會(huì)出現(xiàn)大于1:1或者等于1:1的情況。
需要補(bǔ)充的是，當(dāng)被征收房屋遭違法強(qiáng)拆，被征收人通過(guò)確認(rèn)強(qiáng)拆行為違法進(jìn)而申請(qǐng)行政賠償時(shí)，賠償價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)存在后移的可能性。這需要具體根據(jù)涉案房屋所在地的房屋市場(chǎng)行情變化情況由法官確定。
五、評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)怎樣送達(dá)被征收人？
《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供分戶的初步評(píng)估結(jié)果。分戶的初步評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評(píng)估對(duì)象的構(gòu)成及其基本情況和評(píng)估價(jià)值。
房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評(píng)估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。分戶初步評(píng)估結(jié)果公示期滿后，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供委托評(píng)估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)依法向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告。
根據(jù)《行政訴訟法》和《民事訴訟法》中有關(guān)送達(dá)程序的規(guī)范，征收方應(yīng)當(dāng)依法直接將評(píng)估報(bào)告送達(dá)被征收人本人，本人不在可以交同住成年家屬簽收。
實(shí)踐中不少征收方都習(xí)慣使用留置送達(dá)方式，然而完全符合法律規(guī)定的情況并不多，一些征收方直接將文書(shū)貼門、貼墻再拍照即了事的做法完全不合法。
大家要記住，根據(jù)法律規(guī)定，征收方的送達(dá)人員必須經(jīng)受送達(dá)人明確告知其拒收?qǐng)?bào)告，在直接送達(dá)不成的情況下才能適用留置送達(dá)。一些征收方直接將文書(shū)貼門、貼墻再拍照即了事的做法完全不合法。
六、對(duì)評(píng)估結(jié)果不滿意，你該怎么辦？
1. 申請(qǐng)復(fù)核、專家委員會(huì)鑒定
根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》，被征收人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)在收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核；對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)在收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向?qū)＜椅瘑T會(huì)申請(qǐng)鑒定。
針對(duì)評(píng)估環(huán)節(jié)，法定的救濟(jì)途徑十分有限，且可以申請(qǐng)救濟(jì)的時(shí)間非常之短，廣大被征收人一定要在法定期限內(nèi)果斷申請(qǐng)，不可以輕易錯(cuò)過(guò)救濟(jì)機(jī)會(huì)。
日前，在明律師事務(wù)所楊念平律師代理的一起案件中，專家委員會(huì)就采納了律師的意見(jiàn)，認(rèn)為涉案評(píng)估報(bào)告存在多處瑕疵，要求評(píng)估公司結(jié)合鑒定意見(jiàn)重新出具估價(jià)報(bào)告。
可見(jiàn)，當(dāng)你對(duì)評(píng)估報(bào)告不滿時(shí)，及時(shí)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估、專家委員會(huì)鑒定是十分必要的，絕非大家所認(rèn)為的“走形式”、浪費(fèi)時(shí)間。
2．向法院提起訴訟
被征收人對(duì)被征收房屋所在地評(píng)估專家委員會(huì)的鑒定仍有異議的，將按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第26條第三款的規(guī)定處理。即被征收人可以待征收方作出補(bǔ)償決定后，依法申請(qǐng)行政復(fù)議或依法提起行政訴訟。
3．自行委托評(píng)估
如果被征收人所處的項(xiàng)目存在較大的違法強(qiáng)拆風(fēng)險(xiǎn)，或是被征收人已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了斷水?dāng)嚯?、打砸破壞等逼遷、強(qiáng)拆信號(hào)，被征收人就應(yīng)當(dāng)考慮自行委托評(píng)估。被征收人單方委托具有相關(guān)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)所做出的評(píng)估報(bào)告，完全可以作為證據(jù)使用。
在明律師最后還要提示大家，任何評(píng)估報(bào)告的結(jié)果必須經(jīng)過(guò)專業(yè)的評(píng)估測(cè)算得出，而測(cè)算過(guò)程、選用方法、案例參數(shù)合理與否，都直接影響到補(bǔ)償結(jié)果。如果您感覺(jué)看不懂評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容，或者認(rèn)為評(píng)估結(jié)果與事實(shí)相去甚遠(yuǎn)，在收到評(píng)估報(bào)告的第一時(shí)間，就應(yīng)該及時(shí)咨詢律師，采取合法、有效的方式保護(hù)好自己的補(bǔ)償權(quán)益，以免延誤最佳的救濟(jì)時(shí)機(jī)，造成不可逆轉(zhuǎn)的損失。
