導讀：2020年新年伊始，新修訂的《土地管理法》正式施行。此次新法的修改以保護耕地、維護農民土地權益為目的。新法相較于舊法作出了很多實質性的改變，例如縮小征地范圍、宅基地制度改革、集體經營性建設用地入市等等。通過本文，在明律師為大家詳細介紹您不得不知的變化！

 

【要點一：你家的地很可能是永久基本農田】

新法新增第三十五條作出了明確規(guī)定，將基本農田提升為永久基本農田。

永久基本農田經依法劃定后，任何單位和個人不得擅自占用或者改變其用途。國家能源、交通、水利、軍事設施等重點建設項目選址確實難以避讓永久基本農田，涉及農用地轉用或者土地征收的，必須經國務院批準。

禁止通過擅自調整縣級土地利用總體規(guī)劃、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃等方式規(guī)避永久基本農田農用地轉用或者土地征收的審批。

據此，“永久基本農田”并不意味著其真的永遠“不能動”，但要動它則需要經過更為嚴格的審批流程。廣大農民朋友可以通過鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府對永久基本農田位置、范圍的公告和設立的保護標志獲知其情況，并在此基礎上踏實耕作，監(jiān)督違法占地行為的發(fā)生。

需要指出的是，各省、自治區(qū)、直轄市劃定的永久基本農田一般應當占本行政區(qū)域內耕地的百分之八十以上，故其存在絕非“罕見”，值得農民朋友特別予以關注。

【要點二：征地補償項目增加成定局】

舊法對于“公共利益”的范圍沒有進行明確的界定。新法第四十五條作出詳細規(guī)定，列舉了可以征收農村集體土地的六種情形。前提是為了公共利益的需要，并符合法定情形的，可以依法實施征收。這項規(guī)定有利于縮小征收范圍，限制了政府濫用征地權。

新法第四十八條，將“保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障”的補償原則上升為法律規(guī)定。

征收農用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價確定。以區(qū)片綜合地價代替了原來的年產值倍數(shù)法，并至少每三年調整或者重新公布一次。

需要注意的是，征地區(qū)片綜合地價標準的適用并不必然產生農用地補償標準提升的結果。區(qū)片綜合地價的計算是一個復雜的過程，而根據原國土資源部的文件，其計算基礎仍然是“土地原用途”。

也就是說，即便新標準普遍落實，農村“土地”（不含集體建設用地）的估值仍可能長期處于偏低狀態(tài)，土地增值收益的考量仍排在相對靠后的位置。

導致農用地補償費用持續(xù)偏低的原因很復雜，可謂“一言難盡”，故此廣大農民朋友一方面要對新法心存期盼，一方面又要保持理性的補償預期。

但無論如何，給的“項目”多了確是事實。新法在原來的土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費的基礎上，明確增加了農村村民住宅補償費和被征地農民社會保障費用。將原來的三項補償增加至五項補償，為被征地農民構建更加完善的保障機制。

需要強調的是，農村宅基地上房屋的補償是要依法評估的，其價值產生步驟逐步趨同于國有土地上房屋。大家不妨自行查找一下所在省、市的地方性規(guī)定，相信會發(fā)現(xiàn)更具可操作性的具體內容。

【要點三：集體經營性建設用地入市】

新《土地管理法》刪除了原法第43條關于“任何單位和個人進行建設，需要使用土地，必須使用國有土地”的規(guī)定。

新法第六十三條規(guī)定，允許集體經營性建設用地在符合土地規(guī)劃、經依法登記，并經本集體經濟組織三分之二以上成員或者村民代表同意的條件下，通過出讓、出租等方式交由集體經濟組織以外的單位或者個人直接使用。

同時，使用者取得集體經營性建設用地使用權后還可以轉讓、互換或者抵押，相關流轉參照同類用途的國有建設用地執(zhí)行。

該項規(guī)定是新《土地管理法》最大的亮點，其結束了多年來集體建設用地不能與國有建設用地同權同價同等入市的二元體制，為推進城鄉(xiāng)一體化發(fā)展掃清了制度障礙。

需要明確的有兩點：一是集體經營性建設用地是一個有限范圍的概念，不包括村民的宅基地和鄉(xiāng)鎮(zhèn)公益事業(yè)用地，故農民在操作中不能隨意擴大概念范圍去交易土地；

二是其流轉有著嚴格的程序條件，不能像過去那樣僅憑與村委會的一紙“土地租賃協(xié)議”就解決全部問題，那樣的做法無異于自己給自己“刨坑”，出了事兒幾方都會非常麻煩。

【要點四：宅基地可自愿有償退出，鼓勵盤活利用閑置住宅】

新法第六十二條的規(guī)定無疑最受普通村民的關注，在原來“一戶一宅”的基礎上，增加了保障農村村民戶有所居的規(guī)定。

對于人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級人民政府在充分尊重農村村民意愿的基礎上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準保障農村村民實現(xiàn)戶有所居。

農村村民的住宅審批，由原來的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）審核，縣批準，改為由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準，下放了宅基地的審批權限。故此，2020年符合建房條件的村民有望更為順暢便捷地實現(xiàn)擁有自己住宅的夢想。

國家允許進城落戶的農村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。該項條款的重點是“自愿有償”，意味著地方政府不得在違背農民意愿的情況下強迫其退出宅基地。

在明拆遷律師要特別指出的是，任何改革舉措都不宜“一刀切”“一風吹”，“盤活利用”絕不等于“搞亂”。大家要特別提防在一些地方習慣性“一刀切”的做法，只有尊重村民的個人選擇才能確保新法的福利落實到每一戶村民身上。

在明律師最后想提示大家，新、舊《土地管理法》存在著很大的差別，尤其在征地的批前程序上有了顯著的變化。其中一些需要專業(yè)征地拆遷律師在司法實踐中的摸索和經驗積累，目前暫不能給予較為深入、確定性的解析。但這些變化深深影響著我們農民朋友的切身利益，對于被征地農民來說，必須要有面對變化的充分思想和物質準備（如無證的要抓緊時間補證，該分戶未分戶導致“一戶多宅”的要及時進行分戶）。我們有理由相信全新《土地管理法》的施行會造福于廣大農民朋友，讓征地拆遷領域的笑臉越來越多，糾紛逐步減少。