導讀：當被征收人收到房屋征收部門轉交的分戶評估報告時，往往會感到不知所措，是接收還是拒收呢？這時候大家往往選擇隨大流，別人收我就收，別人不收我就不收。主要原因其實在于大家不了解評估環(huán)節(jié)，不知道房屋價格評估的基本原理。通過本文，在明律師事務所的王金龍律師團隊為大家普及一下評估與評估方法的基礎知識，以及收到《分戶評估報告》的時候需要注意哪些問題。

【你的房屋是怎樣被估價的？】

征收拆遷中評估機構常用的估價方法有市場比較法、收益法、成本法，書本里面的解釋不是專業(yè)或者從業(yè)人員是很難理解的。

大家有興趣可以查閱《房地產(chǎn)估價規(guī)范（GB/T 50291-2015）》

一、比較法。比較法理論基礎是模擬交易過程，通過比較參照房屋的市價測算被評估房屋價值的方法。

二、收益法。收益法的理論基礎是效用價值論，房屋的價值取決于效用。例如房屋為房主帶來租金收益。通過估測被評估房屋未來預期收益并折算成現(xiàn)值，簡單的例子就是銀行存款，多少年之后連本帶利是多少。

三、成本法。成本法的理論基礎是生產(chǎn)費用價值論，房屋價值取決于構建時的成本耗費。房屋的價值取決于房屋建設的成本。房屋的建造成本越高，房屋價值就越大。

簡單比喻上述三種估價方法就是：

（一）此刻的牛能賣多少錢——市場比較法

（二）買頭牛能帶來多少回報——收益法

（三）養(yǎng)大一頭牛需要花多少錢——成本法

從上述比喻不難看出，同種目的或條件下，成本法評估出來的結果應該是最低的，通常房屋征收拆遷評估中運用最多也是最為重要的是比較法。

前述《規(guī)范》中指出，估價對象的同類房地產(chǎn)有較多交易的，應選用比較法。估價對象或其同類房地產(chǎn)通常有租金等經(jīng)濟收入的，應選用收益法。

當估價對象的同類房地產(chǎn)沒有交易或交易很少，且估價對象或其同類房地產(chǎn)沒有租金等經(jīng)濟收入時，應選用成本法。

據(jù)此，對于一般的被征收房屋而言，成本法輕易不可用，否則其評估結果的科學性將嚴重存疑，將會直接影響被征收人所能獲得的補償安置。

【用了比較法，怎樣辨別其科學、合理性？】

毫無疑問，市場比較法也不能“瞎比較”，它也是有其操作規(guī)范的。

被征收人拿到自己的《分戶評估報告》，首先不要直接翻到估價結果欄，而需要翻看整個估價報告的內(nèi)容中是否包含“估價技術報告”，這在前述《規(guī)范》中有明文規(guī)定。

即使被征收人讀不懂估價技術報告，可以提交給專業(yè)征收拆遷律師或相關從業(yè)者，以弄清楚分戶評估報告價值的測算過程是否正確，估價結果是否合理。其中可通過技術報告查看使用的比較法是否滿足：

1. 參照物（案例）的成交價必須真實；

2. 參照物（案例）基本數(shù)量要求一般是在三個及三個以上；

3. 必須是近期成交的案例，可比實例的成交日期應接近價值時點，與價值時點相差不宜超過一年，且不得超過兩年。

在確認比較法應用合理的基礎上，再看分戶評估報告中的評估內(nèi)容：是否包含房屋評估價值、室內(nèi)裝飾裝修評估價值、地面附屬物評估價值、停產(chǎn)停業(yè)損失等。

需要注意的是，報告中的評估內(nèi)容應該與補償方案一一對應。通過以上方法，當事人可以初步讀懂《分戶評估報告》，在接到評估報告時基本也能知道該注意哪些方面。

【分戶評估報告轉交，究竟收還是不收？】

如果被征收人始終對涉案項目的補償標準、安置房源狀況等不滿，對于評估報告可以“收而不簽”。不簽字并不會導致分戶評估報告“作廢”，還會給自己未來訴訟救濟奠定基礎，避免“簽收即視為認同”的錯誤理解出現(xiàn)。

若就補償安置問題爭議不大，也可以選擇配合簽收。簽字并不影響被征收人申請復核評估和專家委員會鑒定的權利。

到底簽還是不簽，被征收人可提前咨詢專業(yè)律師。但有一點是肯定的：對于那種一看只有幾頁紙，根本沒有“估價技術報告”的不完整的所謂“分戶評估報告”，一定要拒絕簽收，因為它是明顯不合法的。

在明律師最后想提醒大家，任何估價報告的結果必須是通過測算得到，而測算的過程、選用的案例、參數(shù)的合理與否，都直接影響與左右著補償結果。無論被征收人選擇何種補償方式，都要計算補償金額或者房屋差價，如果您在征收拆遷過程之中看不懂評估報告，或者認為評估結果與事實相去甚遠，都應該及時聯(lián)系律師，避免在稀里糊涂、不明就里的情況下草率簽下協(xié)議，這將是對自己補償權益最大限度的不負責任。