導讀：7月10日，國務院辦公廳發(fā)布最新的《關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》，明確提出2020年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，涉及居民近700萬戶；到2022年，基本形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機制等工作目標。那么，這份全新的《指導意見》究竟給即將開足馬力全面上線的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造指明了怎樣的方向呢？老舊小區(qū)改造的對象究竟是誰？又包括哪些不同層次的具體內(nèi)容呢？在明律師為大家就其中幾個重要的問題做簡要梳理。
【改造對象明確：城市或者縣城2000年底前建造的老舊小區(qū)】
《指導意見》中指出，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)是指城市或縣城（城關鎮(zhèn)）建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設施不完善、社區(qū)服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)（含單棟住宅樓）。
各地要結(jié)合實際，合理界定本地區(qū)改造對象范圍，重點改造2000年底前建成的老舊小區(qū)。
同時，《指導意見》并未“一刀切”地將改造與否的“線”劃定在2000年底：中央財政資金重點支持改造2000年底前建成的老舊小區(qū)，可以適當支持2000年后建成的老舊小區(qū)，但需要限定年限和比例。
用《指導意見》中的話來講，這就叫“科學確定改造目標，既盡力而為又量力而行，不搞‘一刀切’、不層層下指標……”
由此可見，相較于過往10多年的大批城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造項目，老舊小區(qū)改造的輻射面更廣，將有望惠及更多常年居住在老舊小區(qū)之中而盼改造升級無門的普通群眾。
【改造內(nèi)容明確：基礎、完善、提升步步升級】
城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造根據(jù)其不同內(nèi)容可分為基礎類、完善類和提升類3大層級：
基礎類：市政配套基礎設施改造提升以及小區(qū)內(nèi)建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等。
改造提升市政配套基礎設施包括改造提升小區(qū)內(nèi)部及與小區(qū)聯(lián)系的供水、排水、供電、弱電、道路、供氣、供熱、消防、安防、生活垃圾分類、移動通信等基礎設施，以及光纖入戶、架空線規(guī)整（入地）等。
完善類：環(huán)境及配套設施改造建設、小區(qū)內(nèi)建筑節(jié)能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。
其中，改造建設環(huán)境及配套設施包括拆除違法建設，整治小區(qū)及周邊綠化、照明等環(huán)境，改造或建設小區(qū)及周邊適老設施、無障礙設施、停車庫（場）、電動自行車及汽車充電設施、智能快件箱、智能信包箱、文化休閑設施、體育健身設施、物業(yè)用房等配套設施。
提升類：公共服務設施配套建設及其智慧化改造，包括改造或建設小區(qū)及周邊的社區(qū)綜合服務設施、衛(wèi)生服務站等公共衛(wèi)生設施、幼兒園等教育設施、周界防護等智能感知設施，以及養(yǎng)老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務站等社區(qū)專項服務設施。
在明律師認為，這3大層級中有一個細節(jié)問題值得關注——拆除違法建設位于第二層級。也就是說，個別社區(qū)居民不同意拆除隨意搭建的無證自建房，并不會影響老舊小區(qū)進行“基礎類”的基本生活保障領域改造。
實踐中，一些地方強調(diào)不拆除違建就無法開展任何改造工作，甚至連水、電、氣、熱、網(wǎng)的改造也做不了。這種“先行后序”的堅持是否有其合理性和必要性，有待商榷。
畢竟，從法律層面上講，拆違和改造是不相干的兩件事，人為將其捆綁關聯(lián)在一起，未必符合本輪老舊小區(qū)改造工作的目標。
【費用分擔明確：居民須參與共擔費用】
《指導意見》中指出，要合理落實居民出資責任。按照誰受益、誰出資原則，積極推動居民出資參與改造，可通過直接出資、使用（補建、續(xù)籌）住宅專項維修資金、讓渡小區(qū)公共收益等方式落實。
研究住宅專項維修資金用于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的辦法。支持小區(qū)居民提取住房公積金，用于加裝電梯等自住住房改造。
鼓勵居民通過捐資捐物、投工投勞等支持改造。鼓勵有需要的居民結(jié)合小區(qū)改造進行戶內(nèi)改造或裝飾裝修、家電更新。
這就是說，對于老舊小區(qū)外環(huán)境及公共空間設施的改造，原則上優(yōu)先考慮動用住宅專項維修資金、讓渡小區(qū)公共收益等方式，不直接向居民收取費用。
但對于居民戶內(nèi)，也就是自家屋里面的各種線路及設施改造，則需要居民自掏腰包進行支付。否則，即便管線接到居民的家門口，水、電、氣、熱、網(wǎng)也入不了戶，居民只能望改造成果而興嘆。
簡言之，打算一分錢不花就完成改造住上“新房”，與政策導向不符，難以實現(xiàn)。這點需要廣大居民朋友理解并充分支持。否則，一提掏錢就沒人言語，改造工作就只能先緊著同意率高的其他社區(qū)開展了。
在明律師最后要提示廣大老舊小區(qū)居民的是，老舊小區(qū)改造將會打造全新的社區(qū)治理模式，將不僅僅在外觀、硬件上提升居民的居住水平，更會給社區(qū)的治理能力帶來質(zhì)的提升。大家一定要牢牢抓住這次機會，讓自己的“老舊”房屋舊貌換新顏，這至少會讓它在未來的房屋租賃市場上獲取一個更好的價值，自己住著也更舒服、安心。
