導(dǎo)讀：2020年8月11日，北京市政府出臺(tái)《關(guān)于落實(shí)戶有所居加強(qiáng)農(nóng)村宅基地及房屋建設(shè)管理的指導(dǎo)意見》，結(jié)合新修訂的《土地管理法》和近期自然資源部、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部密集發(fā)布的有關(guān)宅基地管理領(lǐng)域的文件、問(wèn)答提出了北京市的新規(guī)范?！奥鋵?shí)戶有所居”的提法首次被明確在《指導(dǎo)意見》的名稱中，這一新變化尤為值得廣大農(nóng)民朋友關(guān)注。那么，“戶有所居”將如何在一定程度上取代“一戶一宅”的傳統(tǒng)認(rèn)知？《指導(dǎo)意見》中又有哪些新的亮點(diǎn)呢？本文，在明律師為大家做簡(jiǎn)要解析。

“一戶只能一宅”將向“戶有所居”轉(zhuǎn)變

首先需要再度明確的是，《土地管理法》第62條規(guī)定的“一戶一宅”，系指“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”，而非農(nóng)村村民一戶必須擁有一處宅基地。通俗地理解就是，一戶一宅是合法的，有戶無(wú)宅也實(shí)屬正常，但一戶多宅就是一種不正常的、涉嫌違法的狀態(tài)了。

地少人多，僧多粥少是我們的國(guó)情。在難以滿足“一戶一宅”的人口稠密地區(qū)，“戶有所居”便是“一戶一宅”的替代方案。

于是便有了《土地管理法》第62條第2款的規(guī)定：人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級(jí)人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實(shí)現(xiàn)戶有所居。

我們可以將這一規(guī)定視作一些地區(qū)搞新農(nóng)村建設(shè)、整村撤并、農(nóng)民進(jìn)社區(qū)上樓的基礎(chǔ)性依據(jù)，其目的就是一個(gè)——最大限度節(jié)約土地資源，保障農(nóng)民的基本居住需求，“退而求其次”。

如何實(shí)現(xiàn)“戶有所居”？重點(diǎn)通過(guò)這3種途徑

新出臺(tái)的《指導(dǎo)意見》中對(duì)“戶有所居”的落實(shí)途徑給出了較為明晰的指引：

各相關(guān)區(qū)可結(jié)合本區(qū)實(shí)際，在尊重村民意愿的基礎(chǔ)上，通過(guò)以下四種途徑并重點(diǎn)通過(guò)前三種途徑落實(shí)村民戶有所居。

1.對(duì)已經(jīng)在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)并納入城鎮(zhèn)職工社會(huì)保障體系的村民，可通過(guò)納入本區(qū)居民住房保障體系實(shí)現(xiàn)戶有所居。

沒(méi)有宅基地但已享受保障性住房的村民，村集體不得再為其提供宅基地；已有宅基地再申請(qǐng)保障性住房的村民，應(yīng)按有關(guān)要求處置地上房屋并退出原有宅基地，不退出的不得為其提供保障性住房。

2.對(duì)具備條件且村民有積極性的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村，相關(guān)區(qū)可統(tǒng)一規(guī)劃，鼓勵(lì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村通過(guò)集中建設(shè)村民公寓、村民住宅小區(qū)等方式，引導(dǎo)村民集中居住，實(shí)現(xiàn)戶有所居。各相關(guān)區(qū)要結(jié)合本區(qū)實(shí)際制定具體申請(qǐng)政策，申請(qǐng)集中居住的應(yīng)當(dāng)是無(wú)宅基地的村民或自愿退出原有宅基地的村民。

3.對(duì)已依法、合理取得宅基地的村民，引導(dǎo)其在符合村莊規(guī)劃的前提下，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審批，通過(guò)在原有宅基地上適當(dāng)增加建筑面積緩解村民住房緊張，實(shí)現(xiàn)戶有所居。

4.對(duì)無(wú)法通過(guò)上述三種途徑落實(shí)村民戶有所居的，可通過(guò)合理安排建設(shè)用地指標(biāo)、村莊整治、廢舊宅基地騰退等多種方式提供宅基地空間，緩解村民住房緊張問(wèn)題，并嚴(yán)格按照申請(qǐng)條件進(jìn)行審批。

據(jù)此，北京市未來(lái)將主要通過(guò)3種途徑實(shí)現(xiàn)農(nóng)村村民“戶有所居”：

一是將住房困難村民納入住房保障體系，通過(guò)公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)房等途徑解決其居住需求；但需要指出的是，申請(qǐng)保障性住房和申請(qǐng)審批宅基地是“二選一”的關(guān)系，農(nóng)民不能兩個(gè)都占著，只能根據(jù)自身和所在村的實(shí)際情況選擇其一。

二是通過(guò)集中建設(shè)村民公寓、村民住宅小區(qū)等方式集中上樓居住。這種做法的好處顯而易見，即緩解土地資源的緊張，但缺憾之處在于農(nóng)民恐怕將無(wú)法繼續(xù)享受“宅基地院落”帶來(lái)的傳統(tǒng)農(nóng)村生活體驗(yàn)，轉(zhuǎn)而過(guò)上近似于城鎮(zhèn)居民的樓房生活了。

三是在現(xiàn)有宅基地上適當(dāng)增加建筑面積以緩解村民住房緊張。不過(guò)，在自家已有的宅基地上新建、翻建、擴(kuò)建房屋也必須遵守相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)。

譬如《指導(dǎo)意見》中提及的“村民建房基底面積占宅基地面積原則上不得超過(guò)75%，房屋檐口高度（以房屋基底上平面起計(jì)算）原則上不得超過(guò)7.2米。房屋四至（含滴水）垂直下落投影、臺(tái)階均應(yīng)控制在自家宅基地范圍內(nèi)”等等。

在明律師認(rèn)為，上述途徑事實(shí)上傳遞出一個(gè)清晰的訊號(hào)——未來(lái)新批宅基地建房的難度將會(huì)很大。政策鼓勵(lì)的，一是“戶有所居”，二是探索宅基地自愿有償退出和盤活利用，這都不包括繼續(xù)增加宅基地的“指標(biāo)”，而側(cè)重于在現(xiàn)有的規(guī)模范圍內(nèi)進(jìn)行空間騰挪和再利用。

嚴(yán)格涉農(nóng)村宅基地違法建設(shè)行為管理，違規(guī)出租租金將被沒(méi)收

銜接自然資源部日前發(fā)布的農(nóng)民建房“八不準(zhǔn)”及各項(xiàng)涉宅基地建設(shè)禁令，《指導(dǎo)意見》著重凸顯了對(duì)各類農(nóng)村違法建設(shè)行為將持續(xù)予以高壓打擊的態(tài)度：

嚴(yán)禁社會(huì)資本利用宅基地建設(shè)別墅大院和私人會(huì)館，嚴(yán)禁借租賃、盤活利用之名違法違規(guī)圈占、買賣或變相買賣宅基地……

開展宅基地及建房動(dòng)態(tài)巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處置各類違法違規(guī)行為。對(duì)于未經(jīng)批準(zhǔn)使用宅基地進(jìn)行村民住宅建設(shè)的，符合村莊規(guī)劃的，責(zé)令其補(bǔ)辦審批手續(xù)；不符合村莊規(guī)劃的，責(zé)令限期拆除；有租金收入的，沒(méi)收租金收入，并處租金收入一倍的罰款。

顯然，“盤活利用”必須建立在嚴(yán)格依法、依規(guī)劃的基礎(chǔ)上，“搞活”絕不意味著“搞亂”，農(nóng)村村民對(duì)此一定要保持足夠重視，切勿心存僥幸違規(guī)將農(nóng)村住宅房屋出租甚至“出售”給城鎮(zhèn)居民。蓋因這些行為都不符合宅基地對(duì)“戶有所居”實(shí)現(xiàn)的保障性、福利性特征。

在明拆遷律師最后要提示大家的是，《指導(dǎo)意見》還對(duì)宅基地的審批、盤活利用和歷史遺留問(wèn)題的處置等做了規(guī)定，值得農(nóng)民朋友深入閱讀領(lǐng)會(huì)。在面臨具體的個(gè)案問(wèn)題時(shí)，可及時(shí)咨詢專業(yè)律師尋求法律幫助，以確?！皯粲兴印钡幕揪幼”Ｕ险嬲涞綄?shí)處，讓宅基地制度改革的紅利惠及到自身。

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北京市人民政府《關(guān)于落實(shí)戶有所居加強(qiáng)農(nóng)村宅基地及房屋建設(shè)管理的指導(dǎo)意見》全文