導(dǎo)讀：2020年全面施行的《土地管理法》給廣大農(nóng)民帶來的最大利好，無疑就是其在第48條中對 農(nóng)村村民住宅房屋補償原則、項目、方式的明確規(guī)定。自此，農(nóng)村宅基地上房屋的征收補償不再是一筆糊涂賬，也不再是地方上隨意規(guī)定的事項，而是擁有了“法定補償”。盡管如此，各地在實際操作中的做法仍是千差萬別，農(nóng)民朋友很難把握其中規(guī)律。本文，在明律師就通過對上海、廣州兩地農(nóng)村集體土地上房屋征收補償規(guī)定的解析，為大家探尋其中的關(guān)鍵所在。
關(guān)鍵點一：補償方式選擇適度受限
《土地管理法》第48條規(guī)定，對農(nóng)村村民住宅應(yīng)當尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償?shù)确绞浇o予公平、合理的補償……
那么，這是否意味著農(nóng)村村民依法享有在這3種補償方式之中自主選擇其一的權(quán)利呢？答案并沒有那么簡單。
這里面的“重新安排宅基地建房”能否選擇要看客觀條件，如果客觀條件不具備，這一方式就不在備選項范圍之內(nèi)。
《上海市征收集體土地房屋補償暫行規(guī)定》第13條規(guī)定，被征地的村或者村民小組建制撤銷的，宅地基使用人或者居住房屋所有人可以選擇貨幣補償，也可以選擇產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。
其第14條進一步指出，對建制不撤銷的情形，具備易地建房條件的區(qū)域，宅基地使用人可以在鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點范圍內(nèi)申請宅基地新建住房，并獲得相應(yīng)的貨幣補償；不具備易地建房條件的區(qū)域，按照本規(guī)定第13條執(zhí)行，不得再申請宅基地新建住房。
《廣州市農(nóng)民集體所有土地征收補償試行辦法》第46條也規(guī)定，征收有合法產(chǎn)權(quán)的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織物業(yè)，可以進行復(fù)建安置，不具備復(fù)建安置條件的，按照本辦法第四十五條實行貨幣補償。
綜上可知，在法定的3種補償方式中，“復(fù)建安置”“易地建房”這一選項能否選擇要看實際情況，但貨幣補償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換這兩種選項則應(yīng)當是可以自主選擇的。
唯一的例外在于，若被征收房屋屬于非住宅房屋，即通常所說的“非宅”，那么按照廣州市的規(guī)定“不作復(fù)建安置或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換，實行貨幣補償”。
上海市的規(guī)定與之完全一致——對非居住房屋實行貨幣補償。
關(guān)鍵點二：貨幣補償=地錢+房錢+獎勵金
在對農(nóng)村宅基地上房屋的補償中，“地錢”必不可少。北京市稱其為“宅基地的區(qū)位補償價”，上海市則表述為“土地使用權(quán)基價”，二者的意思事實上是差不多的。
我們直接來看上海市和廣州市為農(nóng)民朋友提供的“公式”，大家可以一目了然：
《暫行規(guī)定》第13條指出，貨幣補償金額計算公式為：（房屋建安重置結(jié)合成新單價+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價+價格補貼）×房屋建筑面積
《試行辦法》第45條規(guī)定，貨幣補償金額的計算公式為：被征收房屋重置單價×征收部門核定的房屋套內(nèi)建筑面積＋區(qū)位補償單價×征收部門核定的土地補償面積。
可以看出，兩地的規(guī)定存在細微差別，但總體的組成內(nèi)容上是一致的。在明律師要提示農(nóng)民朋友的是，宅基地的所有權(quán)雖屬于村集體，但其使用權(quán)登記在具體的農(nóng)戶名下，在征地拆遷時對“地”的價值的補償也應(yīng)當落實在農(nóng)戶頭上。
補償?shù)檬钦氐氖褂脵?quán)，這點可與“國有土地使用權(quán)”相類比，故此這筆費用絕不應(yīng)被村集體、村委會吞掉。
關(guān)鍵點三：宅基地上房屋拆遷補償同樣靠評估
一般而言，征收補償?shù)臉藴蚀_定就兩種做法：一是直接由地方政府設(shè)立一個“一刀切”的標準數(shù)字，二是根據(jù)具體個案的情況進行專業(yè)評估。
對于被征地農(nóng)民而言，評估顯然更為公平、客觀，畢竟你家和我家的房屋狀況存在差異。
上海市的《暫行規(guī)定》第13條即指出，房屋建安重置結(jié)合成新單價，由區(qū)（縣）征地事務(wù)機構(gòu)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的估價機構(gòu)評估。
上海市還為此專門制定出臺了《上海市征收集體土地房屋補償評估管理規(guī)定》，參照《國有土地上房屋征收評估辦法》的一些原理， 對評估機構(gòu)選定、入戶實地查勘、送達分戶評估報告、申請復(fù)核和專家委員會鑒定等做了細化的規(guī)定。
評估的事項主要是被征收房屋的建安重置結(jié)合成新價值，在必要時也可覆蓋至非居住房屋的停產(chǎn)停業(yè)損失、室內(nèi)裝飾裝修價值、機器設(shè)備等搬遷和安裝費用等等。
值得注意的是，廣州市的《試行辦法》中則沒有引入評估環(huán)節(jié)，而是規(guī)定“建安成本價以市建設(shè)行政主管部門發(fā)布的文件為準”，且在《試行辦法》后附有明確的房屋重置補償標準表格。
由此可知，各地對于是否在農(nóng)村宅基地上房屋征收補償中引入評估環(huán)節(jié)的做法并不一致。這有待于修訂后的《土地管理法實施條例》給予必要的統(tǒng)一和規(guī)范。
此外，《暫行規(guī)定》中還明確要對宅基地使用人或者居住房屋所有人補償搬家補助費、設(shè)備遷移費、過渡期內(nèi)的臨時安置補助費，這些均與新修訂的《土地管理法》實現(xiàn)了無縫隙銜接。
在明拆遷律師最后要提示大家的是，上海市的這一《暫行規(guī)定》出臺于2011年，其有效期已延長至2021年9月30日。在《土地管理法》施行，而實施條例尚未同步修改的過渡階段，農(nóng)民朋友要有能力緊緊依靠第48條所規(guī)定的原則、標準、方式、項目，與房屋所在地的具體規(guī)定相聯(lián)系，從而積極、準確地主張自己在征收中的補償利益，有效維護自身的合法財產(chǎn)權(quán)利。
