導(dǎo)讀：“1:1”是被拆遷人群體對拆遷補償最直觀的概念，正所謂“拆我一頭牛，不能補我一只雞”，不一定能拆遷暴富，但起碼不該越拆越窮。不過，對于農(nóng)村宅基地及其上的村民住宅而言，“1:1”能否被簡單地理解為“拆一平米補一平米”？拆遷安置導(dǎo)致村民原來的院落沒有了，是不是一定意味著補償不合理？“拆一還一”究竟怎樣落實才算公平合理且符合法律規(guī)定呢？本文，在明律師就從“拆多少補多少”這一樸素認知開始說起……

首先需要明確的是，公平、合理補償范疇內(nèi)的“拆一還一”，指得并非是面積的“拆一平米補一平米”，而是房屋、土地價值的“拆一補一”。

最淺顯易懂的例子就是，城中村周邊類似房地產(chǎn)的市場價格和偏遠山溝里的農(nóng)村宅基地價值必然存在巨大的差異。若拆了你的城中村房屋，只按“拆一平米補一平米”給你安置到山區(qū)里去，你肯定不干，反之亦然。

被拆遷房屋的新舊程度、建筑材料等也會與置換的安置房有一定區(qū)別，這也決定了二者從價值層面的“看齊”將必然導(dǎo)致面積上的不對應(yīng)，完全“拆一平米補一平米”，被拆遷人豈不是仍要居住在自己的舊房子中？

故此，農(nóng)民朋友要學(xué)會從被拆遷房屋、土地的綜合價值層面去判斷自己的補償安置是否合理，不要單純?nèi)タ窗仓梅课莸拿娣e這一項“指標”。

在此重要認知的基礎(chǔ)上，我們來看2020年的宅基地上房屋拆遷補償中的幾個重要問題：

其一，是不是只補償房子的價值，不補償院落和土地價值？

當(dāng)然不是。房子和地的價值都要補償，其中房屋的占地面積和整個宅基地院落面積范圍內(nèi)的土地價值也都要補償。

房屋的補償價值在各省、區(qū)、市的規(guī)范中一般表述為“重置成新價”，而宅基地的補償價值則表述為“同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價”或者“區(qū)位補償價”。

大家可能會覺得前面一個宅基地補償價值的表述有些長而難懂，這就需要農(nóng)民朋友“細品”了， 事實上這是一個非常嚴謹而規(guī)范的表達。

同時，根據(jù)各省最新公布的征地區(qū)片綜合地價，宅基地院落的最低補償標準一般與同區(qū)位的農(nóng)用地價值大致相當(dāng)（補償系數(shù)多為1.0，但也有個別地區(qū)僅為0.4）?？傊哉氐乃袡?quán)屬于村集體，進而拒絕將這部分補償支付給被拆遷村民的說法是完全站不住腳的。

其二，宅基地上房屋的補償是評估還是直接參照標準？

各地方對這一問題的規(guī)定是不同的。簡單講，地錢是由地方政府直接制定統(tǒng)一標準的，而房屋價值則多是可以委托專業(yè)評估的。

當(dāng)然，一些地方對宅基地上房屋的價值也依據(jù)其建筑材料、使用年限等制定了統(tǒng)一的標準，農(nóng)民只需查表格即可獲知自家房屋的大致補償數(shù)額。

在明律師認為，能否評估事實上反映出一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平和農(nóng)村房屋建造情況是否多樣化這一現(xiàn)實，如果大部分農(nóng)房都差不多，評估的成本就可以省下，直接去算面積就可以了；如果農(nóng)房的情況千差萬別，那么逐戶逐棟進行評估就有其必要性了。

無論如何，《土地管理法》第48條規(guī)定了“居住條件有改善”這一原則，對于計算出的補償數(shù)額顯著偏低，不能保障農(nóng)民起碼的居住生活條件或者嚴重拉低其生活條件的，農(nóng)民有權(quán)依法主張更加公平、合理的補償，而不必受限于地方上公布的補償標準。

其三，城中村房屋的拆遷補償能否“對標”城市房屋？

答案是肯定的。我們不能簡單粗暴地認為城中村房屋的拆遷補償一定要參照執(zhí)行國有土地上房屋征收的補償標準，這樣的認知或許農(nóng)民們很樂意，但卻并不符合《土地管理法》所規(guī)定的農(nóng)村集體土地征收補償原則，也不為最高法的相關(guān)裁判所支持。

在明律師曾多次講過，能否“參照執(zhí)行”，要看政府一方在征收中是否怠于履行針對房屋的補償安置職責(zé)。當(dāng)房屋需要動遷時，其所在地塊已被納入城市規(guī)劃區(qū)，這才是“參照執(zhí)行”的前提條件。

但結(jié)合前文所述的“土地使用權(quán)基價”這一大長串表述，大家便不難理解，說到底宅基地上房屋的補償價值仍主要取決于其所占用土地的價值，而非房子本身的磚頭瓦塊價值。

這就是說，涉案房屋所處的“區(qū)位”將對其能夠獲取怎樣的補償起決定性作用。那么對于城中村的房屋而言，其在“區(qū)位”上無疑已于城市房屋無異，若仍按照山溝里“農(nóng)村房屋”的標準給予補償，顯然是不合理也不合法的。

其四，“拆一平米補一平米”中蘊含的補償價值“1:1”能否實現(xiàn)，主要取決于每一平米面積能否被依法認定。

事實上，阻礙被拆遷村民獲取滿意補償?shù)淖钪饕系K，就是房屋面積的合法性認定問題。如果都能被認定，那么“拆一平米補一平米”根本就不是事兒。

但問題在于，很多村民出示的集體土地建設(shè)用地使用證上的證載房屋建筑面積僅有不足100平方米，而到了拆遷時實地一看，好幾百平方米的房屋赫然立在那兒。

然而這多年來不斷擴建、新建、翻建、改建出來的面積，卻往往難以反映在任何書面證件上?！盁o證面積”若不能夠得上“歷史遺留原因形成”，甚至是2008年《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》施行后冒出來的，其勢必會影響到最終的補償結(jié)果。

故此，“每一平米房屋面積都要落實在審批材料中”，這是確保農(nóng)民獲取百分之百補償利益的關(guān)鍵。即使是在自家的宅基地范圍內(nèi)自建房，也一定要獲取村委會和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的審批同意，取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。

貿(mào)然自建房，看著別人家建我也跟著建，耕地上建，河道行洪區(qū)內(nèi)也敢建，一旦征收拆遷來臨，麻煩一定會層出不窮。

其五，安置房能不能“沒產(chǎn)權(quán)”？

當(dāng)然不能。請廣大農(nóng)民朋友牢記，在一些“新農(nóng)村建設(shè)”“整村搬遷”項目中通過“拆舊建新”蓋起來的村民集中安置樓房，恐存在極大的法律問題和權(quán)利隱患。

大家務(wù)必要通過申請政府信息公開、村務(wù)公開等途徑了解安置房建設(shè)是否符合鄉(xiāng)村莊規(guī)劃和國土空間規(guī)劃，是否履行了相應(yīng)的用地許可、規(guī)劃許可、施工許可、房屋安全質(zhì)量、竣工驗收等審批流程。

對于那種辦不下由縣一級不動產(chǎn)登記機構(gòu)頒發(fā)的不動產(chǎn)權(quán)證的所謂“安置房”，一定要堅決予以拒絕。直白點講，這就相當(dāng)于拆了你家原有的合法房屋，卻拿違建來安置你，這是農(nóng)民朋友絕對不能答應(yīng)的。

在明拆遷律師最后要提示大家的是，“拆一平米補一平米”雖然并非嚴謹?shù)难a償標準表述，但卻客觀反映了農(nóng)民朋友對獲取公平、合理、合法補償安置的強烈、迫切心愿。而大家對美好生活的向往就應(yīng)當(dāng)是征收、拆遷鏈條上所有人奮斗的目標。對于補償安置畸低的情形，被拆遷人要盡早咨詢專業(yè)律師，通過法律途徑尋求協(xié)商、談判的平臺，必要時可向地方政府提出履行補償安置職責(zé)的書面申請并準備訴訟，盡力爭取本應(yīng)屬于自己的“1:1”的補償保障。