導(dǎo)讀：在房屋征收拆遷中，被拆遷人的有些想法、認(rèn)識(shí)可謂根深蒂固且頗具普遍性，但這樣的想法卻未必是正確的。事實(shí)上，正是在大家所抱持的一個(gè)又一個(gè)“執(zhí)念”中，公平、合理的補(bǔ)償條件將可能離我們遠(yuǎn)去，而在不佳的結(jié)果出現(xiàn)時(shí)，我們又很難弄清到底是哪個(gè)環(huán)節(jié)出了問(wèn)題。本文，在明律師就為大家淺析被拆遷人的3大禁忌思維，幫助大家樹(shù)立正確的權(quán)利救濟(jì)觀點(diǎn)。
【禁忌之一：沒(méi)看見(jiàn)就是沒(méi)有】
在咨詢中，很多被拆遷人都會(huì)向律師表示自己的房子在“什么文件、材料都沒(méi)有”的情況下就面臨被強(qiáng)拆。律師詢問(wèn)其是否見(jiàn)到了涉案項(xiàng)目的通知、公告，或者最關(guān)鍵的補(bǔ)償安置方案，往往都會(huì)得到否定的答案。
但顯然，被拆遷人沒(méi)看見(jiàn)并不代表沒(méi)有這些文件，更不意味著拆遷方真的未履行公告、擬定方案的法定職責(zé)。在一些個(gè)案中，被拆遷人因個(gè)體的原因常年不在拆遷區(qū)域內(nèi)居住，或者將房屋租給了他人，即使是公告、通知就張貼在樓下的公告欄里仍然會(huì)有人表示“沒(méi)看見(jiàn)”。
我們要提示廣大被拆遷人朋友的是，“沒(méi)看見(jiàn)”的結(jié)論一定要在你真的上心關(guān)注此事后仍然沒(méi)看見(jiàn)的情況下才能得出，而不能只是憑借主觀感覺(jué)就認(rèn)定拆遷方既無(wú)公告也無(wú)方案。
須知，一切權(quán)利救濟(jì)的開(kāi)端都是基于被拆遷人通過(guò)公告、方案獲知具體的補(bǔ)償事項(xiàng)后深感不滿而啟動(dòng)的。若連這些書(shū)面材料都沒(méi)見(jiàn)過(guò)，就談不上精準(zhǔn)有效的權(quán)利救濟(jì)，訴訟都不知道該主張些什么。
而萬(wàn)一相關(guān)公告、方案已經(jīng)發(fā)出而只是被拆遷人自身的原因?qū)е隆皼](méi)看見(jiàn)”，則很容易造成提出意見(jiàn)、提起程序的期限經(jīng)過(guò)，直接影響被拆遷人權(quán)利救濟(jì)的提起。
故此，被拆遷人一定要在項(xiàng)目啟動(dòng)后有意識(shí)地收集拆遷方發(fā)布的各種文字材料，可直接向拆遷方做政策宣講、上門溝通的人員索取，也可以通過(guò)申請(qǐng)政府信息公開(kāi)等途徑先進(jìn)行合法性調(diào)查。在手握相當(dāng)材料的情況下，權(quán)利救濟(jì)才能做到有的放矢。
【禁忌之二：沒(méi)證件但仍認(rèn)為自己有權(quán)利】
在征收拆遷、搬遷騰退等所有類型的“拆遷”項(xiàng)目中，對(duì)被拆遷人一方而言沒(méi)有比房屋、土地的權(quán)屬證書(shū)更重要的東西了。
權(quán)屬證書(shū)直接記載房屋的占地面積、建筑面積、院落的四至范圍等信息，并且能夠清楚地表明房屋、土地的權(quán)利人究竟是誰(shuí)。在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記為準(zhǔn)的前提下，它是被拆遷人獲取補(bǔ)償資格的最有力證據(jù)。
但在實(shí)踐中，很多人卻根本拿不出任何房屋、土地的權(quán)屬憑證，卻自認(rèn)為憑借自己在此地居住生活十幾年甚至幾十年的事實(shí)，自己的補(bǔ)償權(quán)益就不會(huì)有問(wèn)題。
無(wú)疑，這種盲目樂(lè)觀的認(rèn)知是存在巨大法律風(fēng)險(xiǎn)的。一來(lái)無(wú)證房屋很容易被城鄉(xiāng)規(guī)劃等部門認(rèn)定成違建， 進(jìn)而面臨責(zé)令限期拆除的威脅；二來(lái)即使僥幸躲過(guò)了違建認(rèn)定，其“無(wú)證”這一客觀事實(shí)仍可能導(dǎo)致其在補(bǔ)償方案中被直接“區(qū)別對(duì)待”，從而與“100%”的市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償無(wú)緣，僅能獲取打過(guò)折扣的“適當(dāng)補(bǔ)償”；
最后，無(wú)證房屋還隨時(shí)可能面臨來(lái)自被拆遷人之外第三人的權(quán)利主張，本屬于自己的補(bǔ)償利益將可能冒出其他人來(lái)以各種名義試圖“分一杯羹”。
而在牽涉企業(yè)產(chǎn)權(quán)職工宿舍、簡(jiǎn)易樓、筒子樓的案件中，職工甚至?xí)媾R因缺乏在此合法居住的憑證被單位起訴要求騰退房屋的情形，不用提補(bǔ)償了，連能繼續(xù)有地方居住都會(huì)成問(wèn)題。
故此，需要大家牢記的是，手中有證才能心中不慌。對(duì)于自建房等“私產(chǎn)”，一定要盡早辦理房屋所有權(quán)證、規(guī)劃許可證件；對(duì)于職工宿舍等“公房”，則要抓住房改等政策契機(jī)，及時(shí)買成私產(chǎn)辦理產(chǎn)權(quán)證，或者通過(guò)與單位簽訂公房承租合同的形式保障公房承租人的身份。
【禁忌之三：簽了協(xié)議但總以拆遷方違法為由認(rèn)為能反悔】
很多被拆遷人在簽訂了補(bǔ)償協(xié)議后來(lái)找律師，強(qiáng)調(diào)簽完約才發(fā)現(xiàn)涉案項(xiàng)目存在很多違法點(diǎn)，主張通過(guò)起訴將協(xié)議撤銷或者確認(rèn)無(wú)效，與拆遷方重新簽訂補(bǔ)償協(xié)議。
但問(wèn)題在于，基于當(dāng)事人對(duì)自己合法財(cái)產(chǎn)的自由處分權(quán)利，“已簽約”這一事實(shí)狀態(tài)將會(huì)給被拆遷人主張額外的補(bǔ)償權(quán)益造成較大的影響。
在許多個(gè)案中，就是因?yàn)橐粋€(gè)“已簽約”且已領(lǐng)取補(bǔ)償款，被拆遷人連起訴確認(rèn)強(qiáng)拆行為違法的資格都會(huì)被法院所否定。而簽約一般意味著雙方對(duì)補(bǔ)償條件的認(rèn)可，再想通過(guò)訴訟提升補(bǔ)償數(shù)額則更是難上加難。
對(duì)補(bǔ)償不滿就不要輕易簽約，這是所有被拆遷人都必須謹(jǐn)記的基本準(zhǔn)則。
北京拆遷律師提醒總之，對(duì)于被拆遷人而言，既要瞅準(zhǔn)拆遷方的違法點(diǎn)，又要立足于做好自己的事情。及時(shí)收集整理拆遷項(xiàng)目的各種文字信息，確保能夠證明房屋、土地權(quán)屬的證書(shū)在自己手中，不輕易在任何文字材料上簽字，即使拆遷方強(qiáng)硬無(wú)比將涉案房屋直接強(qiáng)拆，我們?nèi)阅軓娜莸赝ㄟ^(guò)起訴確認(rèn)強(qiáng)拆行為違法進(jìn)而申請(qǐng)行政賠償?shù)耐緩絹?lái)確保利益不受損失。
