土地增值稅和契稅是我國(guó)兩種不同的稅種，但都是關(guān)于房屋土地方面的稅種，現(xiàn)實(shí)中很多人分不清土地增值稅和契稅，那土地增值稅和契稅的區(qū)別在哪？房產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地增值稅怎么計(jì)算？

一、土地增值稅和契稅的區(qū)別在哪

土地增值稅和契稅的區(qū)別主要在于以下幾點(diǎn)：

1、這兩者的納稅人不一樣。契稅是向權(quán)屬承受人（即買(mǎi)方）征收的一種稅，轉(zhuǎn)讓方（即賣(mài)方）不用交；土地增值稅是向轉(zhuǎn)讓方征收的稅，承受方不用交。

2、計(jì)稅依據(jù)不一樣，契稅一般以雙方約定的成交價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)；土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是轉(zhuǎn)讓方取得土地的轉(zhuǎn)讓純收入，即轉(zhuǎn)讓價(jià)減去成本和費(fèi)用等支出后，以增值額作為計(jì)稅依據(jù)的。

3、定義不同。土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為；契稅是指不動(dòng)產(chǎn)（土地、房屋）產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按產(chǎn)價(jià)的一定比例向新業(yè)主（產(chǎn)權(quán)承受人）征收的一次性稅收。

二、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地增值稅怎么計(jì)算

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅一般是采取先預(yù)交后清算的方式進(jìn)行的，一般的預(yù)征率在2%-4%，具體每個(gè)地方不一樣的。先計(jì)算可以扣除項(xiàng)目金額，計(jì)算收入。收入－扣除項(xiàng)目金額=增值額，增值額/扣除項(xiàng)目金額=增值率。

財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第六款規(guī)定，該扣除項(xiàng)目為“根據(jù)條例第六條（五）項(xiàng)規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除”，即“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用”之和的20%。

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)自身的特殊性，在房屋建設(shè)中企業(yè)先取得對(duì)客戶的預(yù)售收入，待建筑物竣工驗(yàn)收合格后再結(jié)算收入。稅法中規(guī)定，對(duì)于預(yù)售收入按照一定的比例預(yù)征土地增值稅，待項(xiàng)目清算完畢后再多退少補(bǔ)土地增值稅款。

增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，土地增值稅稅額=增值額×30%，如果要是未超過(guò)100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%。如果增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，但是卻沒(méi)有超過(guò)200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%。

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