“拆遷協(xié)議”變“協(xié)議拆遷”？冷暖自知！

導(dǎo)讀：在明律師曾多次講過，“拆遷補償安置協(xié)議”和“協(xié)議拆遷”絕不是說“顛倒話”“反正話”之類的用以磨牙、解悶兒的區(qū)別，其背后是有著拆遷政策上的調(diào)整、轉(zhuǎn)向意涵的。那么，“協(xié)議拆遷”在2021年的“上位”究竟將怎樣深刻地影響拆遷領(lǐng)域呢？被拆遷人又該注意做到哪些，才能確保自己的補償權(quán)益不至陷于風(fēng)險隱患之中呢？本文，在明律師就為大家說道說道這件事。

【搬弄邏輯破題：誰先誰后，區(qū)別不小】

事實上，這二者的區(qū)別完全可以從文字形式上一眼看出。

拆遷補償安置協(xié)議，其邏輯順序在于“拆遷—補償安置—協(xié)議”，即先有合法啟動的拆遷項目存在，需要對被拆遷人給予補償安置，才有的與被拆遷人協(xié)商簽訂補償安置協(xié)議。

換言之，在這樣的邏輯情形下，拆遷項目的合法存在是補償安置協(xié)議簽訂的前提條件。在2011年以前，這體現(xiàn)為拆遷方需持有拆遷許可證；在2011年以后，則以區(qū)縣政府作出的房屋征收決定為標(biāo)志。

在集體土地征收中，省政府或者國務(wù)院作出的征地批復(fù)起到相類似的作用。

也就是說，在這時的征收拆遷中，簽約前是有一定的法定條件和程序需要履行的，這等于給了被拆遷人多一重的保障。

而“協(xié)議拆遷”，同樣可以顧名思義，“簽訂補償安置協(xié)議—拆遷”。這就是說，這類項目的啟動幾乎不受任何法定條件和程序的約束和限制，只要被拆遷人同意簽訂所謂的補償安置協(xié)議，拆遷項目就是在合法開展。

這樣一來，前面所提到的“多一重保障”就沒有了，簽協(xié)議與否完全要靠被拆遷人根據(jù)補償利益去權(quán)衡和“博弈”，簽了字房子自然就會被拆。

毫無疑問，在實際拆遷過程中，處于弱勢、被動地位的被拆遷人的“博弈”能力是很弱的，在這樣的邏輯順序下它們的合法權(quán)益很容易遭受侵害。

【如何應(yīng)對“協(xié)議拆遷”浪潮？做足4點最打緊】

無疑，在一些人看來，協(xié)議拆遷的增多是將拆遷、改造與否交給市場這只看不見的手去決定，政府少參與是一種積極、進步的體現(xiàn)。

然而現(xiàn)實卻是，很少有哪個“舊村改造”“騰退”項目背后沒有地方政府的影子。而其又臺前躲到幕后，直接導(dǎo)致的卻是被拆遷人權(quán)益的更大風(fēng)險隱患。

在巨大的利益誘惑面前，開發(fā)商、村委會等民事主體往往很難堅持嚴(yán)格意義上的依法辦事，而民事行為更沒有“合理性”這一說。

基于此，在明律師提示廣大被拆遷人以下4點：

1.充分調(diào)查、了解涉案項目性質(zhì)。公益拆遷和商業(yè)拆遷的區(qū)分在協(xié)議拆遷的模式下是有探討價值的。經(jīng)申請政府信息公開和村務(wù)公開，如能確定涉案項目確系為了公共利益需要而開展，被拆遷人可以適度調(diào)整自己的補償利益訴求，多做一些讓步和妥協(xié)。若非如此，那么被拆遷人為何不充分行使自己的權(quán)利，爭取補償利益最大化呢？

2.對補償安置不滿的，不要在任何書面材料上簽字。落筆無悔是法治社會的一大特征，這和我們下棋一樣，棋走出去了就不能悔棋。

如果被拆遷人認(rèn)為補償安置條件不能接受，尤其是明顯畸低的情形，就不要僅出于獎勵金等微小利益的干擾而盲目簽訂補償安置協(xié)議。

不簽約，即保留了依法救濟權(quán)利的選項；簽了字就意味著你已經(jīng)自行處分了自己的財產(chǎn)，想再將所簽協(xié)議撤銷或者確認(rèn)無效，法律上會有很大難度。

3.牢牢把握村民會議、村民代表會議、村民小組會議、聽證會、溝通會等民主程序權(quán)利，就補償安置方案、政策充分發(fā)表意見，聯(lián)合其他被拆遷人敦促其作出修改完善。

被拆遷人的本意并不是阻撓拆遷項目，而是要求獲取公平、合理的補償。故此，針對方案的修改意見十分重要，也值得大家多花些心思去琢磨和努力。

我們建議被拆遷人重視每一次與村集體、村委會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和開發(fā)商溝通的機會，將自己的補償訴求依法提清楚，不要模糊化，搞得好像大家在漫天要價一樣。

既然協(xié)議拆遷多基于“村民自治”獲得其發(fā)起依據(jù)，那么村民就更要將自己的權(quán)利發(fā)揮出來，而不去躺在權(quán)利上睡覺。

4.對騷擾逼簽、違法強制拆除等行徑堅決報警、取證和起訴，勇于捍衛(wèi)自己的財產(chǎn)權(quán)利。如前所述，既然是先簽協(xié)議才能拆房，那么對于沒簽協(xié)議的人而言，任何組織和個人都不得強制拆除其房屋，或者采取各種下三濫的手段逼迫其在協(xié)議上簽字。

一旦遭遇這類性質(zhì)惡劣的違法情形，被拆遷人不要慌亂，而是要在專業(yè)律師的指導(dǎo)下堅決撥打110報警，及時通過拍照、錄視頻等途徑固定證據(jù)，并通過起訴確認(rèn)強制拆除、逼簽等行為違法，主張行政賠償或者停止侵害、排除妨害等。

在明拆遷補償律師必須要替廣大被拆遷人振臂高呼的是，有逼簽、強制拆除在，則無合法的“協(xié)議拆遷”。在脅迫下簽訂的補償安置協(xié)議依法就是可撤銷可變更的，不能反過來被拿來作為被拆遷人同意拆遷的證據(jù)。

我們最后要提示大家的是，“協(xié)議拆遷”將在未來的若干年內(nèi)越來越多，城中村改造、騰退、村莊撤并、宅基地自愿有償退出、危舊樓改造等都可能與之相關(guān)，而政府主導(dǎo)的征收拆遷將會顯著減少。大家要認(rèn)清形勢，做足準(zhǔn)備，將主動權(quán)牢牢掌握在自己的手中，不依賴于“590號令”這種行政法規(guī)在程序規(guī)范上的直接庇護，爭取本應(yīng)屬于自己的滿意的補償。