改建地段還是就近地段，究竟由誰(shuí)說(shuō)了算？
導(dǎo)讀：在舊城區(qū)改建的項(xiàng)目中，除了在“貨幣補(bǔ)償”與“產(chǎn)權(quán)調(diào)換”糾結(jié)之外，老百姓如果選擇了產(chǎn)權(quán)調(diào)換，還要額外在“改建地段”與“就近地段”中操心。實(shí)踐中，即使老百姓心里有個(gè)明確的意向，但征收方卻早已做好了選擇。本文，在明律師帶您厘清兩者的區(qū)別，并淺析實(shí)踐中糾紛頗多的選擇權(quán)問(wèn)題。
改建地段VS就近地段
實(shí)質(zhì)上是“回遷”和“外遷”的類似說(shuō)法。但是對(duì)于舊城區(qū)改建的項(xiàng)目而言，外遷的范圍應(yīng)該控制在就近地段。因此舊城區(qū)改建下的安置房屋在教育、醫(yī)療、交通以及購(gòu)物、文化娛樂(lè)等其他基礎(chǔ)設(shè)施上的差別一般不大。但是實(shí)踐中人們對(duì)“就近”的理解還是有所差異：一公里、兩公里算就近？并且由此帶來(lái)的區(qū)位差異被征收人還是需要合理考量。
除開(kāi)區(qū)位問(wèn)題之后，兩者的區(qū)別還在于“期房”和“現(xiàn)房”的差異。
若選擇在改建地段的房屋作為產(chǎn)權(quán)調(diào)換的對(duì)象，由于需要將原有房屋拆除后重建，那么安置房必定是“期房”。期房的建設(shè)是存在一定風(fēng)險(xiǎn)的。且不說(shuō)可能存在的房屋質(zhì)量、安全隱患及面積縮水、配套與承諾不符等問(wèn)題。一旦遇到征收項(xiàng)目遲遲無(wú)法完成或因故擱置的情形，長(zhǎng)期拖延無(wú)法回遷所造成的經(jīng)濟(jì)上的損失、心理上的負(fù)擔(dān)將難以避免。
而就近地段的房屋，在區(qū)位上與原房屋類似的情況下，往往可以“拎包入住”，從而盡可能不打破被征收人原有的生活秩序。但在明律師提醒您，就近地段的安置房未必就一定是現(xiàn)房。因此還需要被征收人做好前期的準(zhǔn)備工作，合理評(píng)估兩種選擇下的利弊。
有歧義的法律規(guī)定
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十一條第三款規(guī)定：“因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋?！?/p>
而實(shí)踐中頗有爭(zhēng)議的情形是：如果被征收人產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋選擇在改建地段，征收方此時(shí)只提供就近地段的房屋是否違反法律規(guī)定？
從立法本意的角度而言，立法者也許是希望作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府在無(wú)法提供改建地段的房屋的情況下，可以提供就近地段的房屋，從而體現(xiàn)了以人為本的精神。因此二者屬于先后關(guān)系，正常情況下的選擇權(quán)在被征收人手中。
但就字面意思解讀，由于“改建地段”和“就近地段”在法條表述中屬于并列關(guān)系，因此征收方只需要提供其中之一就符合法律規(guī)定，即選擇權(quán)在征收方。也就是說(shuō)，雖然被征收人要求在“改建地段”提供房源進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，但是征收方可以依據(jù)法條的規(guī)定，選擇在“改建地段”或者“就近地段”向被征收人提供安置房源。
情況變成了老百姓“改建地段”或者“就近地段”的房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換選擇權(quán)讓渡給了征收方，選擇權(quán)實(shí)際上倒置。從而導(dǎo)致作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府的通常做法與立法者的初衷相去甚遠(yuǎn)。
定分止?fàn)帲块L(zhǎng)路漫漫
江蘇省高級(jí)人民法院發(fā)布的《關(guān)于國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償行政案件若干問(wèn)題審理指南》中試圖歸回立法者本意，在“補(bǔ)償安置方案的審查”中明確寫(xiě)明了司法裁判的審查點(diǎn)：“因舊城區(qū)改建項(xiàng)目征收個(gè)人住宅，被征收人選擇改建地段房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，征收人是否提供改建地段或者就近地段房屋予以產(chǎn)權(quán)調(diào)換。”即征收人未將產(chǎn)權(quán)調(diào)換這道“選擇題”的“選項(xiàng)”備齊，那么房屋征收補(bǔ)償決定很可能是違法的。
然而以上《審理指南》只是司法領(lǐng)域的對(duì)該條法律的理解，缺少立法層面的明確解釋。并且該《審理指南》只能指導(dǎo)局部地區(qū)法院的司法審判，其他地區(qū)的理解可能有所偏差。因此，改建地段還是就近地段，究竟由誰(shuí)說(shuō)了算？這一問(wèn)題的答案還有待進(jìn)一步討論與研究。
在明拆遷補(bǔ)償律師提醒您，《審理指南》所起到的定分止?fàn)幾饔糜邢?。在?shí)務(wù)中對(duì)于“改建地段或者就近地段的選擇權(quán)到底在誰(shuí)的手里”還是引發(fā)了諸多爭(zhēng)議。然而，越是存在法律空白的地方，律師所能發(fā)揮的作用越大。被征收人需要在專業(yè)律師的指導(dǎo)下朝著有利于己方利益訴求實(shí)現(xiàn)的標(biāo)準(zhǔn)上主張，從而最大程度上維護(hù)自身的合法權(quán)益。
