穿著“產(chǎn)權(quán)調(diào)換”外衣的“貨幣補(bǔ)償”？補(bǔ)償方式選擇權(quán)不容剝奪！

導(dǎo)讀：選擇貨幣補(bǔ)償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換是被征收人的法定權(quán)利，任何人不可以剝奪。

在國有土地上房屋征收的過程中，被征收人當(dāng)然可以選擇貨幣補(bǔ)償或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償方式。但是由于老百姓普遍青睞于產(chǎn)權(quán)調(diào)換，一些沒有足夠安置房的征收方試圖通過“內(nèi)外不一”的條款剝奪征收人的選擇權(quán)。本文，在明律師帶您梳理國有土地上房屋征收補(bǔ)償?shù)姆绞?，從而識別穿著“產(chǎn)權(quán)調(diào)換”外衣的違法條款。

矛盾的來源

房屋征收過程中，補(bǔ)償是最核心的內(nèi)容，也是征收雙方利益博弈的重點。房屋征收部門和被征收人通常站在不同的角度，基于不同的利益訴求而產(chǎn)生不同的要求。在國有土地上房屋征收中出現(xiàn)補(bǔ)償方式單一、呆板的情形，實際上也是補(bǔ)償不合理、利益分配不均衡的具體體現(xiàn)。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（以下稱《條例》）第二十一條規(guī)定了對被征收人的補(bǔ)償方式包括房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補(bǔ)償。雖然立法者在措辭上“被征收人可以選擇……也可以選擇”的句式結(jié)構(gòu)，表面上給予被征收人補(bǔ)償方式選擇權(quán)，但是由于沒有兜底條款，而且對于兩種方式能否同時使用以及如何并用的態(tài)度模棱兩可。實際上造成了征收補(bǔ)償方式實質(zhì)單一、可選擇的方式較少的問題。若雙方就兩種補(bǔ)償方式下的具體方案達(dá)不成合意，征收補(bǔ)償工作將停滯不前甚至激化矛盾。

貨幣補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)調(diào)換孰優(yōu)孰劣？

貨幣補(bǔ)償程序快捷、方便、效率高，被征收人取得補(bǔ)償款以后可以依據(jù)自己的偏好而自主選擇新房屋住址，不受區(qū)位等因素影響，可以一次性解決問題。減少產(chǎn)生諸如延長過渡期、被拆遷人不能及時回遷、安置房屋久久不能交付等問題的幾率。

但是貨幣補(bǔ)償方式的弊端也同樣十分明顯。因為從我國目前的房價趨勢來看，大多數(shù)城市房價漲幅快，如果重新選擇房屋購買，房價可能同比增高，而且給予的補(bǔ)償款不一定能夠一次性足額支付。再者，即使被征收人足額獲得了補(bǔ)償款，也有可能不足以購買到相同地段的房屋。即使暫時不買房，如何支配這一大筆補(bǔ)償款也需要考慮。如果被征收人不具備一定的投資理財能力和敏銳的市場洞察能力，那么補(bǔ)償款也會面臨貶值甚至被揮霍一空的問題。

相比之下，產(chǎn)權(quán)調(diào)換更受老百姓的青睞?！稐l例》第二十一條第二款的“補(bǔ)差價”條款確保了被征收人拿到實實在在住房的同時，經(jīng)濟(jì)上基本不吃虧。

但其伴隨的問題同樣不容小覷。相較于貨幣補(bǔ)償方式的“簡單粗暴”、拿錢走人，房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的程序繁瑣，耗費時間。再加上在簽訂補(bǔ)償協(xié)議時，被征收人往往無法看到實體房子，因而后期可能會出現(xiàn)房屋質(zhì)量、周邊環(huán)境不適合居住等糾紛。協(xié)議簽訂后，還常常出現(xiàn)政府提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋遲遲不能交付，導(dǎo)致被征收人長時間等待的情況。甚至一些地方出現(xiàn)了供產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋以次充好、以劣換優(yōu)、先簽約者先得好房子的現(xiàn)象。其結(jié)果是后期簽約的被征收人只能從“剩菜殘羹”中進(jìn)行選擇，被征收人的合法權(quán)益難以得到切實保障。

由于兩種方式各有利弊，因此更要把選擇權(quán)放到被征收人手里。被征收人根據(jù)自己的情況，自主選擇補(bǔ)償方式，從而盡量減小征收對被征收人產(chǎn)生的實際影響。

“內(nèi)外不一”的補(bǔ)償方式

被征收人具有選擇補(bǔ)償方式的權(quán)利毋庸置疑，但是實踐中還是存在令人啼笑皆非的補(bǔ)償方式。在明律師辦理的案件中，被征收人明明選擇的是“產(chǎn)權(quán)調(diào)換”，征收方卻只給一定數(shù)額的補(bǔ)償，指定被征收人在某區(qū)域買房。

“能買多少平就是多少平！”這樣的“產(chǎn)權(quán)調(diào)換”條款和一般的貨幣補(bǔ)償條款有何區(qū)別？《條例》規(guī)定了被征收人享有自主選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補(bǔ)償兩種補(bǔ)償方式的權(quán)利，意在保障被征收人既可以自主選擇保持生產(chǎn)、生活的連貫性，或是一次性取得貨幣補(bǔ)償而退出原有的生產(chǎn)、生活狀態(tài)，以盡量減小征收對被征收人產(chǎn)生的實際影響，從而維護(hù)被征收人的合法權(quán)益。而此案中，征收方實質(zhì)上剝奪了被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的權(quán)利，實際上增加了被征收人保持居住狀態(tài)的成本，顯然違反法律規(guī)定。

在明拆遷補(bǔ)償律師提醒您，選擇貨幣補(bǔ)償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換是被征收人的法定權(quán)利，任何人不可以剝奪。被征收人們也要擦亮眼睛，不要被看似產(chǎn)權(quán)調(diào)換、實則貨幣補(bǔ)償?shù)臈l款所迷惑。若拿不定注意，一定要咨詢專業(yè)的征拆律師，在簽字前就盡量避免掉入違法條款的陷阱。