近日，《廣州市城市更新條例（征求意見稿）》發(fā)布，提出“增加村民自治解決方案”、“村集體有權收回集體土地使用權”等規(guī)定。條例一旦實施，將有望解決“留守戶”問題。

作者 | 于躍

8月10日，住房和城鄉(xiāng)建設部網(wǎng)站就《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知(征求意見稿)》（以下簡稱《征求意見稿》）公開征求意見，內容涉及房地產市場與舊改市場。業(yè)內人士認為，文件一旦正式實施，全國大小城市將會告別狂飆突進式的大拆大建的時代，開始進入精細化的“城市更新”時代。

一、《征求意見稿》為城市更新劃定底線

底線一：除違法建筑和被鑒定為危房的建筑且無修繕保留價值的房屋可以拆除以外，嚴格控制大規(guī)模、片狀集中拆除現(xiàn)有建筑。老城區(qū)更新單元（片區(qū)）或項目內拆除建筑面積不應大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%。

顯然，此舉是鼓勵小規(guī)模的漸進式有機更新及微改造，對既有建筑分類審慎處置。意見稿還提出，對于不拆除的建筑，需要改善設施設備和提高節(jié)能水平，充分利用存量資源。對于擬拆除的建筑，需要加強評估論證，公開征求意見，嚴格遵守相關規(guī)定并履行報批程序。

底線二：除增建必要的公共服務設施外，控制老城區(qū)的大規(guī)模改擴建，控制大規(guī)模新增建設規(guī)模，保持老城區(qū)原有密度強度不突破。

這樣的舉措，會極大的減小資源環(huán)境承載壓力。

底線三：控制大規(guī)模、強制性居民搬遷。居民安置意愿被國家予以重視，鼓勵“就地安置”、“就近安置”，且就近安置率不宜低于50%。

在改善居住條件的基礎上，強調人文因素與人地關系，有利于保持鄰里關系和社會結構，保持故居與故鄉(xiāng)的文化基礎。

同時，拆除20%的面積＋就近安置率不宜低于50%，使得房企參與城市更新的難度被雙重提高。

底線四：控制大規(guī)模、短時間拆遷城市連片舊區(qū)，確保住房租賃市場供需平穩(wěn)，并且做好中低價位、中小戶型長期租賃住房的建設，確保住房租金年度漲幅不超過5%。

如以一來，新市民、低收入的困難群眾的租賃住房問題能夠得到有效解決。

二、為保留城市記憶提出新要求

在更好的留住城市記憶方面，《征求意見稿》提出了新的要求。

比如，在保持老城格局尺度方面，《征求意見稿》提出，不隨意拆除、遷移歷史建筑和具有保護價值的老建筑，不脫管失修、修而不用、隨意閑置。

還提出，不破壞傳統(tǒng)格局和街巷肌理，不隨意拉直拓寬道路，禁止修大馬路、建大廣場，以延續(xù)城市特色風貌。

為保留城市特有的地域環(huán)境、文化特色、建筑風格等“基因”，《征求意見稿》也提出一些針對性的要求，比如，不破壞地形地貌，不挖山填湖、不隨意改變或侵占河湖水系，等等。特別值得一提的是，這其中還包括“不隨意改老地名”、“不隨意改建具有歷史價值的公園”等。

留住城市記憶是城市文化傳承的重要途徑。希望上述規(guī)范最終能夠落實，文化得以延續(xù),讓城市留下記憶,讓人們記住鄉(xiāng)愁。

三、警示：城市更新，堅持量力而行

《征求意見稿》表示，城市更新中，應堅持量力而行、穩(wěn)妥推進改造提升的原則。

“不忽視地方實際和居民意愿，頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳，運動式、盲目實施城市更新。”《征求意見稿》提出，城市更新的過程中，要加強統(tǒng)籌謀劃。要探索可持續(xù)更新模式，不沿用過度房地產化的開發(fā)建設方式，片面追求規(guī)模擴張帶來的短期效益和經(jīng)濟利益。

還提出，要加快補足功能短板。不做穿衣戴帽、涂脂抹粉的表面功夫，不搞脫離實際、勞民傷財?shù)恼児こ毯托蜗蠊こ獭?/p>

在提高城市安全韌性方面，《征求意見稿》指出，要兼顧地上建筑與地下安全兩者需要，摒棄過度景觀化、亮化等增加城市安全風險的規(guī)劃。

以上要求，實際上也是住建部對城市更新提出的新期待。當然，從另一個方面來看，城市告別大拆大建意味著目前穩(wěn)定房價已經(jīng)成為國家政策主旋律，城市更新作為主要舉措會將房地產回歸到正常行業(yè)，留給城中村改變命運的窗口期真的不多了。