導讀：對房屋征收決定的審查絕非如590號令上所述那樣簡單、淺顯，而要結合政府信息公開申請獲取大量證據(jù)進行深度分析，從實體、程序層面找出其中的違法點，必要時還需輔以專業(yè)的主動調查取證和翔實的理由論述，才能在復議、訴訟程序中占據(jù)主動地位，從而保障自己的合法補償權益。
近年來，城市軌道交通建設項目已成為國有土地上房屋征收的主要項目類型，且其具有多發(fā)生于二線以上大城市的特征，對被征收人居住、財產(chǎn)權利的影響面廣。
拆遷律師就曾代理過一起湖北省的此類項目案件，指導被征收人針對房屋征收決定申請行政復議，最終征收決定被確認違法。
那么，拆遷律師是如何做到的呢？涉案征收決定究竟存在哪些隱蔽而關鍵的違法之處呢？
2020年8月3日，湖北省某市某區(qū)政府作出《xx區(qū)人民政府房屋征收決定》，決定對某區(qū)間房屋征收項目范圍內(nèi)國有土地上房屋實施征收。鄧先生等多人的房產(chǎn)被納入征收范圍。
然而，被征收人很快發(fā)現(xiàn)涉案征收決定及其附件《補償方案》存在諸多不合理之處，可能對被征收人的補償權益造成實質性損害。
在拆遷律師的指導下，委托人于2020年8月18日后分別向市政府申請行政復議，請求撤銷區(qū)政府作出的涉案3號征收決定，并確認其附件《補償方案》違法，重新依法制定征收補償方案。
那么，這樣一份牽涉戶數(shù)眾多的軌道交通建設項目的征收決定有著怎樣的違法點呢？
律師分析：并不明顯的違法點被深挖后揪出。
拆遷律師對涉案征收決定作出所依據(jù)的“四規(guī)劃”等一系列材料進行了深入細致的審核，發(fā)現(xiàn)了如下問題：
1、涉案項目的《選址意見書》超過有效期限。
根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》和《xx市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》的規(guī)定，確需征收房屋的各項建設活動，應當符合包括城鄉(xiāng)規(guī)劃在內(nèi)的“四規(guī)劃”。而由當?shù)刈匀毁Y源和規(guī)劃部門作出的《選址意見書》則是審核確認涉案項目符合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求的關鍵證據(jù)。
但根據(jù)作為證據(jù)出示的本案《選址意見書》備注：“根據(jù)《湖北省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》的規(guī)定，本選址意見書有效期為兩年，確需延期的，可依法申請延期一年。延期申請應當于期滿前一個月前提出”。
本案中，《選址意見書》于2018年3月6日作出，2020年3月5日有效期屆滿，而區(qū)政府卻并未提交延期手續(xù)。
簡言之，本案啟動征收工作時尚在《選址意見書》有效期內(nèi)，但作出涉案3號征收決定時已超過有效期，涉案征收決定的作出存在違法之處。
2、涉案的3億元征收補償資金證明無法證明征收補償費用已足額到位、專戶存儲和?？顚Ｓ谩?/strong>
征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ?，這是590號令《國有土地上房屋征收與補償條例》對合法作出征收決定的明文要求。
但在本案中，區(qū)政府提交了區(qū)房屋征收事務中心出具的用于涉案項目征收補償專項資金人民幣3億元的證明，但3億元這個數(shù)字并不能證明涉案項目的征收補償費用已符合前述法定要求。
拆遷律師指出：補償資金應當依法進行測算并出具測算證明。
據(jù)被征收人根據(jù)征收范圍、房屋市場價值初步估計，本項目征收補償所需資金應在17.21億元左右，3億元的證明顯然不滿足“足額到位”的標準。
同時，區(qū)政府還出具了一系列《房屋團購協(xié)議書》《商品房訂購協(xié)議》以證明其為產(chǎn)權調換安置所準備的補償費用，但這些協(xié)議缺少房地產(chǎn)價格評估機構出具的評估報告或者價格咨詢意見，無法得知預估的房屋價值。且其中有的協(xié)議更與涉案項目無關，是別的項目的購房預定協(xié)議。
這些材料都無法證明涉案項目征收補償費用“足額到位”。
3、3號征收決定遺漏商業(yè)用房產(chǎn)權調換補償方式顯屬不當。
根據(jù)規(guī)定，被征收人有權選擇貨幣補償、房屋產(chǎn)權調換之一為補償方式。征收商業(yè)用途的房屋，應當盡力保障同等用途房屋的產(chǎn)權調換，維護產(chǎn)權人繼續(xù)從事生產(chǎn)經(jīng)營的權利。
然而本案中，征收決定附件征收補償方案僅載明了對征收個人住宅房屋提供貨幣補償和產(chǎn)權調換補償方式，卻未提供商業(yè)產(chǎn)權調換的房源供商業(yè)用房的被征收人選擇。這無疑限制了商業(yè)用房被征收人的補償方式選擇權，影響了其在征收實施后繼續(xù)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的便利性，違反了公平公正原則，顯然不當。
此外，拆遷律師還就涉案3號征收決定存在的未提供組織相關部門對補償方案進行論證的證據(jù)等其他違法點進行了全面、深入的剖析示明。
最終，上述并不算“明顯”的違法點被拆遷律師通過縝密的證據(jù)審查逐一揪出。
市政府經(jīng)復議審理后于2020年11月13日作出x政復決〔2020〕第317號《行政復議決定書》，認為涉案3號征收決定程序違法，實體內(nèi)容存在遺漏。
考慮到涉案項目的公益性，撤銷可能會導致軌道交通建設的拖延，造成社會公共利益和更多被征收人利益的重大損害，且尚存在對遺漏項目進行補救的可行性。市政府決定確認3號征收決定違法，責令區(qū)政府采取補救措施。
至此，鄧先生在內(nèi)的多位委托人的合法權益得到了初步的維護。
拆遷律師通過本案要提示廣大被征收人的是：對房屋征收決定的審查絕非如590號令上所述那樣簡單、淺顯，而要結合政府信息公開申請獲取大量證據(jù)進行深度分析，從實體、程序層面找出其中的違法點，必要時還需輔以專業(yè)的主動調查取證和翔實的理由論述，才能在復議、訴訟程序中占據(jù)主動地位，從而保障自己的合法補償權益。
通過以上內(nèi)容，相信大家已經(jīng)對征收補償金3億元仍不算足額到位問題有了一定的了解，建議大家可以多多了解一些這方面相關的法律知識，才能在遇到拆遷不公平時可以運用法律的武器來保護自己的合法權益。如果本文內(nèi)容還沒有解決您遇到的問題，可以電話或者留言咨詢專業(yè)的拆遷律師。
