導讀：對于5%以內(nèi)的房屋權利人而言，可從以下幾個方面尋求權利的救濟：1、針對房屋征收決定申請行政復議或者提起行政訴訟，對涉案的原三舊改造項目是否符合“房屋征收相關規(guī)定”，尤其是社會公共利益的需要進行依法審查。2、就征收方與市場主體重新協(xié)商簽訂的征收補償方案提出意見、要求聽證。

所謂“城市更新”可理解為“三舊改造”的升級概念，大致等同于其他地區(qū)的“舊城區(qū)改建”“城中村改造”，但與“棚戶區(qū)改造”區(qū)別較大。

其關鍵點在于，“三舊改造”多通過企業(yè)等市場主體深度參與，法律性質(zhì)上更接近于協(xié)議搬遷，靠得是市場主體和物業(yè)權利人一戶一戶協(xié)商簽約。

近日，深圳市就《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例（征求意見稿）》公開征求意見，其中第三十二條“個別征收模式”直接被一些人解讀為“強制征收”，引發(fā)了其對房屋權利人影響的熱烈討論。

那么，“個別征收模式”真的意味著“強制征收”嗎？少數(shù)不同意改造的房屋權利人又該怎樣應對呢？

1、要點一：“個別征收模式”將全省通行。

事實上，本次深圳市擬出臺的新規(guī)可理解為對廣東省政府《關于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質(zhì)量發(fā)展的指導意見》的細化、落實動作。

《指導意見》中已經(jīng)提及了“個別征收模式”的有關內(nèi)容：

“三舊”改造項目，多數(shù)原權利主體同意改造，少數(shù)原權利主體不同意改造的，按照《中華人民共和國土地管理法》及其實施條例、《國有土地上房屋征收與補償條例》相關規(guī)定處理。

對于市場主導的拆除重建類改造項目，市場主體已征得第十六點規(guī)定比例的原權利主體同意，但項目仍難以推進，在政府規(guī)定的期限內(nèi)無法與所有原權利主體達成搬遷補償協(xié)議的，該市場主體可申請將項目轉(zhuǎn)為由政府主導的方式推進。

市縣級人民政府可在現(xiàn)有工作基礎上繼續(xù)推進土地、房產(chǎn)征收（收回）工作，并對經(jīng)核定的市場主體前期投入費用予以合理補償。

《城市更新條例》

第三十二條

當已簽訂搬遷安置協(xié)議的合法產(chǎn)權比例不低于95%且符合房屋征收相關規(guī)定的，市、區(qū)政府可以依法對未簽約部分房屋實施個別征收。對征收決定不服的，可以向人民法院提起行政訴訟。

政府實施個別征收的，按照套內(nèi)面積1：1置換或者進行貨幣補償確定征收標準。政府實施個別征收取得的物業(yè)權利，在不低于原有搬遷補償標準的基礎上，由政府相關部門與市場主體重新協(xié)商簽訂補償方案。

這樣一對照我們不難看出，由“協(xié)議改造”到“房屋征收”的轉(zhuǎn)換即“個別征收模式”之關鍵。不低于95%的房屋權利人簽約，剩下不足5%的房屋權利人將會面臨政府主導的房屋征收，從而在三舊改造、城市更新中發(fā)揮政府的補位作用，推動項目落地。

2、要點二：“個別征收模式”下，被征收人補償權益同樣能保障！

首先需要澄清的是：凡是“征收”行為皆具有行政強制性，即無論當事人是否同意、自愿，征收方都有權通過作出征收補償決定、申請法院強制執(zhí)行的法定程序?qū)Ρ徽魇辗课輰嵤娭撇鸪?，從而實現(xiàn)其征收目的。

故此，“強制征收”的提法意義不大。問題的關鍵在于，剩下這5%的“少數(shù)房屋權利人”的補償權益能否得到充分的保障。

拆遷律師認為：所謂“個別征收模式”必須嚴格依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定進行，不能因?qū)ο蟮摹皞€別”而打任何折扣。

對于5%以內(nèi)的房屋權利人而言，可從以下幾個方面尋求權利的救濟：

（1）針對房屋征收決定申請行政復議或者提起行政訴訟，對涉案的原三舊改造項目是否符合“房屋征收相關規(guī)定”，尤其是社會公共利益的需要進行依法審查。

（2）就征收方與市場主體重新協(xié)商簽訂的征收補償方案提出意見、要求聽證。這部分法定權利的行使是否會因“5%”這一“少數(shù)房屋權利人”的占比而受到影響，有待持續(xù)觀察和在實踐中與征收方充分溝通探討。

（3）在協(xié)商難以達成一致的情況下，針對征收補償決定提起復議或者訴訟。

據(jù)此，“個別征收模式”的啟動與少數(shù)房屋權利人的房屋最終被強拆之間尚有較大距離，被征收人完全可以在此期間與政府部門充分溝通、協(xié)商，爭取在法律框架內(nèi)妥善解決補償安置問題，避免走到司法強拆那一步。

值得注意的是：公開征求意見稿的第二十六條對拆除重建類的城市更新搬遷補償標準做了明確規(guī)定：

舊住宅區(qū)的合法建筑采用原地產(chǎn)權置換的，按照套內(nèi)面積不少于1：1的比例進行補償，產(chǎn)權置換面積因誤差導致不足的，由市場主體按照該項目商品房備案銷售價賠償；超出面積誤差在3%以內(nèi)的，物業(yè)權利人可以不再支付超面積部分的房價；

采用異地產(chǎn)權置換的，安置房面積按照與原地產(chǎn)權置換等價值原則進行折算；采用貨幣補償?shù)?，貨幣補償標準按照我市房屋征收相關規(guī)定確定。安置補償費應當在物業(yè)權利人搬離后及時支付。

公共保障住房更新單元的合法建筑采用原地產(chǎn)權置換的，按照套內(nèi)面積1：1或者建筑面積1：1.2的比例進行補償。

綜上可知，只要房屋權利人明晰房屋征收領域已有法規(guī)所賦予我們的救濟權利，就能有效保障自己的補償權益落實到位。至于具體操作中面臨的新情況、新問題，則可以咨詢專業(yè)律師尋求法律幫助，確保不因“少數(shù)服從多數(shù)”而使自身的補償權益受到損害。