導(dǎo)讀：“協(xié)商搬遷”中被征收人的4大監(jiān)督要點：1、“協(xié)商搬遷”不得逼簽。2、“協(xié)商搬遷”的補償標(biāo)準(zhǔn)、項目、方式、期限等應(yīng)當(dāng)基本滿足《條例》所規(guī)定的原理，不得畸低。3、“協(xié)商搬遷”應(yīng)設(shè)置充分、暢通的溝通渠道。4、“協(xié)商搬遷”不應(yīng)減損征收決定作出后被征收人的救濟權(quán)利。

近日，天津市靜海區(qū)團泊湖別墅拆遷項目啟動“協(xié)商搬遷”引發(fā)了網(wǎng)友們的熱議。事實上，在啟動國有土地上房屋征收補償程序前先通過“協(xié)商搬遷”進行操作已成為一些地方的常見做法，其合理性也為最高法的相關(guān)判例所認(rèn)可。

那么，“協(xié)商搬遷”究竟要遵循哪些原則呢？被征收人又能在哪些層面上對其合法、合理性進行監(jiān)督呢？

協(xié)商搬遷、協(xié)議搬遷與預(yù)簽約。

首先需要明確的是：《國有土地上房屋征收與補償條例》中沒有關(guān)于“協(xié)商搬遷”的規(guī)定，即“協(xié)商搬遷”更多的是一種政策上的創(chuàng)新、探索，并不具有行政法上的依據(jù)。

同時要講明的一點是：這里所說的“協(xié)商搬遷”既不同于發(fā)生在棚戶區(qū)改造類項目中的“預(yù)簽約”行為，又與通常所說的“協(xié)商搬遷”存在差異。

三者的區(qū)別如下：

簡言之，“協(xié)商搬遷””并不考慮同意簽約的比例問題，只要簽約期限屆滿，政府就會對剩余的未簽約戶作出房屋征收決定，這就與“預(yù)簽約”存在本質(zhì)上的差異。而三者之間最大的共同點就在于都會設(shè)置獎勵金政策以鼓勵被拆遷人積極配合簽約，逾期未簽約時損失獎勵金將是注定的。

“協(xié)商搬遷”中被征收人的4大監(jiān)督要點：

“協(xié)商搬遷”與“協(xié)議搬遷”雖只一字之差，但其往往具有更為顯著的行政性——后者可以允許反復(fù)、長期商談協(xié)議，達(dá)不到絕對多數(shù)同意的比例一般不會實施拆除行為，但前者則是征收拆除的“預(yù)告片”，多用于牽涉環(huán)境生態(tài)保護等領(lǐng)域的“不拆不行”的項目中。

對于這一新事物，被征收人可從以下4點對其進行監(jiān)督，并作為是否配合簽約的決策依據(jù)：

1、“協(xié)商搬遷”不得逼簽。

既然是協(xié)商，那么你情我愿是基礎(chǔ)，任何逼簽行為都是不該在此期間發(fā)生的，否則被征收人有權(quán)通過報警、向公安機關(guān)申請人身財產(chǎn)安全保護、就逼簽行為提起訴訟等途徑維護自身合法權(quán)益。

2、“協(xié)商搬遷”的補償標(biāo)準(zhǔn)、項目、方式、期限等應(yīng)當(dāng)基本滿足《條例》所規(guī)定的原理，不得畸低。

如前所述，“協(xié)商搬遷”是政府行為，且后續(xù)指向的是征收拆遷，那么其在補償利益的保障上應(yīng)當(dāng)不低于《條例》所規(guī)定的內(nèi)容。倘若行政機關(guān)先用一個較低的標(biāo)準(zhǔn)與被征收人協(xié)商進而“促簽”，這顯然是對先簽約群眾利益的不負(fù)責(zé)任。

換句話說，盡管協(xié)商搬遷所簽訂的“協(xié)商搬遷協(xié)議”與正式的征收補償協(xié)議并無法律上的關(guān)聯(lián)，但其在條款設(shè)置和標(biāo)準(zhǔn)上應(yīng)當(dāng)是大致統(tǒng)一的。被征收人可以參照《條例》對征收補償協(xié)議的規(guī)定來審查這份率先出現(xiàn)的協(xié)商搬遷協(xié)議。

我們舉個例子來說明這一問題。譬如某項目在協(xié)商搬遷方案中指出，選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)商搬遷的，需要被征收人在領(lǐng)取補償費用后自行與可選房源的開發(fā)商辦理購房手續(xù)。

請注意：這一操作并非征收領(lǐng)域中的“房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換”，而更近似于一些項目中的“貨幣化安置”。從嚴(yán)格的意義上講，其是否保障了被征收人享有房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的權(quán)利是值得商榷的。

在這樣的“交房—領(lǐng)錢—購房”的過程中，會不會存在影響被征收人權(quán)益、便捷性的新問題，這是需要大家認(rèn)真考慮的。

再比如“非住宅房屋只能選擇貨幣補償方式”的表述顯然與《條例》的規(guī)定不符，那么在“協(xié)商搬遷”階段被征收人能否接受這樣的補償方式，就需要我們自己去把握。

3、“協(xié)商搬遷”應(yīng)設(shè)置充分、暢通的溝通渠道。

既然是協(xié)商，就需要有充分有效的溝通作為保障，而不能直接將單方準(zhǔn)備好的方案、協(xié)議文本硬塞給被征收人，什么都不去解釋說明。

被征收人對方案、協(xié)議文本產(chǎn)生疑問時，可以直接找區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府領(lǐng)導(dǎo)對話，這樣有助于消解分歧增進共識，避免不必要的對立和矛盾。

4、“協(xié)商搬遷”不應(yīng)減損征收決定作出后被征收人的救濟權(quán)利。

拆遷律師的這個表述略有些不合邏輯，但在實踐中這樣的問題卻是大家不得不防的。

譬如在有些項目中，“協(xié)商搬遷”后的征收行為往往“提速”推進，出現(xiàn)簽約期限僅10天，征收補償決定以公告形式直接作出卻不分戶送達(dá)等不規(guī)范操作，協(xié)商不成就強拆的也有發(fā)生。

我們要鄭重強調(diào)的是：“協(xié)商搬遷”不應(yīng)影響被征收人依法享有的對征收決定、違建認(rèn)定結(jié)論、評估報告、補償決定的救濟權(quán)利，更不應(yīng)發(fā)生復(fù)議、訴訟難以被立案受理等非正?，F(xiàn)象。

總之，需要廣大被征收人和地方政府牢記的是：拆除房屋必須依法而為，協(xié)商也必須依法協(xié)商。在此基礎(chǔ)上，雙方通過持續(xù)不斷地溝通、談判相互理解和配合才是應(yīng)當(dāng)?shù)?，尤其征收方更?yīng)當(dāng)在此過程中保持適度的謙抑和態(tài)度上的友好。畢竟，“協(xié)商搬遷”要處理的往往是一些棘手的難題，房子住不下去了首先受到重大影響的是被征收人群體。

只要征收方充分考慮到這些，真正站在老百姓的立場上去想問題，那么協(xié)商搬遷也不失為一種解決此類問題的好方法。