遇到征地拆遷，大家最為關(guān)心的問題就是可以拿到多少拆遷補償款？拆遷方的給出的六七百元一平米的補償?shù)降缀侠聿缓侠恚咳绻疬w方給出的拆遷補償款不滿意，或者和周邊一萬多元每平米的商品房價格相差太遠怎么辦？
在我國，對每個地方的拆遷補償款沒有統(tǒng)一的標準，就像是各地的房價，根據(jù)不同經(jīng)濟發(fā)展水平來看，各地的拆遷補償標準定價的政策也是有區(qū)別的。但國家對征地拆遷的補償有著大的指導(dǎo)方針：不得降低原有生活質(zhì)量，先補償后搬遷。
沒關(guān)系，關(guān)于被拆遷房屋價值如何按照類似房地產(chǎn)市場價格補償?shù)膯栴}，拆遷律師就將結(jié)合相關(guān)法律規(guī)定給大家做一個分析。
首先請大家來隨著拆遷律師一起回顧一下《國有土地上房屋征收與補償條例》也即國務(wù)院590號令的規(guī)定：
《國有土地上房屋征收與補償條例》
第十九條
對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。
對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。
房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當向社會公開征求意見。
“類似房地產(chǎn)的市場價格”？國家已經(jīng)明令進行了規(guī)定，那么應(yīng)當如何把握“類似”這個度呢？評估機構(gòu)又怎樣進行評估？評估依據(jù)和內(nèi)容是什么呢？
根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》、《國有土地上房屋征收評估辦法》的相關(guān)規(guī)定再來隨著拆遷律師看一下：
《國有土地上房屋征收與補償條例》
第十五條
房屋征收部門應(yīng)當對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。
《國有土地上房屋征收評估辦法》
第十四條
被征收房屋價值評估應(yīng)當考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素。
被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值，機器設(shè)備、物資等搬遷費用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補償，由征收當事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)通過評估確定。
重點來了，從上述法規(guī)中可以看出“區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積”便是對房屋價值至關(guān)重要的影響因素和主要評估內(nèi)容。
拆遷律師來針對性的分類和大家說一說各個評估定價要素：
1、要素一：房屋區(qū)位
房屋區(qū)位要素：是指所在地的自然條件與社會、經(jīng)濟、行政因素相結(jié)合所產(chǎn)生的特征并對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響的因素。
就像是每個地方的房價差異，如遇拆遷，北上廣的這些地方的房屋拆遷補償款要比其他區(qū)位類似房屋價值高很多。
房屋區(qū)位要素影響拆遷補償高低的分別主要有以下三點：
（1）主要取決于城市平均地價水準；
（2）主要由后天因素形成的環(huán)境決定；
（3）城市規(guī)劃。
2、要素二：房屋用途
房屋用途主要分為住宅和非住宅。其中，住宅包括普通住宅、公寓、別墅等；非住宅分為經(jīng)營性（寫字樓、商業(yè)營業(yè)用房、通用廠房、倉儲用房、交通樞紐用房等）與非經(jīng)營性（單位以及非營利公共設(shè)施用房）兩類。老生常談，大家一般都知道商品房的補償價值要高于普通住宅。
那么，房屋的用途應(yīng)當怎么確定呢？
一般情況下，房屋用途的確定以被拆遷房屋所有權(quán)證書上記載的用途為準——→未標明的通常以產(chǎn)權(quán)檔案中記錄的為準——→未記錄的以實際用途為準——→實際用途的界定以規(guī)劃部門是否批準，是否取得合法手續(xù)為準。
3、要素三：房屋建筑結(jié)構(gòu)
房屋建筑結(jié)構(gòu)通常包括：框架機構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)、鋼混結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)等。
拆遷律師提示：對于建筑物的外觀、風(fēng)格、布局、施工質(zhì)量等內(nèi)容，對房屋拆遷補償價值會產(chǎn)生一定影響。房屋質(zhì)量越好，評估時房屋的補償?shù)膬r值就越高。
4、要素四：房屋新舊程度
房屋住了10年和住了30年新舊程度是有區(qū)別的，新舊程度也可以稱為折舊率。按照有關(guān)規(guī)定，通常住宅為70年、廠房為50年、商用為40年，評估機構(gòu)一般會在此基礎(chǔ)上算出折舊率，再結(jié)合建筑結(jié)構(gòu)作出基本的限制性要求。具有保留價值的歷史、文化、風(fēng)貌等建筑不受折舊期限制，以建筑文物實際評估為準。
5、要素五：房屋建筑面積
房屋的建筑面積：指外圍水平面積及水平投影面積計算，其中包括房屋建筑面積、共有建筑面積、使用面積等的測算。就具體征收補償關(guān)系而言，主要分為房屋建筑面積、共有建筑面積。但從實際情況看，建筑面積有時是有水分的，房屋的大小往往要同時考慮使用面積。
在實際拆遷過程中，根據(jù)相關(guān)的實際征地拆遷案例中，不僅僅單元房的廁所、廚房、電梯、陽臺是全部計算做房屋面積的，相應(yīng)的配房、院落等也是計算在補償范圍之內(nèi)的。
總而言之，拆遷律師認為：拆遷補償款的確定有很大情況下和評估機構(gòu)的評估具有關(guān)聯(lián)性，如果大家對評估結(jié)果有異議，可以在評估人員現(xiàn)場測量時充分發(fā)表自己的觀點，將房屋的方方面面都與評估人員介紹清楚，也可以將自己的意見和相應(yīng)的證據(jù)做好保存，作為自己的拆遷維權(quán)的一個有力依據(jù)，以保證拆遷補償標準可以真實有效、合理到位。
