在拆遷過程中，不乏房子已經拆了，卻因開發(fā)商無力繼續(xù)投資建設或陷入債務糾紛，停工一年以上的拆遷安置房項目，也有不少拿到拆遷安置補償協(xié)議卻住不進安置房的情況。
針對拆遷安置房變爛尾樓的問題，到底怎么解決？
近日，住房和城鄉(xiāng)建設部等六大部門印發(fā)了《關于加快推進房屋建筑和市政基礎設施工程實行工程擔保制度的指導意見》。
今天拆遷律師為你解讀該意見，聊一聊工程擔保制度是什么？安置房建設工程爛尾停工問題到底怎么改善？
1、爛尾樓因何而爛尾？
首先我們要知道不是所有建設比較緩慢的安置樓都是爛尾樓。一般而言爛尾樓是指已辦理用地、規(guī)劃手續(xù)，項目開工后，因開發(fā)商無力繼續(xù)投資建設或陷入債務糾紛，停工或幾近停工的房屋建設項目。
爛尾樓形成的原因較多，但比較常見的原因一般有建樓盤的開發(fā)商破產、缺乏建設資金、項目涉及經濟糾紛、開發(fā)商違法違規(guī)導致工程停工，其中多半是因為資金鏈條斷裂，工程未完，開發(fā)商已拿不出錢來，銀行也不愿繼續(xù)貸款，而項目又無法轉讓給其他投資人。
2、安置房工程建設各方主體的合法權益如何保障？
拆遷安置房項目爛尾其原因之一就是建筑市場存在著工程防風險能力不強，項目開工后，因開發(fā)商無力繼續(xù)投資建設或陷入債務糾紛很容易導致建設項目進度緩慢甚至停工。而工程擔保是轉移、分擔、防范和化解工程風險的重要措施。
此次《住房和城鄉(xiāng)建設部等部門關于加快推進房屋建筑和市政基礎設施工程實施工程擔保制度的指導意見》建市〔2019〕68號的發(fā)布，對于強化事中事后監(jiān)管給出了明確意見，在今后對于安置房工程建設各方主體明確合法權益的保障將大有可期。
意見中主要提到了以下幾個方面：
（1）加強風險控制能力建設
支持工程擔保保證人與全過程工程咨詢、工程監(jiān)理單位開展深度合作，創(chuàng)新工程監(jiān)管和化解工程風險模式。工程擔保保證人的工作人員應當具有第三方風險控制能力和工程領域的專業(yè)技術能力。
簡單來說，工程擔保全稱為工程保證擔保，安置房建設項目中開發(fā)商、承包商、保證人三者之間形成保證擔保關系。保證人作為第三方，對建設工程中一系列合同的履行進行監(jiān)督并對違約承擔責任，是一種促使參與工程建設各方守信履約的風險管理機制。
此次意見中提工程擔保保證人應當具有第三方風險控制能力和工程專業(yè)技術能力，在今后這也將從側面加強了安置房建設項目的風險控制能力，避免出現開發(fā)商無力繼續(xù)投資建設導致安置房建設久久不能完工的情況。
（2）加強建筑市場監(jiān)管
建設單位在辦理施工許可時，應當有滿足施工需要的資金安排。而政府投資安置房建設項目或者改造土地開發(fā)項目所需資金也應當按照國家有關規(guī)定確保落實到位，不得由施工單位墊資建設。對于未履行工程款支付責任的建設單位，將其不良行為記入信用記錄。
也就是說，在今后安置房建設項目的投資估算、資金籌措、資金來源、以及資金使用計劃方面都將有更為嚴格的規(guī)定，在拆遷安置房的建設實踐中，不乏因為施工單位墊資建設、建設中期資金斷裂導致安置房建設項目幾近停工的現象。而此次意見明確指出今后不得由施工單位墊資建設、對于未履行工程款支付責任的建設單位，將其不良行為記入信用記錄。
（3）加大信息公開力度
在拆遷實踐中，雖然“先補償后搬遷”是法律明確的拆遷基本原則，然而現實中，根據實際情況提供現房馬上安置確實很難實現，更多的是提供兩至三年后交房的期房。
因此現實中，簽訂拆遷安置補償協(xié)議等著盼著住進安置房的被拆遷人并不少見，但是并不是拿到拆遷安置補償協(xié)議就萬事大吉了，普通老百姓對于開發(fā)商資質、建設者資格并不清楚，在拆遷方無法提供房屋安置時，對于建設方的資金狀況等也并不清楚。
為了改善這種情況，此次意見明確提出要加大信息公開力度，從而盡可能減少后續(xù)風險。
加大建筑市場信息公開力度，要全面公開企業(yè)資質、人員資格、工程業(yè)績、信用信息以及工程擔保相關信息，方便相關的人員及機構查詢。
最后拆遷律師要提醒您的是：安置房建設是一個較為復雜的項目。想要合法的建造一個房屋項目首先必須經過立項、規(guī)劃、土地征收、工程施工許可等審批手續(xù)，并且在房屋建設工程中，已開工未建成部分也可能由于受自然災害、房地產宏觀調控及資金鏈斷裂等因素影響，導致原參與投資建設的企業(yè)無力繼續(xù)建設。
在安置房交付使用前，還需通過質量監(jiān)督、安全監(jiān)督、消防、建設、國土、規(guī)劃、房產等行政職能部門的竣工驗收，在任何一個環(huán)節(jié)出現問題都有可能導致安置房不能如期交付。
在遭遇復雜情況時，建議聯系專業(yè)律師聽取專業(yè)法律建議，及時維護自身權益，以免出現不必要的損失。
