導(dǎo)讀：在拆遷中商鋪和住宅，甚至和廠房混同的現(xiàn)象比比皆是，比如有些居家的或者具有臨街性的商鋪，本身也用于實際居住，住商不分融為一體；有些企業(yè)廠房本身是在里面，但是靠外面這一排由于具有沿街性，就設(shè)成商鋪的性質(zhì)。這就會出現(xiàn)住商混同、住工混同或者工商混同。

下面從六個方面來講一下住商混同、住工混同和工商混同在拆遷中如何來界定：

1、一層商二層住

即一層用于商業(yè)，二層用于住宅。

這種情況要從兩方面來說，首先，如果兩層取得的房產(chǎn)證和土地證都是用于商業(yè)的，那么在補償?shù)臅r候，哪怕二層的用途是住宅，也應(yīng)該按照商業(yè)用途來進行補償。

第二，如果說取得的證照都是住宅，但一層實際用于商業(yè)，如果要進行商業(yè)方面的主張，就必須滿足前面已經(jīng)講過三個特點。如果一層是商業(yè)，但是二層實際用于住宅，就可能在界定的時候只能界定為住宅的范圍。我們所說的不是平層，是一二層的，要根據(jù)具體情況進行區(qū)分。

還有一種情況是沒有取得相關(guān)證照，沒有土地證和房產(chǎn)證的一二層如何區(qū)分，這種情況在實踐當(dāng)中就要根據(jù)實際用途，如果一二層都用于商業(yè)，并且滿足前面說的三個特點，就可以主張按照商業(yè)來補償，但是如果都不滿足，那么我相信主張商業(yè)用途是達(dá)不成目的的。

2、住改商

住宅改商業(yè)又分成了幾種情況，按照《物權(quán)法》的規(guī)定，辦理了轉(zhuǎn)移登記，即住改商已經(jīng)取得了不動產(chǎn)權(quán)屬證明，那么就不用說了，肯定按照現(xiàn)有的土地性質(zhì)權(quán)屬來進行補償。

最多的是第二種情況，沒有辦理不動產(chǎn)權(quán)屬證明，但是實踐中確實住改商了，這就要滿足前邊說的三個特點：第一，沿街性，第二，實際經(jīng)營性，第三，在傳統(tǒng)的觀念當(dāng)中具有商鋪的外在現(xiàn)象和屬性，有一個商鋪的價值。那么你就可以探討按照商業(yè)來補償。

我們所講的不是法律法規(guī)所規(guī)定的，而是實踐中可以探討的，按照商業(yè)來主張補償。

3、底商與二層及二層以上的價值區(qū)分

大家都清楚，底商的價值是最貴的，二層三層四層依據(jù)層次劃定，可能越往上越便宜，這樣在主張損失補償?shù)臅r候，就要進行實際區(qū)分。底商按照同種類、同地段、同屬性、同用途的“四同”范圍來要求補償。

大家都很清楚，商業(yè)地段的人流量來決定它的商業(yè)價值，所以一定要根據(jù)周邊的同地段，即相同的人流量，來確定商業(yè)價值進行補償。二層的價值就可能是遞減了，比如一層值一萬，二層可能只值六七千，這是一個商業(yè)地段買賣的成交慣例，這是很正常的情況。在進行實際補償?shù)臅r候，雙方要進行實際區(qū)分。

4、商鋪安置和評估補償

剛才講了“四同”的問題，即在進行商鋪再進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的時候，必須滿足同地段、同性質(zhì)、同用途、同范圍這四個要求，來達(dá)到一個最貼切的市場價值。

市場評估法也是從這個角度來評估的，此外還劃定了三公里范圍之內(nèi)滿足幾個土地要求可能達(dá)到測算房屋的市場價值。這是進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換時一定要注意的問題，如果這個問題出現(xiàn)偏差的話，在調(diào)換的比例以及在進行貨幣差額補償?shù)臅r候就應(yīng)該有所調(diào)整。比如把我安置到一個比較差的地段，按照市場評估法原則上是1：1的比例，但是地段比較差的話，可能實際上就是按照1：2或者1：1.5進行補償。

但即便這樣也寧愿選擇1：1，那邊的1平米，這邊還換1平米，一共100平米這邊還換100平米，這樣的話那邊本來值一萬塊錢，這邊只值五千塊錢，就可以要求一平米貨幣補償五千塊錢，這是貨幣和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換加在一起。反過來講，從評估的角度說，如何評估現(xiàn)有價值，如果選擇一次性貨幣補償，則必須按照公平交易公平買賣所產(chǎn)生的公平的市場價值來進行。

5、無證商鋪

無證商鋪在實踐當(dāng)中有很多，往往出現(xiàn)在集體土地上，尤其早期八九十年代在集體土地上所建造的房屋。那個時候是鼓勵生產(chǎn)開放、對外搞活，早期某個村里或者鄉(xiāng)里在某地段上劃了一片地建市場或者步行街的事例比比皆是，但是他們卻沒有相關(guān)證照。

實踐中還要區(qū)分這么幾個情況，如果土地是一次性買斷了多少年，當(dāng)然集體土地是沒有使用年限的，就取得了土地的使用權(quán)，再加上當(dāng)時房屋建造的合理性，你就可以主張周邊商鋪的市場價值，這是可以的。

還有一種情況是，土地是租賃的，一次性租賃20年或30年，然后建房子的情況，此時就完全不能按照商鋪補償了。所有的商鋪體現(xiàn)的價值都在土地上，由于沒有取得完整的土地使用權(quán)，所以就只能補償?shù)厣细街锖鸵淮涡酝．a(chǎn)停業(yè)損失費等，沒有土地價值，也就不能按照商鋪的價值來補償，這就比商鋪要低的很多很多，可能只能是商鋪的20%左右。

實踐當(dāng)中無證商鋪很多，一定要找它的歷史客觀原因——當(dāng)時是怎么形成的。因為早期在80年代90年代，我國不動產(chǎn)立法是比較少的，并以鼓勵生產(chǎn)建設(shè)為主，大部分由于早期的歷史客觀原因造成，所以現(xiàn)在進行補償時不能采取一刀切的方式。

6、工商混同

本身是工業(yè)土地，由于廠房所處的地理位置，又對外產(chǎn)生了一定的商鋪經(jīng)營價值。這種情況在補償?shù)臅r候，第一要參考前面說的三個特點；第二看是不是建在了廠房土地使用權(quán)的范圍之內(nèi)，如果超出了土地使用權(quán)，那么該商鋪就不能完全歸結(jié)為商鋪的價值；是否取得了房屋建造手續(xù)，或者滿足一定的歷史客觀原因。如果滿足上面這些要求，基本就可以按照商鋪的價值主張。當(dāng)然這只是實踐中的，并不完全符合法律規(guī)定。