導(dǎo)讀：天津津濱雙城走廊提升工程是天津市優(yōu)化城市空間布局、促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的重要舉措。東麗區(qū)軍糧城示范鎮(zhèn)二期作為該工程的重要組成部分，啟動集體土地征收，計劃建設(shè)雙城綠道公園與智慧物流園。該項目的實施旨在提升區(qū)域生態(tài)環(huán)境與產(chǎn)業(yè)競爭力，但涉及約200戶農(nóng)戶的動遷，直接關(guān)涉農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及村民的財產(chǎn)權(quán)益。

1、集體土地征收的法律邏輯與程序要求

（1）法律依據(jù)與公共利益認(rèn)定

根據(jù)《土地管理法》第45條，集體土地征收需基于“公共利益”需要，具體包括生態(tài)保護(hù)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、成片開發(fā)建設(shè)等情形。津濱雙城走廊提升工程作為城市空間優(yōu)化與生態(tài)保護(hù)項目，符合公共利益范疇。但需注意：

雙城綠道公園的公益性認(rèn)定：綠道公園的建設(shè)具有明確的生態(tài)保護(hù)與公共服務(wù)屬性，但其周邊可能涉及商業(yè)開發(fā)，需明確公益性比例。

智慧物流園的產(chǎn)業(yè)屬性：智慧物流園雖有助于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但其商業(yè)運營可能引發(fā)公益性爭議，需明確其公共服務(wù)功能（如物流樞紐、就業(yè)帶動）。

（2）集體土地征收的法定程序

依據(jù)《土地管理法》第47條，集體土地征收需履行以下程序：

前期調(diào)查與社會穩(wěn)定風(fēng)險評估：東麗區(qū)政府需對擬征收土地權(quán)屬、面積及地上附著物進(jìn)行調(diào)查登記，并評估征收可能引發(fā)的社會風(fēng)險。

征地補償安置方案公告與聽證：補償方案應(yīng)公示30日以上，并組織被征地村民聽證。軍糧城示范鎮(zhèn)二期農(nóng)戶需充分了解補償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式及未來發(fā)展機會。

簽訂補償協(xié)議與審批：需與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂協(xié)議，并經(jīng)天津市人民政府批準(zhǔn)征收決定。

（3）天津市地方性規(guī)范的特殊要求

《天津市集體土地征收補償安置辦法》進(jìn)一步細(xì)化補償規(guī)則：

宅基地房屋補償標(biāo)準(zhǔn)：按“重置成新價+區(qū)位補償價”計算，確保被拆遷農(nóng)戶能夠就近安置或購買等價住房。

非居住房屋的差異化補償：集體土地上非住宅房屋（如村辦企業(yè)）需補償房屋重置價、停產(chǎn)停業(yè)損失及設(shè)備搬遷費用。

2、核心法律爭議與權(quán)益保障難點

（1）集體土地征收補償標(biāo)準(zhǔn)的公平性爭議

土地增值收益分配失衡：集體土地征收補償按原用途價值計算（如農(nóng)用地年產(chǎn)值倍數(shù)），而儲備后的開發(fā)用地可能以數(shù)百倍價格出讓。根據(jù)《土地管理法》第48條，雖要求“保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低”，但未明確分享增值收益的機制。農(nóng)戶可能主張參照《民法典》第243條的“公平補償”原則，要求分配部分土地出讓金。

社保安置的局限性：天津市對被征地農(nóng)民實行“農(nóng)轉(zhuǎn)非”安置，但部分農(nóng)戶更傾向貨幣補償以自主創(chuàng)業(yè)，如何滿足差異化需求成為難題。

（2）村民自治權(quán)的程序保障問題

村民會議表決效力的認(rèn)定：《村民委員會組織法》第24條規(guī)定，土地征收補償費使用需經(jīng)村民會議討論決定。實踐中，村委會可能未嚴(yán)格履行表決程序，引發(fā)村民以程序違法為由起訴征收行為。

“預(yù)簽約”模式的法律風(fēng)險：為加快征收進(jìn)度，部分地區(qū)推行預(yù)簽約制度（簽約率達(dá)標(biāo)后啟動征收），但若后續(xù)審批未通過，可能產(chǎn)生締約過失責(zé)任糾紛。

（3）歷史遺留權(quán)屬問題的復(fù)雜性

違法建筑的認(rèn)定與補償：部分集體土地上存在未經(jīng)審批的廠房或住宅，根據(jù)《天津市查處違法建筑若干規(guī)定》，此類建筑原則上不予補償，但若屬歷史原因形成，可能引發(fā)行政賠償爭議。

土地承包經(jīng)營權(quán)與征收沖突：若被征收土地涉及未到期的承包經(jīng)營合同，承包方可依據(jù)《農(nóng)村土地承包法》主張青苗補償或合同解除賠償。

3、典型案例與司法裁判趨勢

（1）成片開發(fā)公益性的司法審查

在2022年“浙江某地成片開發(fā)征收案”中，最高人民法院明確：法院需實質(zhì)性審查成片開發(fā)是否符合規(guī)劃、是否以公共利益為主導(dǎo)。若儲備用地中商業(yè)開發(fā)比例過高，可能被認(rèn)定超出公共利益范疇。

（2）補償標(biāo)準(zhǔn)爭議的裁判規(guī)則

2023年“天津某區(qū)集體土地征收案”中，法院判決：對村辦企業(yè)的補償應(yīng)包含土地使用權(quán)剩余年限價值，而不僅限于房屋重置成本，體現(xiàn)對經(jīng)營性損失的充分填補。

（3）程序違法的法律責(zé)任

2021年“江蘇某村征地程序瑕疵案”顯示，若未依法組織聽證或公告不完整，即使補償金額合理，征收決定仍可能被撤銷，政府需重新履行程序。

4、法律建議與風(fēng)險防范路徑

（1）構(gòu)建多元化補償與利益共享機制

試點“留用地安置”政策：參照《天津市農(nóng)村集體土地留用地管理辦法》，按征收面積10%比例預(yù)留土地，由村集體自主開發(fā)或入股項目公司，保障長期收益。

設(shè)立土地增值收益調(diào)節(jié)金：從土地出讓收入中提取一定比例，用于被征地農(nóng)戶的就業(yè)培訓(xùn)、社區(qū)公共服務(wù)等。

（2）強化程序合規(guī)性管理

推行“陽光征收”平臺：在線公開征收決定、補償方案及簽約進(jìn)度，接受村民監(jiān)督。

引入第三方評估機構(gòu)：對房屋價值、經(jīng)營損失等委托獨立機構(gòu)評估，減少裁量權(quán)濫用。

（3）完善爭議預(yù)防與化解機制

建立“調(diào)解-仲裁-訴訟”分層解紛體系：由鎮(zhèn)司法所、區(qū)仲裁委及法院協(xié)同處理爭議，降低維權(quán)成本。

探索“征收補償保險”制度：由政府或開發(fā)主體投保，覆蓋因程序瑕疵或評估錯誤導(dǎo)致的賠償風(fēng)險。

（4）銜接鄉(xiāng)村振興與城市更新政策

引導(dǎo)村集體參與開發(fā)運營：鼓勵以集體土地使用權(quán)作價出資，與國企合作開發(fā)租賃住房或商業(yè)設(shè)施，實現(xiàn)“被動征收”到“主動參與”的轉(zhuǎn)變。

保留鄉(xiāng)土文化空間：在綠道公園與智慧物流園規(guī)劃中嵌入軍糧城示范鎮(zhèn)的文化元素，避免征收導(dǎo)致社區(qū)文化斷裂。

5、結(jié)語

天津津濱雙城走廊提升工程是城市空間優(yōu)化與生態(tài)保護(hù)的重要實踐，其法律實施效果直接影響農(nóng)戶權(quán)益保護(hù)與社會穩(wěn)定。政府部門需超越“單一征收補償”思維，通過制度創(chuàng)新將土地增值收益分配、農(nóng)戶發(fā)展權(quán)保障納入法治軌道。唯有在程序正義與實質(zhì)公平的雙重維度上實現(xiàn)突破，方能真正踐行“人民城市”理念，為全國集體土地征收制度改革提供“天津方案”。