導(dǎo)讀：近年來，隨著城市化進(jìn)程的加速，城中村改造成為優(yōu)化城市空間布局、提升居民生活質(zhì)量的重要舉措。天河區(qū)新塘村（新合公司）作為天河智慧城核心區(qū)的重要組成部分，其改造項(xiàng)目具有重要的示范意義。

新塘村改造的法律依據(jù)：

新塘村改造的法律依據(jù)主要來源于《廣州市城中村改造條例》（以下簡稱《條例》），該條例于2024年5月1日正式施行，是全國首部專門針對城中村改造的地方性法規(guī)?！稐l例》明確了城中村改造的基本原則，包括政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作、規(guī)劃先行、依法征收等。

在集體土地征收方面，《條例》規(guī)定，征收程序需依法進(jìn)行，包括土地現(xiàn)狀調(diào)查、補(bǔ)償安置方案的公告與聽證等環(huán)節(jié)。征收補(bǔ)償需遵循“先補(bǔ)償后搬遷”的原則，確保被征收人的合法權(quán)益58。此外，《條例》還規(guī)定了三分之二以上村民同意的啟動(dòng)條件，體現(xiàn)了公眾參與和共建共治的原則。

改造模式與法律問題：

新塘村改造采用“全面改造+合作改造”模式，這一模式在《條例》中得到了明確支持。合作改造強(qiáng)調(diào)政府與市場主體的協(xié)同，通過引入社會(huì)資本，實(shí)現(xiàn)資金平衡和高效推進(jìn)。

然而，合作改造模式也面臨一些法律問題。例如，合作方的資質(zhì)要求、資金監(jiān)管、利益分配等需在法律框架內(nèi)明確。根據(jù)《條例》，合作方需具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、資金實(shí)力等條件，以確保項(xiàng)目的順利實(shí)施。此外，改造過程中可能涉及的土地使用權(quán)收回、產(chǎn)權(quán)注銷等問題，也需依法處理，避免法律糾紛。

被征收人權(quán)益保障：

被征收人的權(quán)益保障是城中村改造的核心問題之一?！稐l例》明確規(guī)定，征收補(bǔ)償需公平合理，安置房品質(zhì)不得低于商品房水平，且需同步建設(shè)公共服務(wù)設(shè)施。

在新塘村改造中，被征收人可選擇復(fù)建安置、產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補(bǔ)償?shù)确绞?。為確保補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的透明性，區(qū)政府需擬定補(bǔ)償方案并報(bào)市政府批準(zhǔn)，同時(shí)聽取被征收人的意見。此外，改造后村民將轉(zhuǎn)為城市居民戶口，享受同等的社會(huì)保障待遇，包括養(yǎng)老、醫(yī)療等。

實(shí)踐中的挑戰(zhàn)與建議：

盡管《條例》為城中村改造提供了法律保障，但在實(shí)踐中仍面臨一些挑戰(zhàn)。例如，資金平衡問題、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與安置、村民意愿協(xié)調(diào)等。

為應(yīng)對這些挑戰(zhàn)，建議采取以下措施：

加強(qiáng)資金監(jiān)管：確保合作改造資金的透明使用，避免資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。

優(yōu)化產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：在改造過程中，統(tǒng)籌產(chǎn)業(yè)需求，合理配置產(chǎn)業(yè)用地，保障村民的長遠(yuǎn)利益。

完善公眾參與機(jī)制：通過聽證會(huì)、座談會(huì)等形式，充分聽取村民意見，增強(qiáng)改造方案的可行性與接受度。

強(qiáng)化法律宣傳：普及《條例》內(nèi)容，提高村民的法律意識，減少改造過程中的阻力。

結(jié)論：

天河區(qū)新塘村城中村改造是廣州市城市更新的重要實(shí)踐，其成功實(shí)施將為其他地區(qū)提供有益借鑒。通過依法推進(jìn)改造、保障被征收人權(quán)益、優(yōu)化改造模式，新塘村有望成為現(xiàn)代化宜居社區(qū)的典范。未來，需進(jìn)一步完善法律框架與實(shí)踐機(jī)制，確保城中村改造的公平性與可持續(xù)性。